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Welche Vorzüge hat das Erbbaurecht für mich?

Alles was Sie wissen müssen zum Thema „Erbbaurecht“

In Zeiten steigender Immobilienpreise und fallender Darlehenszinsen erscheint der Kauf oder Erwerb eines Hauses als attraktive Wertanlage für die Zukunft. Kostengünstig erscheint dabei insbesondere die Möglichkeit des Erbbaurechts in Deutschland. Hierbei eröffnet sich dem Immobilienerwerber die Gelegenheit, ein Haus auf einem Grundstück zu erbauen, ohne dieses Grundstück teuer zu kaufen. Der „Häuslebauer“ pachtet das Grundstück lediglich und zahlt hierfür eine jährliche Pacht.

Dieses Recht nennt man Erbbaurecht, die zu bezahlende Pacht den Erbbauzins. Im Folgenden möchten wir Ihnen Informationen zu diesem Themenfeld geben, Sie aber auch auf mögliche Risiken hinweisen.

 

Wie ist das Erbbaurecht geregelt?

Das Erbbaurecht wird anhand eines Erbbaurechtsvertrags geregelt. Diese Art von Verträgen hat eine lange Laufzeit von in der Regel 75 - 99 Jahren. Durch diesen Vertrag werden Sie zum Pächter des Grundstücks für die Dauer der Laufzeit. Geber einer Erbpacht sind oftmals Kirchen, Kommunen oder Institutionen der öffentlichen Hand, weitaus seltener Privatleute oder Immobiliengesellschaften.

Das Erbbaurecht wird wie ein normales Grundstück behandelt (sog. grundstücksgleiches Recht), es wird jedoch in das gesonderte Erbbaugrundbuch eingetragen. Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück verkauft, vererbt oder durch Hypotheken belastetet werden.

Geregelt wird das Erbbaurecht durch das sog. Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Insbesondere ein Verkauf der Immobilie sowie bauliche Veränderungen oder die Aufnahme von Belastungen bedürfen einer Zustimmung des Erbbaurechtsgebers.

Im Pachtvertrag zwischen dem Erbbaurechtsgeber und dem Pächter ist neben der Laufzeit auch die Höhe des Erbbauzinses festgelegt. Er beträgt etwa 3 - 6% des Grundstückwertes, im Durchschnitt ca. 4%. Die Pacht wird zumeist jährlich entrichtet.

Zudem ist im Vertrag geregelt, wie der Hausbesitzer mit der Immobilie umzugehen hat, also welche Instandhaltungsmaßnahmen er treffen muss bzw. was passiert, wenn er die Immobilie verwahrlosen lassen würde. Insgesamt können die Erbbaurechtsverträge jedoch ganz unterschiedlich viele und individuelle Vereinbarungen enthalten.

 

Das Ende der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags naht - was nun?

Grundsätzlich erlischt das Erbbaurecht mit dem Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit. Sollte der Immobilieneigentümer ein Interesse daran haben die Laufzeit zu verlängern, muss er sich frühzeitig an den Erbbaurechtsgeber wenden und um eine Verlängerung des Erbbaurechts bitten. Erst wenn die Verlängerung vor Ablauf der Laufzeit im Grundbuch eingetragen ist, gilt sie als wirksam.

Sollte der Immobilieneigentümer kein Interesse daran haben, die Laufzeit für das Erbbaugrundstück zu verlängern, so wird das Haus mit Ablauf der Laufzeit laut Gesetz ein Teil des Grundstücks. War während der Laufzeit der Erbbaurechtsnehmer der Immobilieneigentümer, so wird dies mit Ende der Laufzeit der Erbbaurechtsgeber. Als Ausgleich für den sog. „Heimfall“ der Immobilie erhält der Erbauer und bisherige Immobilieneigentümer eine finanzielle Entschädigung. Die Höhe der Entschädigung kann entweder im Vertrag geregelt sein oder aber bei mindestens 2/3 des allgemeinen Wertes des Hauses liegen. Je nach Regelung im Erbbaurechtsvertrag kann auch eine Sanierung der Immobilie auf Kosten des ehemaligen Hauseigentümers veranlasst werden, wenn die Immobilie sich in einem verwahrlosten Zustand befindet.

 

Der Erbbauvertrag läuft aus - kann ich auf eine Verlängerung bestehen?

Der Erbbaurechtsnehmer hat keinen Anspruch darauf, dass der Erbbauvertrag automatisch mit ihm verlängert wird, jedoch kann auch dies im Einzelfall im Vertrag selbst geregelt werden. Prinzipiell hat der bisherige Immobilieneigentümer jedoch ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss für das Grundstück, sofern es weiterhin als Erbbaugrundstück genutzt werden soll. Insbesondere Privatpersonen oder Immobiliengesellschaften neigen jedoch dazu, das Erbbaugrundstück nach Ablauf der Laufzeit anderweitig zu nutzen.

Es kann jedoch ein Vorrecht für den Erwerb des Grundstücks nach Ablauf des Erbbauvertrages oder im Falle einer Veräußerung im Einzelfall vertraglich für beide Parteien festgehalten werden.

 

Wodurch kann das Erbbaurecht vorzeitig beendet werden?

Im Allgemeinen kann der Erbbaurechtsvertrag einvernehmlich zwischen Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer aufgelöst werden. Weitaus häufiger kommt es jedoch vor, dass der Erbbaurechtsgeber den Vertrag vorzeitig beenden möchte, da der Nutzer des Grundstücks sich nicht an vertragliche Vereinbarungen gehalten hat. Eine solche Vereinbarung kann die Zahlung des Erbbauzinses sein, welcher über einen längeren Zeitraum nicht nachgekommen wurde. Auch eine starke Verwahrlosung der Immobilie und des Grundstücks kann zu einer Auflösung des Vertrags seitens des Erbbaurechtsgebers führen. Im Falle eines Vertragsbruchs geht jedoch nicht nur das Grundstück an den Erbbaurechtsgeber zurück, sondern auch die Immobilie. Man spricht von dem sog. „Heimfall“, für den der Erbbauberechtigte eine Entschädigung erhält.

