Streit über das Maklerhonorar? Wir kennen die Rechtslage!

Das Widerrufsrecht beim Maklervertrag

Der Immobilienmaklervertrag

Unter einem Immobilienmaklervertrag versteht man einen Vertrag, bei dem sich der Auftraggeber (potentieller Käufer oder Verkäufer einer Immobilie) für den Fall, dass der beabsichtigte Hauptvertrag aufgrund eines Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt, verpflichtet, einen Maklerlohn an den Makler zu zahlen. Es ist daher grundsätzlich zwischen einer Vermittlungstätigkeit und einer Nachweistätigkeit des Maklers zu unterscheiden.

Vermittlungstätigkeit

Vermitteln ist das bewusste und finale Herbeiführen der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des künftigen Hauptvertrages. Der reine Vermittlungsauftrag sieht so aus, dass der Auftraggeber dem Makler einen Verkaufs- bzw. Kaufinteressenten benennt und der Makler anschließend mit diesem über den Vertragsabschluss verhandelt. Voraussetzung ist ebenfalls, dass der Makler sodann mit beiden Hauptvertragsparteien erfolgreich verhandelt. In der Praxis ist die reine Vermittlungstätigkeit eher selten der Fall. Sofern der Verkäufer beispielsweise schon einen potentiellen Käufer gefunden hat, wird dieser in der Regel aus Kostengründen keinen Makler mehr beauftragen.

Nachweistätigkeit

Üblicherweise erbringt der Immobilienmakler lediglich einen sogenannten Nachweis. Bei einer Nachweistätigkeit verschafft der Makler seinem Auftraggeber die notwendigen Kenntnisse für den Eintritt in Verhandlungen über den gewünschten Kaufvertrag. Gegenstand des Nachweises ist das Kaufobjekt und die Möglichkeit, über dieses Objekt auch konkret einen Vertrag abzuschließen. Der Makler ist daher gehalten, nicht nur das Objekt, sondern auch den Namen und die Anschrift des zum Vertragsabschluss bereiten Vertragspartners (meist Verkäufer) zu benennen. Zudem muss die benannte Person (meist Verkäufer) auch tatsächlich bereit zum Vertragsabschluss sein.

Probleme in der Praxis

In der Praxis ist häufig streitig, ob tatsächlich ein Maklervertrag zustande gekommen ist und ob der Makler einen Anspruch auf Maklerprovision hat. Soweit ein Makler beispielsweise lediglich ein Inserat schaltet, handelt es sich hierbei nicht um ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages. Ein auf das Inserat erfolgter Anruf eines potentiellen Kaufinteressenten begründet daher keinen stillschweigenden Abschluss eines Maklervertrages. Entscheidend ist, dass der Kaufinteressent in dem Bewusstsein, eine Provision an den Makler zahlen zu müssen, Leistungen des Maklers in Anspruch nimmt. Der bloße Hinweis in einem Inserat, das grundsätzlich eine Maklerprovision zu zahlen ist, verdeutlicht für sich genommen noch nicht hinreichend, dass der Makler auch mit dem Interessenten einen Maklervertrag abschließen will. Bei einem Online- oder Zeitungsinserat nebst Hinweis auf die Erhebung einer Provision darf der Kaufinteressent grundsätzlich darauf vertrauen, dass der Makler vom Veräußerer beauftragt worden ist und auch von diesem bezahlt wird. Erst wenn der Makler den potentiellen Käufer ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass eine Provision von ihm zu bezahlen ist und er anschließend die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt (Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer, Übergabe eines Exposés, Ortsbesichtigung), ist der Maklervertrag zustande gekommen. Der Maklervertrag kann grundsätzlich ausdrücklich oder auch konkludent durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden.

Wirtschaftliche Verflechtung des Maklers mit einer Vertragspartei

Eine Dreiecksbeziehung zwischen Makler, Auftraggeber und Vertragspartner ist prägendes Element des Maklerrechts. Grundsätzlich besteht bei einer Identität zwischen Makler und Drittem keine Provisionspflicht da der Makler keine Maklertätigkeit für sich selbst entfalten kann. Dies ist auch der Fall, wenn Makler und Vertragspartei derart wirtschaftlich identisch sind, dass die Fähigkeiten einer selbstständigen unabhängigen Willensbildung nicht mehr bestehen kann. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Makler einen Vertrag mit einer von ihm beherrschten Kapitalgesellschaft vermittelt oder umgekehrt.

Kauf der Immobilie durch eine dritte Person

Wird das nachgewiesene Objekt durch einen anderen als den Auftraggeber des Maklers erworben, ist der Maklerlohn auch fällig, sofern zwischen dem Maklerkunden und der anderen Person eine besonders enge persönliche oder eine besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehung besteht. Hierbei kommt es regelmäßig auf die Besonderheiten des Einzelfalls an. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH NZM 2004) ist für Bejahung eines Provisionsanspruchs in einem solchen Fall maßgeblich, dass der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem tatsächlichen Erwerber gegen Treu und Glaube verstoßen würde, wenn er sich darauf berufen würde, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden. Der Maklerkunde soll nicht Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit verbundenen Nachteile jedoch ablehnen. Nach ständiger Rechtsprechung ist daher davon auszugehen, dass auch in solchen Fällen ein Maklerlohn fällig ist.

Eine bloße Geschäftsbeziehung zwischen dem tatsächlichen Käufer und dem ursprünglichen Maklerkunden ist jedoch nicht ausreichend. Wichtig ist zu beachten, dass wenn überhaupt der Auftraggeber des Maklers provisionspflichtig ist, nicht etwa der tatsächliche Käufer.

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Bei sämtlichen Fragen hinsichtlich der Rechtmäßigkeit einer Maklerprovision stehen wir Ihnen gern beratend zur Seite. Bei den verschiedenen unzähligen Fallkonstellationen kommt es meist auf Kleinigkeiten an. Wir kennen die Rechtsprechung und können helfen!