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27.01.2017

BGH urteilt zur Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen – verspätete Jobcenterzahlungen

Muss sich Mieter die verspäteten Mietzahlungen durchs Jobcenter zurechnen lassen? Ist die Kündigung wirksam?

Der Sachverhalt

Im Spätsommer 2016 hatte der Bundesgerichtshof, AZ: VIII ZR 173/15, einen interessanten Fall zu entscheiden, in welchem sich die Mieterin, eine Mutter mit zwei Töchtern, einer Räumungs- und Zahlungsklage ausgesetzt sah.

Die monatliche Miete in Höhe von 872,00 € wurde teilweise vom Jobcenter gezahlt.

Aufgrund diverser Mietrückstände hatte die Vermieterin im Februar 2013 das Mietverhältnis zunächst gekündigt und entsprechende Räumungsklage eingereicht. Da hier das Jobcenter innerhalb der bestehenden Schonfrist den Mietrückstand ausgeglichen hatte, wurde der Rechtsstreit zunächst im Juli 2013 für erledigt erklärt. Es kam jedoch wiederum zu diversen Mietrückständen. So wurde die Monatsmiete für August 2013 unpünktlich gezahlt und auch die Oktobermiete wurde erst am 30.10.2013 gezahlt.

Daraufhin sprach die Vermieterin erneut eine Abmahnung aus und forderte hierin die Mieterin auf, die Mieten nunmehr pünktlich zu zahlen. Sodann wurde wiederum die Novembermiete erst zum Monatsende gezahlt und die Märzmiete schlussendlich im Jahr 2014 erst am 10.03.2014 beglichen. Daraufhin sprach die Vermieterin die fristlose Kündigung aus.

Amtsgericht gibt Kündigung und Räumung statt

Das Amtsgericht hatte zunächst der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stattgegeben, woraufhin die Berufungsinstanz das erstinstanzliche Urteil nicht bestätigte.

Bundesgerichtshof bestätigt Auffassung des Amtsgerichts

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in seiner Entscheidung den Räumungs- und Herausgabeanspruch der Wohnung bestätigt.

Hierzu führte es insbesondere aus, dass zwar grundsätzlich einem Mieter das Verschulden des Jobcenters bezüglich unpünktlicher Mietzahlungen nicht zuzurechnen sei, da das Jobcenter nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig werde.

Jedoch kann von diesem Grundsatz abgewichen werden, sofern sich unter Betrachtung des Einzelfalles und der Gesamtabwägung ein anderes Bild darstellen würde.

„Denn das Verschulden einer Vertragspartei ist zwar ein in § 543 Abs. 1 S. 2 ausdrücklich hervorgehobener Umstand („insbesondere“), dem bei der Gesamtabwicklung regelmäßig ein erhebliches Gewicht zukommen wird; es stellt jedoch keine zwingende Voraussetzung für das Vorliegen eines wichtigen Grundes dar“, so der BGH in seiner Entscheidung.

Denn bei der Gesamtabwägung stellte sich im vorliegenden Fall heraus, dass bereits über eine erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffend eine unpünktliche Zahlung der Mieten erfolgte und nicht abschließend geklärt werden konnte, ob der Vermieter auf die pünktlichen Mietzahlungen angewiesen ist, weil er hiermit vielleicht seinen Lebensunterhalt bestreite oder Kreditverpflichtungen nachkommen müsse.

Auch wenn den Mieter an den Verspätungen kein eigenes Verschulden treffe, so könne bei Vorliegen einer objektiven Pflichtverletzung regelmäßig dieses Verschulden vermutet werden. Allein durch den Umstand, dass ein Mieter auf staatliche Transferleistungen, hier durch Leistungen des Jobcenters, angewiesen ist, wird diese Vermutung noch nicht widerlegt. Der Mieter hätte vorliegend durch die entsprechenden Abmahnungen seitens des Vermieters darlegen und beweisen müssen, dass er die Leistung des Jobcenters rechtzeitig und unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen beantragt, bei etwaigen Zahlungsversäumnissen die Behörde auf ihre unpünktlichen Zahlungen hingewiesen und auf eine pünktliche Zahlung gedrängt hat. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass dem Mieter bereits erfolgte Abmahnungen des Vermieters bekannt waren.

Fazit:

Im Ergebnis kann sich also ein Mieter bei entsprechender Unterstützung der monatlichen Miete bei unpünktlichen Mietzahlungen nicht ausnahmslos auf ein Verschulden der Behörde berufen, sondern muss sich hier auch mit entsprechender Vorsicht und eventuellen Abmahnungen bezüglich unpünktlicher Mietzahlungen seitens des Vermieters auseinandersetzen und sich um die Weiterleitung an die entsprechende unterstützende Behörde kümmern.

Sollten Sie hierzu noch Fragen haben, freuen wir uns auf eine Kontaktaufnahme. Unsere erfahrenen Fachanwälte im Miet- und WEG-Recht stehen Ihnen jederzeit beratend zur Verfügung.

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