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25.02.2017

Wichtige BGH - Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung!

Auch eine GbR kann wegen Eigenbedarfs kündigen!

 

Der BGH hat im Dezember 2016 ein für Personengesellschaften sehr positives Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 232/15) erlassen.

Entgegend der bisherigen ständigen höchstrichterlichen Rechtssprechung können auch juristische Personen Eigenbedarf ankündigen und aufgrund dessen das Mietverhältnis kündigen.

Darüber hinaus hat der Senat sich weitreichend zu der sogenannten Anbietpflicht im Rahmen von Kündigungen wegen Eigenbedarfs geäußert und die Rechtsfolgen für Vermieter abgeschwächt.

Sachverhalt

Die streitgegenständliche Wohnung wurde seit 1985 von einem Ehepaar gemietet. Ursprünglich wurde das Mietverhältnis mit einem anderen Vermieter geschlossen. Zwischenzeitlich hat eine GbR bestehend aus vier Personen die Immobilie gekauft, so dass die GbR in das Mietverhältnis eingetreten ist. Die GbR hat 2014, somit knapp 30 Jahre nach Mietbeginn, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Begründet wurde der Eigenbedarf damit, dass die Tochter eines Gesellschafters in die Wohnung einziehen möchte. Die Wohnung wurde umfangreich saniert, wie zudem auch einige andere Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus in unmittelbaren zeitlichem Zusammenhang.

Nach Aussprache der Kündigung ist in dem gleichen Haus eine andere Wohnung frei geworden. Diese Wohnung hat die Vermieterin den Mietern jedoch nicht zur Miete angeboten.

Der Verfahrensablauf

Die Mieter haben die Kündigung zurückgewiesen und sind nicht aus der Wohnung ausgezogen. Aufgrund dessen hat die Vermieterin Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht erhoben.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und sich auf die bis dato höchstrichterlichen Rechtsprechung gestützt. Danach sei die Kündigung nachträglich unwirksam geworden,  weil die Vermieterin der Mieterin eine zwischenzeitlich leerstehende 76 qm große Wohnung nicht angeboten hat. Dieses Verhalten sei treuwidrig gewesen.

Hiergegen hat die Vermieterin Berufung eingelegt. Das Landgericht hat die Klage ebenfalls abgewiesen, jedoch anders begründet:

Nach Auffassung des Landgerichts war die Kündigung von Anfang an unwirksam, da eine juristische Person keinen Eigenbedarf haben kann. Der Eigenbedarf der Gesellschafter oder eines Angehörigen der Gesellschafter sei irrelevant. Auch dies war ständige Rechtssprechung des BGH.

Die BGH – Entscheidung

Der BGH hat in seiner oben zitierten Entscheidung beiden Instanzgerichten widersprochen und seine bisherigen Rechtssprechung aufgehoben:

Trotz des eindeutigen Wortlautes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann auch eine juristische Person Eigenbedarf anmelden. Der Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen sei der juristischen Person zuzurechnen.

Weiterhin hat der BGH entschieden, dass die verletzte Anbietpflicht zwar treuwidrig ist,  hierdurch die Kündigung jedoch nicht unwirksam geworden ist. Der Vermieter ist verpflichtet dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist im selben Haus der derselben Wohnanlage zur Verfügung stgehende Wohnung zur Anmietung anzubieten. Die Verletzung dieser Anbietpflicht zieht jedoch lediglich Schadensersatzansprüche nach sich. Dies kann zum Beispiel die Erstattung von Umzugs- oder Maklerkosten begründen. Die Kündigung bleibt jedoch wirksam.

Fazit

Die Entscheidung hat weitreichende Folgen für das Wohnraummietrecht. In Zeiten der Wohnungsknappheit suchen Vermieter häufig kreativ nach Kündigungsmöglichkeiten. Der BGH hat Vermietergesellschaften nun eine weitere Möglichkeit hierzu gegeben.

Sollten Sie Fragen zu diesem oder zu weiteren Themen haben, stehen wir gerne zur Verfügung.