Das Bestellerprinzip – Wer zahlt den Makler

Grundsatz: Wer bestellt, der bezahlt!

1. Was regelt das Wohnungsvermittlungsgesetz allgemein?

Das Wohnungsvermittlungsgesetz stellt ein Sonderrecht für die Wohnungsvermittlung dar und richtet sich entsprechend an jene Personen, die den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermitteln oder nachweisen, § 1 Absatz 1 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Hinsichtlich Provisionsansprüchen bei dem Verkauf von Immobilien findet das Wohnungsvermittlungsgesetz keine Anwendung.

Der Begriff des Wohnungsvermittlers ist bewusst an den des Maklers im Sinne von §§ 652 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) angelehnt, da grundsätzlich auch bei der Vermittlung von Wohnräumen das Maklerrecht des BGB Anwendung findet. Dieses Maklerrecht erfährt jedoch durch das Wohnraumvermittlungsgesetz einige Verschärfungen zugunsten des Maklerkunden. Für die Anwendbarkeit dieses Gesetzes spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob der Makler seine Tätigkeit gewerbsmäßig ausübt.

2. Was bezweckt das Wohnungsvermittlungsgesetz?

Das Wohnungsvermittlungsgesetz bezweckt in erster Linie die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen. Solche ergeben sich in der Praxis häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden sowohl seitens der Makler, als auch seitens des Vermieters.

Eine ungerechtfertigte wirtschaftlichen Belastung liegt insbesondere bei der Zahlungspflicht von Maklerprovisionen durch den Wohnungssuchenden, ohne dass dieser zuvor überhaupt einen Makler beauftragt hat, vor.

So enthält das Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015, welches seit dem 1.6.2015 in Kraft getreten ist, nicht nur eine „Mietpreisbremse“, sondern im Zusammenhang mit der Zahlung von Maklerprovisionen insbesondere auch das „Bestellerprinzip“.

Darüber hinaus erfolgt im Rahmen dieser Neuerungen eine wesentliche Umstrukturierung des bisherigen Rechtes über Form und Inhalt von Wohnungsmaklerverträgen. Bisher konnte ein Wohnungsmaklervertrag auch durch mündliche oder konkludente Erklärungen wirksam zu Stande kommen.

Seit dem 01.06.2015 gilt nun, dass für Maklerverträge im Bereich des Wohnungsvermittlungsrechtes die Textform im Sinne von § 126 b BGB zwingend ist. Als Konsequenz daraus ergibt sich, dass mündliche oder stillschweigende Vereinbarungen die zwischen Makler und Maklerkunden getroffen werden, nichtig sind.

3. Welche Anforderungen werden an die Textform gestellt?

Eine Erklärung erfüllt die Voraussetzungen der Textform nach § 126 b BGB, wenn sie in einer Urkunde oder einer anderen zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Art und Weise abgegeben wird.

In der Praxis bedeutet das, dass E-Mails, die entsprechende Vertragserklärungen beider Parteien zum Inhalt haben, der Schriftform im Sinne von § 126 b BGB nur genügen, wenn beide Parteien verfügen über die entsprechenden Sende- und Empfangseinrichtungen verfügen. Dies ist jedoch in der Regel bei üblichen E-Mailprovidern nicht der Fall.

Im Gegensatz zur Schriftform nach § 126 Absatz 1 ist es bei der Textform nicht zwingend erforderlich, dass gerade die Unterschrift des Erklärenden den räumlichen Abschluss der Urkunde bildet. So bedarf es zwar auch bei der Textform grundsätzlich eines wahrnehmbaren räumlichen Abschlusses des Dokuments, jedoch können diesem Erfordernis auch Hinweise wie „diese Erklärung ist nicht unterschrieben“, eine eingescannte Unterschrift, eine Faksimile, eine Grußformel oder Datierung ausreichend Rechnung tragen.

Eine Urkunde erfüllt hingegen nicht die Voraussetzungen der Textform, wenn aufgrund nachträglicher handschriftlicher Ergänzungen, ein Abschluss des Dokuments nicht mehr eindeutig ersichtlich ist.

