1. Allgemeines
Allgemein ist bekannt, dass bei entsprechendem Zahlungsverzug des Mieters unter Umständen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen kann. Zur Überraschung vieler Vermieter und insbesondere auch der Mieter, besteht seit der Geltung des Mietrechtsänderungsgesetzes von 2013 auch im Falle der Nichtzahlung der Mietsicherheit bzw. Mietkaution gesetzlich die Möglichkeit, die außerordentliche/fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 569 Abs. 2 a BGB auszusprechen.
Fast in jedem Mietvertrag findet sich eine Klausel, die die Mietsicherheit bzw. Mietkaution regelt.
Hierbei ist es üblich, dass bis zu einem Betrag in Höhe der dreifache Kaltmiete als Mietsicherheit bzw. Mietkaution an den Vermieter zur Absicherung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis gezahlt werden muss.
2. Recht zur Kündigung gemäß § 569 Abs. 2 a BGB
Seit 2013 ist nunmehr gesetzlich festgelegt worden, dass dem Vermieter eine Kündigungsmöglichkeit obliegt, sofern der Mieter mit der Sicherheitsleistung/Mietkaution nach § 551 BGB in Verzug gerät.
So besagt der § 569 Abs. 2 a BGB wörtlich:
„Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.“
Dies bedeutet vereinfacht gesagt im Ergebnis:
Sofern der Mieter mit der Mietsicherheit bzw. Mietkaution in Rückstand gerät, der einen Betrag in Höhe von mindestens zwei Nettomieten umfasst, stellt dies grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 Abs. 2 a BGB dar.
- Vorsicht bei rückständiger Mietkaution
Insofern ist also äußerste Vorsicht geboten, da wir aus vielen Beratungsgesprächen kennen, dass die sich Mietparteien zwar mündlich zugesichert haben, die Mietkaution schnellstmöglich zu Mietbeginn zu zahlen, diese Vereinbarung jedoch im Zuge des Mietverhältnisses oder Umzugsstresses leicht in Vergessenheit gerät. Dies hat häufig zur Folge, dass Jahre später aus heiterem Himmel die fristlose Kündigung ins Hause trudelt.
- Keine Abmahnung erforderlich
Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch darauf hinzuweisen, dass die rückständige Mietsicherheit nicht zuvor abgemahnt werden muss, um eine fristlose Kündigung auszusprechen.
3. Besteht eine Heilungsmöglichkeit der Kündigung?
Dem Mieter steht jedoch – vergleichbar mit den Fällen einer Kündigung wegen Mietrückstandes – die Möglichkeit offen, die Kündigung zu „heilen“.
So heißt es in § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB:
„… Kündigung wird (auch) dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.“
Dies bedeutet, dass der Mieter durch entsprechende Zahlung des gesamten Rückstandes die Kündigung unwirksam werden werden lassen kann.
Fazit:
Im Ergebnis ist also noch einmal ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass auch mit der Mietkaution bzw. Mietsicherheit nicht zu spaßen ist. Sie ist ebenfalls als Vertragsverpflichtung wie die monatlichen Mietzahlungen anzusehen und der Mieter ist daher gut beraten, schnellstmöglich die Mietkaution zu leisten und nicht zu hoffen, dass der Vermieter diese Zahlungsverpflichtung „unter den Teppich kehrt“, da ansonsten jederzeit die Kündigung ausgesprochen werden könnte.
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