Mit dem Tod eines Angehörigen tauchen plötzlich viele Fragen auf. Eine davon ist immer wieder: „Was geschieht mit der Wohnung bzw. dem Mietvertrag?“ Jedoch nicht nur die Angehörigen auch die Mitmieter oder Erben sehen sich häufig mit der Frage konfrontiert, was denn nun mit dem Mietverhältnis geschieht.
1. Grundsätzliches
Zunächst einmal sollte erst einmal vorab die Frage geklärt werden, was die Betroffenen auf Mieter- bzw. Vermieterseite bezüglich des Mietverhältnisses vorhaben, das heißt, ob dieses fortgesetzt oder beendet werden soll. Denn das Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters, vielmehr wird der Mietvertrag des verstorbenen Mieters automatisch weitervererbt oder andere auch zuvor in der Wohnung lebende Personen treten in den Mietvertrag ein.
Entscheidend bei der Berurteilung von Kündigungsmöglichkeiten ist immer die entsprechende „Mieterkonstellation“;
Um hier ein wenig „Licht in diesen Dschungel“ zu bringen, wollen wir die klassischen „Fallkonstellationen“ darstellen:
2. Der noch lebende Ehegatte/Lebenspartner war ebenfalls Mieter, stand also auch im Mietvertrag
In diesem Falle wird das Mietverhältnis mit dem überlebenden Ehegatten gem. § 563a BGB fortgesetzt.
Entscheidend ist dabei auch nicht, dass der Mietvertrag schriftlich vorgelegen haben muss, auch in mündlicher Form ist dies möglich. Auch eine Bestätigung gegenüber dem Vermieter ist nicht notwendig.
Der noch lebende Ehegatte bzw. Lebenspartner hat jedoch auch ein Kündigungsrecht. So steht ihm die Möglichkeiten offen, innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod seines Ehegatten/Lebenspartners erfahren hat, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten gegenüber dem Vermieter die Kündigung auszusprechen.
Der Vermieter hat in dieser Fallkonstellation hingegen kein eigenes Kündigungsrecht, da der Tod einer Mietpartei nicht als Kündigungsgrund gesetzlich angesehen wird und damit zur Kündigung berechtigt.
3. Nur der Verstorbene stand im Mietvertrag – nicht der noch lebende Partner
Bei dieser Konstellation ist entscheidend, ob der Ehegatte bzw.Lebenspartner mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Hausstand hatte. Sofern dies der Fall ist, so tritt der überlebende Ehegatte bzw. Lebenspartner ebenfalls gemäß § 563 BGB automatisch in den Mietvertrag ein, so dass der Vertrag zu unveränderten Bedingungen fortgesetzt wird.
Es bedarf dabei seitens des „neuen Mieters“ gegenüber dem Vermieter keiner ausdrücklichen Mitteilung.
Möchte jedoch der Ehegatte bzw. Lebenspartner nicht in den Mietvertrag eintreten, so muss er dies binnen einen Monats nach dem Tod des Mieters dem Vermieter entsprechend anzeigen. Sodann wird das Mietverhältnis mit den gesetzlichen Erben fortgesetzt.
4. Der Mieter lebte alleine und war einziger Mieter
In diesem Fall treten die Erben in den Mietvertrag ein und das Mietverhältnis besteht unverändert weiter. Der Vermieter hat jedoch (wie auch die Erben ohnehin als Mieter) das Recht mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten zu kündigen. Dies ist für Wohnraum in § 564 S. 2 BGB und für Geschäftsräume in § 580 BGB geregelt.
Sowohl das Wohnraummietverhältnis als auch das Geschäftsraummietverhältnis kann demnach gegenüber dem Erben ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden. Diese Kündigung durch den Vermieter ist jedoch nur innerhalb eines Monats zulässig, wobei die Frist mit Kenntnis vom Tod des Mieters zu laufen beginnt.
5. Kündigungsrecht des Vermieters gegenüber in den Mietvertrag Eintretende (nicht Erben)
Erschwert ist die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters von Wohnraum immer dann, wenn Personen gemäß § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Zu diesen Personen gehören in der Regel Kinder, die bereits im Haushalt des Verstorbenen gelebt haben bzw. begünstigte Haushaltsangehörige.
In einem derartigen Fall sind die Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter begrenzt. Hier besteht nämlich nur die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters, sofern ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters, das heißt des Eintretenden, vorliegt. Dies wird grundsätzlich dann anzunehmen sein, sofern die Zahlungsunfähigkeit des „neuen Mieters“ droht.
Die Kündigungsfrist beträgt in diesen Fällen einen Monat nach Kenntnis vom „endgültigen Eintritt des Berechtigten“.
Endgültig ist der Berechtigte in das Verhältnis erst mit Ablauf seiner einmonatigen Überlegungsfrist gemäß § 563 Abs. 3 BGB eingetreten. Es addieren sich also die Fristen, wenn Eintrittsberechtigte vorhanden sind, so dass dem Vermieter eine Frist von mindestens zwei Monaten ab dem Tod des Mieters zur Verfügung steht.
6. Kündigung durch den Erben
Vorsicht ist geboten, sofern keine der vorangestellten Konstellationen vorliegt, denn dann geht das Mietverhältnis automatisch auf den Erben über. Um das Mietverhältnis zu beenden muss der Erbe die Kündigung aussprechen, ansonsten läuft das Mietverhältnis mit entsprechenden monatlichen Mietzahlungsverpflichtungen weiter.
Der Erbe kann innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten die Kündigung ausprechen. Ein entsprechender Nachweis über seine Erbeigenschaft durch z. B. Erbschein ist gegenüber dem Vermieter nicht erforderlich.
Wie bereits oben erörtert, ist der Vermieter ebenfalls zum Ausspruch der Kündigung gegenüber den Erben berechtigt.
7. Haftung des Erben für Mietschulden
Grundsätzlich haftet der Erbe auch für Mietschulden vor Tod. Sollte der Erbe jedoch innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Todesfalls das Mietverhältnis kündigen haftet der Erbe nur für anfallende Mieten ab dem Todesfall, nicht für vorherige Mietschulden.
Der Erbe ist jedoch bei Kündigung auch zur Räumung verpflichtet.
8. Was tun als Vermieter, wenn kein Erbe vorhanden ist
Falls der Mieter keine Erben hat oder diese das Erbe ausgeschlagen haben stellt sich die Frage, ob der Vermieter die Wohnung räumen darf. Dies ist rechtlich äußerst umstritten. Der sicherste Weg des Vermieters ist es einen Antrag bei Gericht auf Bestellung einer Nachlasspflegschaft zu stellen. Der bestellte Nachlasspfleger ist dann anschließend für die Räumung der Wohnung zuständig. Sollte es eine Erbmasse (Möbel etc.) geben können auch Räumungskosten und offene Mieten erstattet werden.
9. Kündigung bei Tod des Vermieters
Sofern der Vermieter verstirbt, gibt es keine wirklichen Besonderheiten, da das Mietverhältnis unverändert mit den Erben des Vermieters fortgesetzt wird.
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