Neuer Mietvertrag? Die Kündigung vor Mietbeginn – Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Wir beraten Sie zur Kündigung vor Mietbeginn / Einzug

Leider folgt ab und zu nach der anfänglichen Begeisterung im Zuge der Wohnungsbesichtigung und der Unterschrift unter den Mietvertrag die bittere Erkenntnis – die Wohnung oder der Balkon ist zu doch viel zu klein, das monatliche Budget reicht doch nicht …..! Besteht in solchen Fällen Möglichkeit, noch vor Einzug und Mietbeginn vom Mietvertrag zurückzutreten oder vorher noch zu kündigen? 

1. Ist ein „Rücktritt“ vom Mietvertrag möglich?

Der Mieter oder Vermieter hat grundsätzlich kein gesetzliches Rücktrittsrecht – er kann also nicht vom Mietvertrag zurücktreten. Es sei denn, zu Gunsten einer der Mietvertragsparteien wurde ein solches „Rücktrittsrecht“ im Mietvertrag aufgeführt und ausdrücklich eingeräumt. In Mustermietverträgen sind solche Klauseln jedoch meistens nicht enthalten. Sofern also von beiden Vertragsseiten der Mietvertrag unterschrieben wurde, kann es sich der Mieter nicht nochmal einfach anders überlegen und vom Mietvertrag zurücktreten.

2. Ist die „Kündigung“ vor Mietbeginn möglich?

Im Gegensatz zum Rücktrittsrecht kann der Mieter grundsätzlich den Mietvertrag auch bereits vor Mietbeginn kündigen. Dies jedoch nur, sofern vertraglich diese Kündigung nicht ausgeschlossen worden ist. Denn gemäß Mietvertrag kann zwischen den Parteien vereinbart werden, dass die Kündigungsmöglichkeit erst mit Beginn des Mietverhältnisses möglich ist, also die Frist auch erst zum entsprechend vertraglich vereinbarten Mietbeginn beginnt, unabhängig davon, ob die Kündigung bereits Wochen oder Monate vor Mietbeginn dem Vermieter zugestellt worden ist.

• Blick in den Mietvertrag

Insofern sollte unbedingt der Mietvertrag überprüft werden, ob eine solche Klausel eventuell im Vertrag vereinbart wurde. Sollte dies nicht der Fall sein, kann der Mieter also auch grundsätzlich bereits vor Einzug bzw. Mietbeginn das Mietverhältnis kündigen und die dreimonatige Kündigungsfrist gem. § 573c Abs. 1 BGB beginnt bereits mit Zugang der Kündigungserklärung gegenüber dem Vermieter.

• BGH-Urteil mit Ausnahme

Der BGH (Urteil, Aktenzeichen VIII ZR 88/78) macht jedoch von dem oben genannten Grundsatz eine Ausnahme, sofern sich durch Auslegung des Mietvertrages ein entsprechender Wille der Parteien dahingehend angenommen werden kann, dass sogar auch eine vorzeitige Kündigung vor Mietvertragsbeginn ausgeschlossen werden kann, ohne dass dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde. Dies soll insbesondere dann der Fall sein, wenn der Vermieter enorme finanzielle Aufwendungen in der Mietsache vorgenommen hat, die im Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen und er daher erwarten durfte, durch die Miete, die der Mieter zahlen sollte, einen wirtschaftlichen Ausgleich hierfür zu erhalten. Da hier die Anforderungen jedoch recht hoch sind, stehen die Chancen auch hier für den Mieter grundsätzlich sehr gut, sich auf ein vorzeitiges Kündigungsrecht zu berufen, sofern vertraglich anderweitig nichts geregelt wurde. Es ist jedoch wie in so vielen Rechtsstreitigkeiten immer auf den Einzelfall abzustellen.

Fazit:

Wie bereits erörtert kann grundsätzlich das Mietverhältnis schon vor vereinbartem Mietbeginn gekündigt werden – ein Rücktrittsrecht hingegen besteht nur bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung. Gerne stehen wir Ihnen rund um dieses Thema mit unseren Fachanwälten für Mietrecht zur Verfügung.

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