Eigenbedarf ist der bekannteste und häufigste Grund für die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter, bietet jedoch auch einige Fallstricke, daher ist Vorsicht geboten. Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist die Kündigung wegen Eigenbedarfes in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt.
1. Wann darf der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen?
Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt.
Hiervon kann ausgegangen werden, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen und wenn diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruht.
2. Darf der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er die Räume nur teilweise benötigt?
Eine Eigenbedarfskündigung setzt nicht voraus, dass der Vermieter sämtliche Räume zu Wohnzwecken benötigt. Der Vermieter kann daher auch wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume nur teilweise zu Wohnzwecken, überwiegend aber zu gewerblichen Zwecken nutzen will.
3. Darf der Vermieter unmittelbar nach dem Kauf einer Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen?
Grundsätzlich darf der Vermieter unmittelbar nach Erwerb einer Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen.
Lediglich im Falle der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung mit anschließender Veräußerung, besteht gemäß § 577a BGB eine Wartefrist. In einem solchen Fall kann der Vermieter erst nach Ablauf von drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Landesregierungen sind jedoch gesetzlich ermächtigt, diese Wartefrist unter bestimmten Voraussetzungen auf bis zu zehn Jahre zu verlängern.
In den bevölkerungsdichten Großstädten in NRW, z.B. Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster ist die Wartefrist gemäß der Kündigungssperrfristverordnung NRW auf acht Jahre verlängert. Für zahlreiche umliegende Kommunen ist die Wartefrist auf fünf Jahre verlängert.
4. Wie kann der Mieter sich gegen eine Eigenbedarfskündigung verteidigen?
Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dies setzt voraus, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
5. Was versteht man unter einer „Härte“ in diesem Sinne?
Hiermit sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, welche infolge der Kündigung auftreten können. Hierzu zählen auch Eingriffe in die beruflichen Verhältnisse.
Der Eintritt der Nachteile muss dabei nicht mit absoluter Sicherheit feststehen. Es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Die lediglich theoretische Möglichkeit reicht aber nicht aus.
6. Wer gehört zur Familie in diesem Sinne?
Zur Familie gehören der Ehegatte, die Kinder und alle sonstigen Personen, die mit dem Mieter verwandt oder verschwägert sind. Auch die Stiefkinder und die Pflegekinder gehören dazu. Die Personen müssen jedoch in der Wohnung mit dem Mieter zusammen leben.
7. Wer gehört zu den „anderen Angehörigen“ in diesem Sinne?
Zu den anderen Angehörigen des Mieters zählen solche Personen, welche mit dem Mieter eine Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft bilden. Diese Erweiterung betrifft insbesondere die eheähnlichen Gemeinschaften und die gleichgeschlechtlichen Partnerschaften.
Voraussetzung ist in jedem Falle, dass das Zusammenleben auf Dauer angelegt ist.
8. Wann sind die Nachteile „nicht zu rechtfertigen“ in diesem Sinne?
Die für eine Kündigung typischen Belastungen wie Mühe und Kosten der Wohnungssuche, des Umzugs, der Herrichtung der neuen Wohnung, etc. muss der Mieter hinnehmen. Eine sittenwidrige Härte muss jedoch nicht vorliegen. Die Gründe müssen gewichtig sein.
Maßgeblich ist eine Gesamtbewertung aller in der Person des Mieters liegende Härtegründe. Es muss also in jedem Einzelfalle eine Interessenbewertung vorgenommen werden.
9. Was können Härtegründe des Mieters sein?
- Fehlender Ersatzwohnraum
- hohes Alter
- Krankheit, Behinderung
- Schwangerschaft
- Zusage langer Mietzeit und im Vertrauen darauf hohe Investitionen in die Wohnung
10. Wie berechnet sich die Kündigungsfrist bei der Eigenbedarfskündigung?
Auch bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c BGB einzuhalten.
Danach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
Die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch für den Vermieter je länger das Mietverhältnis besteht; nach fünf Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um drei Monate und nach acht Jahren um weitere drei Monate. Es kann also je nach Dauer des Mietverhältnisses eine Frist von bis zu 9 Monaten einzuhalten sein.
Besteht also das Mietverhältnis zum Beispiel bereits seit 6 Jahren, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate für den Vermieter.
11. Welche Interessen sind auf Seiten des Vermieters zu berücksichtigen?
Ob die Härtegründe des Mieters zu einer Vertragsfortsetzung führen, ist unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters zu beurteilen.
Dabei dürfen zu Gunsten des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben angegebenen Gründe bewertet werden. Nachgeschobene Gründe werden nur dann berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind.
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