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Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

 

Wie funktioniert eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Rein theoretisch können die Parteien eines Mietverhältnisses während des Mietverhältnisses gemäß § 557 Abs. 1 BGB einvernehmlich eine Mieterhöhung vereinbaren. Möglich ist es auch bereits bei Vertragsschluss künftige Änderung der Miethöhe zu vereinbaren. Hier kann entweder eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart werden. In der Praxis kommt eine einvernehmliche Mieterhöhung jedoch selten vor. In diesen Fällen kann der Vermieter unter bestimmten gesetzlichen Bedingungen eine Mieterhöhung einseitig bestimmen.

Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Wichtigste Voraussetzung ist, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert bestand. Des Weiteren darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen. In bestimmten Gemeinden (Ballungszentren) kann zudem durch Rechtsverordnung der Landesregierung eine Kappungsgrenze von 15 % bestimmt werden.

 

Worauf ist bei dem Mieterhöhungsverlangen zu achten?

Der Vermieter muss dem Mieter in seinem Mieterhöhungsverlangen schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält. Ortsüblich ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vor Ort vereinbart worden ist. In der Begründung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt oftmals das Problem. In der Praxis haben Gerichte an die schriftlichen Mieterhöhungsverlangen hohe inhaltliche und formelle Erwartungen. Problematisch ist, dass ein formell rechtswidriges oder nicht ausreichend begründetes Mieterhöhungsverlangen keine Wirkung entfaltet. Etwaige Mängel können auch in einem gerichtlichen Verfahren nicht rückwirkend behoben werden. Vermieter können daher sehr viel Zeit bis zum Eintritt der Mieterhöhung verlieren.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann wie folgt begründet werden:

  • Bennennung von mindestens drei Vergleichswohnungen
  • Bezugnahme auf einen örtlichen (ggfs. qualifzierten) Mietspiegel
  • Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

 

Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Ohne Zustimmung ist des Mieters ist die Mieterhöhung nicht wirksam. Hierfür steht ihm eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zu. Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter zudem ein besonderes Kündigungsrecht.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Sollte der Mieter das Mieterhöhungsverlangen ignorieren und der Mieterhöhung nicht zustimmen, muss der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten (somit bis zum Ablauf des fünften Monats nach Zugang des Verlangens) erhoben werden.

Kann der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung widerrufen?

Der BGH hat am 17.10.2018 (Aktenzeichen VIII ZR 94/17) entschieden, dass dies nicht möglich ist. Argumentiert wurde von Mieterseite, dass man ein Verbraucherwiderrufsrecht gemäß § 312 Abs. 4 BGB habe. Der BGH hat diese Vorschrift jedoch einschränkend ausgelegt und eine Anwendbarkeit verneint, da bei der relevanten Zustimmung zur Mieterhöhung keine "Gefahr psychischen Drucks" und auch kein "Informationsdefizit" des Mieters vorliegen würde. Dies insbesondere, weil dem Mieter eine lange Überlegungszeit eingeräumt wird.

Eine einmal erteilte Zustimmung zur Mieterhöhung ist demnach bindend und nicht widerrufbar.

 

Ab wann gilt die Mieterhöhung?

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete nach dem Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangen.

Bei weiteren Fragen rund um das Thema Mieterhöhung stehen unsere Fachanwälte Ihnen gern jederzeit zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

 

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