Wir helfen Ihnen gerne weiter

Servicetelefon: +49 221 - 801 10 30-0

Mo.–Do. 08:30 Uhr - 18:00 Uhr & Fr. 08:30 Uhr – 14:00 Uhr

25.11.2016

BGH Urteil vom 09.11.2016 zu fristloser Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber einer 97-Jährigen

Neues BGH - Urteil vom 09.11.2016, Az.: VIII ZR 73/16

Das Bundesverwaltungsgericht musste am 11.09.2016 darüber entscheiden, ob eine fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses gegenüber einer 97 Jährigen wirksam ist.

 

Der Räumungsklage einer Vermieterin ging folgender Sachverhalt voraus:

Eine 97-Jährige wohnt seit ungefähr 60 Jahren in einer Dreizimmerwohnung in München. Seit 1963 ist die 97-Jährige zusätzlich Mieterin einer Einzimmerwohnung in dem selben Gebäude und Stockwerk. Die Klägerin ist Eigentümerin des Hauses und demnach Vermieterin der älteren Dame von beiden Wohnungen.

Die inzwischen bettlägerige Frau bewohnt die Dreizimmerwohnung alleine. Die Einzimmerwohnung wird seit 2000 von einem Herrn bewohnt, der seit 2007 der Betreuer der älteren Dame ist und sie zudem ganztätig pflegt. Die Betreuung wurde aufgrund einer Demenzerkrankung angeordnet.

Seit einigen Jahren kam es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen dem Betreuer und der Vermieterin, bzw. der Hausverwaltung. Zudem ist der Betreuer mehrfach gegenüber Nachbarn ausfällig geworden. Aufgrund dieser Streitgkeiten hat die Vermieterin in den vergangenen Jahren mehrfach das Mietverhältnis gekündigt. Die Kündigungen blieben jedoch ohne Auswirkung, da kein gerichtliches Verfahren angestrengt wurde. Das nun vom BGH entschiedene Verfahren geht auf eine Kündigung zurück, die unter anderem mit einer E-Mail des Betreuers begründet wird, in welcher er die Vermieterin und die Hausverwaltung als "sehr feindselige und sehr gefährliche terroristen nazi ähnliche braune mist haufen" bezeichnete.

Unterschiedliche Bewertung der Rechtslage durch die Vorinstanzen

Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. In 2. Instanz wurde der Klage jedoch stattgegeben. Nach Auffassung des Landgerichts liege bei derart groben Beleidigungen die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietvertrages vor. Persönliche Härtegründe seien erst im Rahmen einer späteren Zwangsvollstreckung im Wege eines Vollstreckungsschutzantrags nach § 765a ZPO zu prüfen.

BGH: Schwerwiegende persönliche Härtegründe des Mieters sind vorrangig

Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückgewiesen.

Der Senat wies darauf hin, dass zu den bei der Gesamtabwägung einer nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB erklärten fristlosen Kündigung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls ohne weiteres auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters gehören.

Die Mieterin hat diesbezüglich konkret vorgetragen, dass sie auf die Dienste ihres in der Einzimmerwohnung lebenden Pflegers und Betreuers angewiesen sei. Sowohl ein Auszug des Mannes als auch ein Umzug sei für sie mit schwerstwiegenden Gesundheitsgefahren verbunden.

Nach Ansicht des BGH dürfe die grundsätzlich vorzunehmende Abwägung nicht auf das Vollstreckungsverfahren verschoben werden. Bei drohenden schwerstwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr müssen Gerichte ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage stellen. Diesen besonderen Gefahren ist bei der Abwägung hinreichend Rechnung zu tragen. Da das Berufungsgericht diesen schwerstwiegenden Folgen für die Gesundheit der Mieterin nicht nachgegangen ist, hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.

Fazit:

Die Entscheidung steht im Einklang mit der generellen mieterfreundlichen Rechtssprechung des BGH.

Regelmäßig sind insbesondere bei vorzunehmenden Abwägungen in Kündigungsverfahren die Belange des Mieters besonders zu würdigen. Es ist davon auszugehen, dass diese Entscheidung beispielsweise auch für Eigenbedarfskündigungen relevant ist.

 

Ihre KGK Rechtsanwälte