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28.02.2017

Untervermietung der Wohnung an Touristen rechtfertigt fristlose Kündigung

BGH hat Machtwort zum Thema "Untervermietung an Touristen" gesprochen

 

 

Der BGH hat bereits im Januar 2014 (Aktenzeichen VIII ZR 210/13) entschieden, dass die nicht genehmigte Untervermietung der gemieteten Wohnung an Touristen eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Diese Entscheidung ging wie erwartet über den Einzelfall hinaus. Die Instanzgerichte haben sich in den vergangenen Monaten an der Entscheidung orientiert.

Grundsätzlich haben Mieter das Recht eine Wohnung unterzuvermieten. Diese allgemeine Regelung umfasst jedoch nicht die Untervermietung an Touristen. In der oben zitierten BGH-Entscheidung hatte der Hauptmieter 2003 in einer Top-Lage von Berlin eine 43 qm große Wohnung zu einem Mietpreis in Höhe von 307 Euro gemietet. Einige Jahre später erhielt er von der Vermieterin die Genehmigung zur Untervermietung, da er die Wohnung nur jedes zweite Wochenende benötigen würde. Die Wohnung wurde zwischenzeitlich verkauft. Der neue Eigentümer und Vermieter erfuhr, dass der Mieter die Wohnung im Internet für 35 Euro - 80 Euro pro Tag inserierte. Der neue Vermieter mahnte den Mieter daher ab. Der Mieter berief sich auf die ursprüngliche Genehmigung der Voreigentümerin und wies die Abmahnung zurück.

Nach Auffassung des BGH versteht man unter einer gewöhnlichen Untervermietung die entgeltliche Überlassung einzelner Räume an eine Person für längere Zeit. Eine Vermietung der Wohnung an Touristen ist von einer generellen Erlaubnis zur Untervermietung nicht umfasst und muss vom Vermieter gesondert genehmigt werden. Der Vermieter muss einer solchen Anfrage im Übrigen nicht zustimmen.


Neben den mietrechtlichen Folgen gibt es noch weitere Dinge, die in dem Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnraum an Touristen zu beachten sind:

Selbst Eigentümern kann die Vermietung an Touristen unter Umständen verwehrt werden, wenn die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss erlassen hat.

Manche Bundesländern haben Zweckentfremdungsverordnungen erlassen. Ziel und Zweck dieser Verordnungen ist, dass der "knappe Wohnraum" Wohnraum bleibt und nicht in Gewerbefläche umgewandelt werden soll. Die konkrete Ausgestaltung der Verordnung obliegt den Behörden. Dieser bestimmen in ihren Satzungen, ob und wann Wohnraum knapp ist und ob die Vemietung als Ferienwohnung evtl. trotz dessen erlaubt ist.

Zu beachten ist außerdem, dass die Einnahmen zu versteuern sind. Bei einem jährlichem Gewinn ab 24.500 € ist zudem Gewerbesteuer zu zahlen.

Die rechtlichen Probleme im Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnraum an Touristen sind nicht zu unterschätzen. Wir beraten gern!