Vorsicht bei erfolgter Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung! Wir prüfen Ihre fristlose Kündigung!

Ist die fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen gerechtfertigt?

1. Wie ist die rechtliche Grundlage?

Grundsätzlich hat der Vermieter die Möglichkeit das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, sofern die Fortsetzung dieses für ihn unzumutbar ist. So heißt es in § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung dann vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitige Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus.

Hauptanwendungsfall des § 543 Abs. 1 BGB ist die laufend unpünktliche Mietzahlung des Mieters.

Denn die unpünktliche Mietzahlung stellt eine Pflichtverletzung des Mieters aus dem Mietvertrag dar, da in den Mustermietverträgen geregelt ist, dass die entsprechende Mietzahlung spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu erfolgen hat und damit fällig ist.

2. Besteht eine Pflicht zur Abmahnung?

Sofern der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen aussprechen möchte, muss er den Mieter zunächst auf sein unpünktliches Zahlungsverhalten hinweisen.

Erst wenn der Mieter trotz Abmahnung weiterhin an seinem unpünktlichen Zahlungsverhalten festhält, besteht die Möglichkeit das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung zu beenden.

„Denn durch die Abmahnung erhält der Mieter Gelegenheit, dass durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlung, das gestörte Vertrauen des Vermieters durch eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen; dem Mieter wird so vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zum vertragsgemäßen Verhalten eingeräumt“, so auch BGH Aktenzeichen VIII ZR91/10.

3. Recht zur fristlose Kündigung schon bei zweimaliger unpünktlicher Mietzahlung?

Wie häufig der Mieter unpünktlich seine Miete gezahlt haben muss, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen, ist gesetzlich nicht geregelt.

Jedoch gibt es schon zahlreiche Fälle die sogar auch bereits vom Bundesgerichtshof entschieden worden sind.

Mit Urteil vom 1. Juni 2011, Aktenzeichen VIII ZR91/10 bestätigte der BGH die fristlose Kündigung eines Vermieters nach siebenmaliger Verspätung und mehrfacher Abmahnung.

Andere Oberlandesgerichte sahen schon bei viermaliger unpünktlicher Zahlung die Kündigung als wirksam an.

• Der Einzelfall ist immer entscheidend

Im Ergebnis ist jedoch immer auch auf den Einzelfall abzustellen, insbesondere ob dem Vermieter das weitere Mietverhältnis noch zuzumuten ist. Nicht allein aus einer bestimmten Anzahl von Verspätungen kann sich dies ergeben, entscheidend ist auch und darauf kommt es an, ob und wie lange das Mietverhältnis bereits im Vorfeld störungsfrei bestanden hat. Dabei spielt auch eine Rolle, ob der Vermieter Kenntnis von den persönlichen und eventuell finanziellen Verhältnissen des Mieters hat.

Im Zuge dessen hatte auch der BGH im Jahr 2016 zu entscheiden, in wie weit verspätete Mietzahlungen des Job Centers sich der Mieter zurechnen lassen muss. Vergleichen hierzu auch unseren Artikel „Miete – verspätete  Zahlung durchs Jobcenter“.

Hier hatte der BGH dem Räumungsanspruch stattgebeben und entsprechend die Kündigung für wirksam erklärt, da sich der Mieter in Kenntnis durch die bereits erfolgten Abmahnungen, das unpünktliche Zahlungsverhalten des Job Centers zurechnen lassen müsse.

Sofern Sie Fragen rund um dieses Thema haben, nehmen Sie doch bitte direkt mit unserer Kanzlei Kontakt auf. Unsere Fachanwälte im Mietrecht helfen Ihnen gerne weiter.

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