4. Was kann passieren, wenn die Textform nicht eingehalten ist ?

Falls ein Makler tätig wird, ohne zuvor formgerecht gemäß ( § 126 b BGB) von einem Wohnungssuchenden beauftragt worden zu sein, steht es ihm rechtlich nicht zu, vom Wohnungssuchenden eine entsprechende Provisionszahlung zu verlangen. Der Formzwang dient gerade dazu, zwischen beiden Parteien, also Makler und Maklerkunden, Klarheit bezüglich der Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision zu schaffen. Handelt der Wohnungsvermittler also bevor er offiziell einen Auftrag dafür erteilt bekommen hat, so liegt dies in seinem Verantwortungsbereich und kann nicht zu Lasten des Kunden ausgelegt werden.

5. Das Bestellerprinzip: „Wer bestellt, der bezahlt!“

Mit dem Bestellerprinzip wird das Provisionsrecht im Bereich der Wohnungsvermittlung (nicht beim Verkauf von Immobilien) neu geregelt. Bisher war es meist der Fall, dass der Vermieter einen Makler beauftragt hat und die ihm dadurch entstandenen Kosten auf den Mieter abgewälzt hat. Nach der, seit dem 1.6.2015 in Kraft getretenen Regelung des Bestellerprinzips wird der Wohnungssuchende nun nur noch dann zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet, wenn er dem Makler zuvor einen eigenständigen Suchauftrag erteilt hat. Darüber hinaus muss der Makler offenkundig nach außen für den Kunden suchend tätig geworden sein. Es ist mithin erforderlich, dass zwischen Wohnungssuchenden und Makler ein formgerechter Wohnungsvermittlungsvertrag geschlossen wurde und auch tatsächlich ein Mietvertrag zu Stande gekommen ist.

Die Regelung des Bestellerprinzips unterscheidet sich insofern vom sonstigen Immobilienmaklerrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), als dass sie eine Doppeltätigkeit des Maklers -also ein Tätigwerden sowohl für den Wohnungssuchenden als auch für den Vermieter- verbietet. Dadurch soll vornehmlich verhindert werden, dass die Maklerkosten seitens des Vermieters -direkt oder indirekt- auf den Mieter abgewälzt werden. Gerade in Großstädten mit angespannten Mietwohnungsmärkten stellt diese Problematik nicht selten die gängige Praxis dar.

6. Wie sieht es mit abweichenden Vereinbarungen aus?

In § 2 Absatz 5 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) sind unzulässige Provisionsabreden katalogisiert. Solche, von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarungen sind grundsätzlich unwirksam.

Natürlich könnte in diesem Zusammenhang die Vermutung aufkommen, dass sich der Vermieter die ihm entstandenen Maklerkosten auf anderen Wegen vom Mieter wieder holt. Auch dieser Problematik hat der Gesetzgeber im Rahmen der Novellierung vorgesorgt. So wird es dem Vermieter beispielsweise untersagt, die ihm entstandenen Maklerkosten durch den Verkauf von Wohnungsinventar zu unverhältnismäßig hohen Preisen auf den Mieter abzuwälzen. Derartige Mobiliarerwerbsabreden sind gemäß § 4 a Absatz 2 WoVermittG unwirksam. Freilich existieren immer noch einige Möglichkeiten seitens des Vermieters, gewisse Kosten auf die Mieter umzulegen und so vielerlei Kosten über Umwege zu kompensieren. Allerdings wird dem Vermieter durch den Verbotskatalog ein solches Verhalten zumindest im Bereich der Maklerprovision erheblich erschwert.

7. Gilt das Bestellerprinzip auch für Verträge die vor dem 1.6.2015 geschlossen wurden?

Eine Anwendung des Bestellerprinzips und allgemein des Mietrechtsnovellierungsgesetzes 2015 auf Schuldverhältnisse, die vor dem 1.6.2015 geschlossen wurden, scheidet aus.

8. Können bereits gezahlte Provisionen zurückgefordert werden?

Wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass im Rahmen eines nach dem 1.6.2015 geschlossenen Wohnungsvermittlungsvertrages Provisionen gezahlt wurden, obwohl dazu rechtlich keine Pflicht bestand, so kann der Maklerkunde diese Provisionen grundsätzlich vom Makler zurückfordern. Nach § 5 Absatz 1 WoVermittG kann der Maklerkunde die entsprechend gezahlten Beträge nach den Regelungen der ungererechtfertigten Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) vom Makler herausverlangen. Da gemäß § 5 Absatz 1 WoVermittG, § 817 Satz 2 BGB nicht zu Lasten des Maklerkunden gilt, kann sich der Makler auch nicht auf die Einrede der Entreicherung nach § 819 BGB berufen.

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