 

Welche Probleme können auf Sie zukommen, wenn Sie ein Haus auf einem Erbbaurechtsgrundstück erbauen oder erwerben?

Das Erbbaurecht bietet insbesondere Familien mit wenig finanziellem Spielraum eine attraktive Möglichkeit in den Besitz eines Hauses zu kommen. Schließlich wird nur die Immobilie und nicht ein Grundstück finanziert, was insbesondere in beliebten Wohngegenden das Wohnen im Eigenheim zu einem bezahlbaren Preis ermöglicht.

Dennoch ist nicht zu verachten, dass neben der Tilgung des Immobiliendarlehens ein regelmäßig zu entrichtender Erbzins anfällt und das auch, wenn der Immobilienkredit längst getilgt sein sollte. Viele Erbbaurechtsverträge, insbesondere die von kirchlichen Grundstückseigentümern enthalten lange Laufzeiten mit teilweise günstigen Erbbaurechtszinsen. Dennoch kann es je nach vertraglicher Vereinbarung auch zu einer Zinsanpassung durch den Erbbaurechtsgeber kommen. Eine Tendenz zur dreijährlichen Zinsanpassung auf Grund der veränderten Marktlage ist in den letzten Jahren häufig zu beobachten.

Wie bereits zuvor beschrieben kann es bei Vertragsverstößen zu einem Rechtsstreit kommen, da das Grundstück samt Immobilie an den Erbbaurechtsgeber zurück fällt. Diese Konstellation ist in der juristischen Praxis nicht selten. Die Frage ist dann nicht nur, ob die Vertragsauflösung berechtigt ist, sondern oft auch, welche Entschädigungszahlungen dem Hauseigentümer zustehen. Dabei sinkt zum Ende der Laufzeit des Vertrags der Verkehrswert der Immobilie stark, auch wenn dem Immobilienbesitzer mindestens 2/3 des dann gültigen Wertes gesetzlich zustehen. Es kann auch passieren, dass der Grundstückseigner weitere wertbeeinflussende Faktoren aufführt, die zu einem Abschlag des Verkehrswertes führen können.

Grundsätzlich ist zwar der Erbbaurechtsnehmer mit einem Grundstückseigentümer gleichgestellt, da er das Haus vererben, verkaufen, verändern oder beleihen kann, dennoch bedarf es bei einem Verkauf, einer Beleihung oder bei einem Umbau der Zustimmung des Erbbaurechtsgebers. Gerade wenn es sich um Privatpersonen oder Immobiliengesellschaften als Erbbaurechtsgeber handelt, kann es hierbei zu Konflikten kommen.

Das größte Problem, neben der vorzeitigen Auflösung des Erbbaurechtsvertrags, kann entstehen, wenn Sie eine Immobilie kaufen, die kurz vor Ablauf der Laufzeit es Erbbaurechtsvetrages steht. In diesem Fall ist zum einen unklar, ob der Vertrag verlängert wird - ein Anrecht darauf haben Sie nicht - zum anderen stellt sich die Frage, ob der Kaufpreis, den Sie gezahlt haben auch dem Entschädigungswert entspricht, der an Sie gezahlt werden müsste, wenn der Vertrag nicht verlängert werden würde. Gerade bei der Ermittlung der Entschädigungswerte könnte es je nach Zustand der Immobilie zu einer bösen Überraschung kommen. Schlimmstenfalls könnte es auf Grund von notwendigen Sanierungskosten zu saftigen Abschlägen kommen.

Bevor Sie das Haus auf einem Erbbaurechtsgrundstück bauen oder kaufen sollten Sie daher auf jeden Fall Einsicht in die Grundbuchunterlagen nehmen, um sich über die Eintragungen zum Verpächter sowie die Rechte, Belastungen und Grundpfandrechte, die auf dem Grundstück eingetragen sind, zu informieren.

Die Entscheidung, ein Erbbaurecht zu erwerben, muss wohl überlegt sein, insbesondere in Zeiten niedriger Immobilienzinsen. Manchmal lohnt sich eher eine Finanzierung von Grundstück und Immobilie, wenn der Kreditzins gleichauf oder niedriger liegt als der Erbbauzins. Steuerlich interessant sind jedoch Immobilien auf Erbbaugrundstücken, da bei deren Erwerb die Grunderwerbssteuer entfällt und der Erbpachtzins steuermindernd in die Werbungskosten einfließt.

 

TIPP: Prinzipiell stellen Immobilien auf Erbbaugrundstücken günstige Alternativen auf dem Immobilienmarkt dar. Dennoch sollten Sie sich den Erwerb eines Erbbaurechts gut überlegen. Holen Sie sich vor Vertragsabschluss anwaltliche Hilfe, um mögliche Fallstricke im Vertrag auszuschließen. Lassen Sie den Vertrag anwaltlich prüfen, um sich vor zu vielen Einschränkungen zu schützen, die einen späteren Weiterverkauf der Immobilie verschlechtern. Lassen Sie sich individuell beraten, um sicher zu gehen, dass der Erwerb des Erbbaurechts die für sie günstigste Alternative darstellt. So können Sie sich entspannt den Traum vom Eigenheim erfüllen!

 

 

 

 

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