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Mieterhöhung im Rahmen einer Modernisierung

Wann darf der Vermieter Modernisierungskosten auf die Miete umlegen?

Der Vermieter kann nach einer abgeschlossenen Modernisierung eine Mieterhöhung verlangen. Grundsätzlich kann der Vermieter einen Zuschlag zur Nettomiete bei folgenden baulichen Veränderungen verlangen

Bauliche Veränderungen,

  • die den Wohnwert nachhaltig erhöhen
  • eine nachhaltige Energieeinsparung bewirken
  • die auf Umstände zurückzuführen sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Umstellung auf Erdgas)

Die Erhöhung der Miete ist auf 11 % der reinen Modernisierungskosten begrenzt.

Können Instandhaltungskosten bei der Mieterhöhung berücksichtigt werden?

Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung dürfen grundsätzlich nicht umgelegt werden. Regelmäßig werden Modernisierungen mit Instandhaltungsarbeiten verbunden. Hier muss dann bei der Umlage der Kosten differenziert werden, was an folgendem Beispiel verdeutlicht wird:

Anstelle völlig defekter einfacher Fenster baut der Vermieter Doppelfenster ein. Er darf dann nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und Doppelverglasung umlegen. Denn die Reparaturkosten muss der Vermieter nach dem Gesetz selbst tragen.

Welche Kosten der Modernisierung sind nicht umlagefähig?

  • Staatliche Zuschüsse  
  • Zinsen für Kredite
  • Verwaltungskosten
  • Erschließungskosten für Straßenbaumaßnahmen
  • Mietausfälle während der Baumaßnahmen
  • Ersatzansprüche der Mieter während der Baumaßnahmen (z.B. Hotelkosten)

 

Welche formellen Dinge müssen Mieter beachten?

Die formellen Voraussetzungen der Durchsetzung der Mieterhöhung nach einer Modernisierung sind hoch. Dementsprechend haben diesbezügliche Fehler massive Auswirkungen, da die geplante Mieterhöhung aufgrund formeller Fehler des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens nicht durchsetzbar ist.

Der Vermieter muss den Mieter schriftlich informieren und nachvollziehbar die Zusammensetzung/Berechnung der Mieterhöhung erklären. Folgende Anforderungen an das schriftliche Mieterhöhungsverlangen müssen zwingend erfüllt sein:

  • Nachvollziehbarer errechneter Betrag der Erhöhung
  • Ausweis der angefallenen Gesamtkosten
  • Aufschlüsselung der Kosten der einzelnen Baumaßnahmen
  • Zu erwartende Energieeinsparung
  • Verteilerschlüssel, falls mehrere Wohnungen modernisiert wurden

Der Mieter hat das Recht, die den Berechnungen zu Grunde liegenden Dokumente einzusehen.

Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Anders als bei einer Anpassung an die ortsübliche Miete ist eine Zustimmung des Mieters zur Modernisierungsmieterhöhung nicht erforderlich. Der Mieter kann jedoch auch der Modernisierung und damit der Erhöhung widersprechen, wenn die Mieterhöhung eine besondere Härte für ihn darstellt. Dafür muss er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, schriftlich widersprechen.

 

Bei weiteren Fragen rund um das Thema Mieterhöhung im Zusammenhang mit einer Modernisierung stehen unsere Fachanwälte Ihnen gern jederzeit zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

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