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Wir beraten Sie zur Gartenpflege im Mietverhältnis

Die Gartenpflege - Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Insbesondere in städtischen Ballungsgebieten, in denen Wohnraum bereits begrenzt ist, können sich nur wenige Mieter glücklich schätzen, wenn sie auch noch einen Garten zu der Wohnung mitgemietet haben. Doch häufig führt gerade die Gartenpflege zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Was genau geschuldet ist bzw. welche Arbeiten der Vermieter einfordern kann, klären wir hier.

1. Gartenpflege im Mietvertrag geregelt?

Zunächst einmal gilt als Grundsatz - was im Mietvertrag zur Gartenpflege/Gartenarbeit geregelt wurde, danach haben sich Mieter und Vermieter zu halten. Denn wie auch viele andere Pflichten und Rechte kann auch die Gartenpflege entsprechend im Mietvertrag geregelt werden.

Sofern sich also Mieter und Vermieter im Mietvertrag darauf geeinigt haben, dass sich der Mieter um die Pflege des Gartens kümmern soll, gehört der Garten zur sogenannten „Mietsache“. Entsprechend hat sich der Mieter auch um den sogenannten vertragsgemäßen Zustand zu kümmern. Er muss also grundsätzlich alle Arbeiten erledigen, um diesen Zustand zu erhalten. Doch was genau ist geschuldet - also welche Arbeiten unterfallen dem vertragsgemäßen Zustand?

 

2. Was heißt "Vertragsgemäßer Zustand" des Gartens?

Hierzu gibt es schon diverse Gerichtsurteile, die sich mit diesem Begriff auseinandergesetzt haben, um zu klären welche Tätigkeiten diesem Begriff unterfallen. Denn nicht alle Tätigkeiten sind seitens des Mieters geschuldet.

  • Grundsatz: nur einfache Pflegearbeiten

Sofern also mietvertraglich der Mieter die Gartenpflege im Allgemeinen übernehmen muss, umfasst dies nach der gängigen Rechtsprechung grundsätzlich nur einfache Pflegearbeiten.

Unter einfachen Pflegearbeiten werden insbesondere folgende Tätigkeiten verstanden:

  • Unkraut jäten
  • Rasenmähen
  • Beseitigung von Laub
  • Beete umgraben
  • einfacher Rückschnitt kleiner Sträucher

Das Oberlandesgericht Düsseldorf stellte diesbezüglich zum Beispiel fest, dass die Mieter grundsätzlich lediglich zu den Gartenarbeiten herangezogen werden können,

  • die weder Fachkenntnisse erfordern
  • noch kostenaufwändig bzw. viel Geld kosten
  • oder von den Gefahrenquellen ausgehen könnten (Sturzgefahr von Leitern etc).

Insofern kann vom Vermieter nicht sämtliche Arbeiten im Garten zu Pflege verlangt werden. Zu den Tätigkeiten, die nicht auf den Mieter zu übertragen sind, zählen zum Beispiel

  • das Beschneiden bzw. der Rückschnitt Überkopf-hoher Bäume und Hecken
  • das Fällen von Bäumen
  • das Neuanlegen des Rasens oder Beete
  • die Renovierung des Gartenhäuschens

Derartige Gartenarbeiten sind nicht durch den Mieter zu erledigen, sondern müssen durch den Eigentümer/Vermieter erledigt werden. Dazu kann jedoch der Eigentümer/Vermieter ein entsprechendes Fachunternehmen/Gärtner beauftragen und die anfallenden Kosten wären sodann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegbar. Dies jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen.

 

3. Sind die Kosten für einen Gartenfachbetrieb umlegbar auf Mieter?

Die Kosten für die Gartenpflege für Tätigkeiten die nicht vom Mieter geschuldet sind, wie z.B. der Rückschnitt großer, massiver Bäume etc. ist grundsätzlich auf alle Mieter umlegbar und kann in der jährlichen Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden, jedoch nur, sofern bereits im Mietvertrag diese Kostenposition in den "Betriebskosten" des aufgeführt wurde.

Also auch hier gilt der Blick in den Mietvertrag, bevor man allzu schnell handelt und durch ein unüberlegtes "Schreiben" das Mietverhältnis unnötig belastet.

 

4. Können im Mietvertrag bestimmte Maßnahmen/Tätigkeiten zur Gartenpflege vereinbart werden?

Wie bereits geschildert können grundsätzlich nur einfache Gartenarbeiten auf den Mieter vertraglich abgewälzt werden, sofern es sich um eine klassische Formulierung zum Erhalt des vertragsgemäßen Zustandes handelt.

Darüber hinaus können jedoch auch einzelne bestimmte Tätigkeiten zur Gartenpflege vertraglich geregelt werden, indem auf einen bestimmten Baum, Hecke und die entsprechende Tätigkeit hingewiesen und vereinbart wurde. Jedoch ist auch hierbei Vorsicht geboten, da im Einzelfall auch hier das "Maß der Zumutbarkeit" überschritten werden kann, so dass die Klausel unwirksam ist.

 

5. Verwahrlosung des Gartens?

Sollte also nichts spezielles in Einzelheiten im Mietvertrag zur Pflege vereinbart sein hat der Vermieter kein Recht, den Mieter in einem bestimmten zeitlichen Turnus zum Rasenmähen etc. zu zwingen. Denn solange der Garten nicht zu verwahrlosen droht, steht dem Vermieter hinsichtlich dieser einfachen Pflegearbeiten kein Weisungsrecht gegenüber dem Mieter zu.

Vielmehr muss er sogar unter Umständen hinnehmen, dass der Mieter sich dazu entscheidet, die ursprünglich „spießig“ geschnittenen Hecken und Sträucher und Rasenflächen in einen Naturgarten umzuwandeln. Denn auch seitens des Gerichts ist immer der Einzelfall entscheidend, ob hier noch ein zumutbarer vertragsgemäßer Zustand des Gartens vorliegt oder bereits die Grenze zur Verwahrlosung überschritten ist.

 

Fazit:

Wie bereits erwähnt führt die Gestaltung und die Gartenpflege häufig zu Rechtstreitigkeiten, so dass auch hier zunächst ein Blick in den Mietvertrag zu empfehlen ist, bevor bestimmte Tätigkeiten vom Mieter bzw. Vermieter eingefordert werden. Gerne stehen wir Ihnen bei weiteren Fragen mit unseren Fachanwälten im Mietrecht zur Verfügung.

 

Ihre KGK Rechtsanwälte 

 

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