Wir helfen Ihnen gerne weiter

Servicetelefon: +49 221 - 801 10 30-0

Mo.–Do. 08:30 Uhr - 18:00 Uhr & Fr. 08:30 Uhr – 14:00 Uhr

30.01.2017

BGH Entscheidung zu Gunsten des Vermieters im Gewerbemietrecht

Außerordentliche Kündigung wegen Mietrückstand rechtmäßig, wenn der Mieter Sanierungsmaßnahmen nicht duldet.

 

 

 

Der BGH hat im Sommer 2015 ein für Gewerberaumvermieter sehr positives Urteil (Aktenzeichen XII ZR 65/14) erlassen. Der Senat hat klargestellt, dass Mieter keinen Anspruch auf Mietminderung haben, wenn Erhaltungsmaßnahmen nicht geduldet oder Mängelbeseitigungen verhindert. Weiterhin hat der Mieter während notwendiger Umbaumaßnahmen grundsätzlich keinen Anspruch auf Erstattung der Umsatzeinbußen.

Sachverhalt

Die Parteien haben im April 2003 einen Gewerbemietvertrag geschlossen. Die Mieter betrieben in den gemieteten Räumlichkeiten ein Restaurant. Vereinbart wurde eine Bruttomiete von ungefähr 19.000 €. Seit Juli 2011 zeigten die Mieter verschiedene Mängel an und minderten anteilig die Miete. Erst nach ungefähr 1,5 Jahren kündigte der Vermieter Anfang 2013 einige Sanierungsmaßnahmen zur Mängelbeseitigung an. Der Vermieter kündigte an, dass das Restaurant während der Arbeiten ab Februar 2013 für 6 Wochen geschlossen werden muss.

Die Mieter verweigerten den Zutritt zum Restaurant und dementsprechend die Mängelbeseitigung. Die Mieter wollten die Mängelbeseitigung nur dulden, wenn vorab „die für eine sechswöchige Schließung des Restaurants zu erwartenden Umsatzausfälle, sprich Fixkosten, Gewinnverluste etc, pp. geprüft und finanziert bzw. geregelt“ seien. Hierzu war der Vermieter nicht bereit. Dementsprechend blieb die Mängelbeseitigung aus.

Die Mieter haben jedoch trotz dessen die Miete weiter monatlich um ungefähr 7.800 € gemindert. Im Juli 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis dann fristlos wegen den seit April 2013 (geplantes Ende der Sanierungsmaßnahmen) offenen Mieten.

Der Verfahrensablauf

Mangels Übergabe der Mietsache hat der Vermieter eine Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Mieter wurde vom Oberlandesgericht ebenfalls zurückgewiesen. Hiergegen haben die Mieter Revision eingelegt, so dass der BGH den Fall zu entscheiden hatte.

Die BGH – Entscheidung

Der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Oberlandesgerichts im Wesentlichen bestätigt. Der BGH stellt ausdrücklich klar, dass Mieter eine Mängelbeseitigung zu dulden haben und dem Vermieter oder dessen beauftragten Handwerksunternehmen grundsätzlich nach vorheriger Ankündigung Zutritt gewähren müssen, auch wenn dies unter Umständen die vorübergehende Verhinderung des ausgeübten Gewerbes zur Folge hat. Aufgrund dieser Verpflichtung darf der Mieter die Miete ab dem Zeitpunkt nicht mehr mindern, ab dem die Mängelbeseitigung ohne das hindernde Verhalten des Mieters nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen worden wäre. Der Mieter darf also nicht unbegrenzt den Zutritt nicht gewähren und weiter mindern.

Der BGH stellt zudem klar, dass der Mieter in der vorliegenden Konstellation keinen Anspruch auf Ersatz von Umsatzeinbußen hat. Der Vermieter ist nur dann zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er den Mangel zu vertreten hat. Dies ist nach Ansicht des BGH nicht der Fall, wenn er seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nachkommen möchte und der Mieter dies verhindert. Ein Schadensersatzanspruch für Schäden, die aufgrund der Mängelbeseitigung entstehen, besteht daher grundsätzlich nicht.

Vorliegend betrug der sich aus zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten ergebende Mietrückstand ungefähr 80 % einer Monatsmiete. Dieser Rückstand war nach Ansicht des BGH in der vorliegenden Konstellation ausreichend für die außerordentliche fristlose Kündigung. Im Wohnraummietrecht würde dieser Mietrückstand eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstand nicht begründen, da hier bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten ein Rückstand von „einer Monatswarmmiete plus 1 Cent“ erforderlich ist.

Fazit

Die Entscheidung ist ein weiteres Beispiel dafür, dass der Mieterschutz im Gewerbemietrecht deutlich weniger ausgeprägt als im Wohnraummietrecht ist. Mieter müssen Sanierungsmaßnahmen dulden, auch wenn das Ladenlokal unter Umständen geschlossen werden muss. Für diesen Zeitraum kann die Miete eingehalten werden, weitere Ansprüche bestehen jedoch in der Regel nicht. Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen gern jederzeit zur Verfügung.

Sollten Sie Fragen zu diesem oder zu weiteren Themen haben, stehen wir gerne zur Verfügung.