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Fälligkeit der Miete? Zum Dritten eines Monats oder zum Monatsende? KGK hilft weiter!

Wann muss die Miete gezahlt werden? Zu Monatsbeginn oder Monatsende?

Rechtsunsicherheit besteht bei vielen Mietparteien zu der Frage: Wann genau die Miete fällig ist, d. h. diese zu zahlen ist. Denn teilweise hängt der Zahlungseingang beim Vermieter davon ab, ob der Mieter sich mit seiner Miete in Zahlungsverzug bzw. zum Fälligkeitsdatum in Mietrückstand befunden hat und dies eventuell eine fristgerechte oder sogar fristlose Kündigung nach sich ziehen kann.

 

1. Grundsatz

Allgemein bekannt dürfte mittlerweile sein, dass grundsätzlich die Miete spätestens am 3. Werktag an den Vermieter zu zahlen ist. Dabei heißt es in § 556 b BGB wörtlich:

"Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist."

Wichtig ist hierbei, dass die Miete im Voraus zu zahlen ist. Also z.B. muss die Miete für den Monat Februar bereits am 03.02. an den Vermieter gezahlt werden.


2. Ältere Mietverträge = andere Zahlungsfristen?

Für Mietverhältnisse, die bereits vor dem 01.09.2001 bestanden haben, gelten grundsätzlich andere Regelungen hinsichtlich der Fälligkeit der Miete, sofern nicht ausdrücklich im Mietvertrag der dritte Werktag eines Monats im Voraus zur Fälligkeit vereinbart worden ist. Denn am 01.09.2001 trat die Mietrechtsreform in Kraft, so dass danach noch die alte Fassung des § 551 BGB gilt, nach welcher eine monatlich zu entrichtende Miete erst nach Ablauf eines einzelnen Monats im Nachgang zu bezahlen ist.

  • Mietverträge vor 2001 eventuell Fälligkeit zum Monatsende

Dies bedeutet also, dass die Monatsmiete Februar erst mit Ablauf des entsprechenden Monats Februar zu zahlen ist, also Fälligkeit erst am 1. März bestehen würde.

 

3. Mietverträge nach der Mietrechtsreform vom 01.09.2001

Nach der Mietrechtsreform wurde gesetzlich unter § 556 b vereinbart, dass die Miete für Verträge die nach dem 01.09.2001 geschlossen wurden immer im Voraus zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist. Hierzu gelten also die Ausführungen zu Punkt 1.

  • BGH zur Fälligkeit

In nicht seltenen Fällen gab es Streit zwischen den Mietparteien, ob der Zahlungseingang auf dem Vermieterkonto entscheidend war oder die Zahlungsanweisung gegenüber dem Bankinstitut. Diese Rechtsunsicherheit führte auch zu zahlreichen Kündigungen und entsprechende Klagen.

Der BGH hat jedoch in einem aktuellen Urteil (BGH, 05.10.2016 – VIII ZR 222/15) nunmehr für Klarheit gesorgt und die Mietzahlung als rechtzeitig angesehen, sofern der Mieter seinem Zahlungsdienstleister (z.B. Bankinstitut) den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt hat und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist.

Danach ist der Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters nicht immer maßgeblich für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung.

In diesem Zusammenhang ist auch auf die Problematik des pünktlichen Zahlungseingangs hinzuweisen, in welchen z.B. die Miete durch Sozialträger (Arbeitsamt, Jobcenter, Sozialamt etc.) unpünktlich für den Mieter unmittelbar monatlich an den Vermieter gezahlt wird. Inwiefern sich dieses Verhalten der Mieter zurechnen lassen muss haben wir in einem gesonderten Artikel aufgegriffen - lesen Sie dazu hier.

 

Fazit:

Trotz der Entscheidung des BGH sollte man immer noch einmal in den Mietvertrag schauen, um sicher zu gehen, zu welchem Zeitpunkt die Miete an den Vermieter zu zahlen ist. Um ungewollte Kündigung erst gar nicht zu riskieren, raten wir Mietern immer zum Abschluss eines termingebundenen Dauerauftrages, um die pünktlichen Mietzahlungen sicher zu stellen. Sollten Sie Fragen haben, freuen wir uns über Ihre Rückmeldung.


Ihre KGK Rechtsanwälte

 

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