Die Mietkaution – Darf der Vermieter mit Forderungen aufrechnen?

Die Aufrechnung mit der Mietkaution

Fast in jedem Mietvertrag ist eine Mietkaution zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, obwohl nach dem Gesetz hierzu keine grundsätzliche Verpflichtung hierzu besteht. Viele Vermieter glauben weiterhin, dass mit der Mietkaution nicht nur die Ansprüche aus dem Mietverhältnis abgesichert werden, sondern, dass man auch jederzeit Schadensersatzansprüche mit der Mietkaution aufrechnen darf. Inwiefern dies so einfach möglich ist und welche Voraussetzungen hierzu vorliegen müssen, wollen wir hier klären.

1. Der Klassiker „Mietausfall“

Häufigster Anwendungsfall ist der sog. Mietausfall. Kommt der Mieter während des Mietverhältnisses seinen vertraglich vereinbarten Mietzahlungen nicht pünktlich oder gar nicht nach, fragt sich der Vermieter, ob und vor allem wann er sich aus der Mietkaution „bedienen“ darf, um seine Ansprüche zu „befriedigen“.

Dabei ist Vorsicht geboten! Denn grundsätzlich dient die Mietkaution nur der Anspruchssicherung, nicht aber der Anspruchsbefriedigung.

• Aufrechnung nur mit Ansprüche aus dem Mietverhältnis

Dies hat zur Folge, dass die Mietkaution jedoch nur mit Ansprüchen verrechnet werden darf, die aus dem Mietverhältnis herrühren, so auch die Rechtsprechung des BGH. Insofern kann sich der Vermieter nur aufgrund mietrechtlicher Ansprüche gegenüber seinem Mieter aus der Mietkaution befriedigen, hierzu zählen insbesondere Mietrückstände, Betriebskostennachzahlungen, Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen an der Mietsache.

Anderweitige Ansprüche die gegen den Mieter bestehen und nicht aus dem Mietverhältnis herrühren, können jedoch nicht mit der Mietkaution aufgerechnet werden.

Die Mietkaution dient also gerade durch die hinterlegte Geldsumme oder durch die entsprechende Bankbürgschaft oder eines anderen hinterlegten Vermögenswertes der Forderungssicherung, um bereits im Vorfeld eventuelle Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern.

2. Wann darf abgerechnet werden?

Grundsätzlich gilt, dass eine Verrechnung von Mietschulden mit der Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht erfolgen darf. Die Rechtsprechung lässt nur sehr enge Ausnahmen zu, in welchen dies dennoch erfolgen kann.

Dies ist z. B. der Fall, wenn die offenen Mietforderungen gerichtlich und rechtskräftig festgestellt worden sind oder der Mieter diese unstreitig anerkannt hat.

• keine Aufrechnung grundsätzlich während des Mietverhältnisses

In Konsequenz bedeutet dies, dass streitige Mietforderungen auf gar keinen Fall mit der Mietkaution während des Mietverhältnisses befriedigt werden dürfen.

Leider erleben wir bei der Prüfung von vielen Mietverträgen, dass der Vermieter versucht dieses Problem zu „umschiffen“, indem er sich im Mietvertrag das Recht einräumen lässt, sich auch während des Mietverhältnisses aus der Mietkaution bei eventuellem Mietausfall bedienen zu dürfen. Im Ergebnis sind derartige Klauseln jedoch alle unwirksam.

Anders wird jedoch die Konstellation bewertet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist.

• Aufrechnung der Mietkaution erst nach beendetem Mietverhältnis

Sofern das Mietverhältnis bereits beendet ist und weiterhin Mietrückstände bestehen, darf der Vermieter die offenen Mietzahlungen von der eventuell noch auszukehrenden Kautionssumme abziehen.

Denn grundsätzlich muss der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Mietkaution abrechnen und die Mietkaution an den Mieter zurückzahlen.

In welcher Frist die Abrechnung zu erfolgen hat, lesen Sie hier.

Diese Abrechnung hat zur Folge, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses noch sämtliche offenen Ansprüche gegen den Mieter mit der Kaution verrechnen darf.

Auch wenn es einige andere Meinungen gibt, die befürworten, dass streitige Forderungen nicht mit der Kaution verrechnet werden dürfen, hält die herrschende Meinung eine derartige Verrechnung für rechtlich zulässig.

Zu derartigen Forderungen gehören neben den klassischen offenen Mietforderungen auch Nachzahlungen von Betriebskostenabrechnungen oder eventuelle Schadensersatzansprüche wegen Mängeln am Mietobjekt.

Fazit:

Man sollte vor der Verrechnung mit einer Mietkaution genau überprüfen wann und mit welchen Forderungen dies erfolgen soll. Denn es ist immer auf den richtigen Zeitpunkt der Abrechnung der Mietkaution abzustellen, bevor leichtfertig mit angeblichen Forderungen aus dem Mietverhältnis mit der Mietkaution verrechnet wird.

Sollten Sie noch weitere Fragen haben oder Unterstützung bei der Ausarbeitung eines entsprechenden Aufhebungsvertrages Ihres Mietverhältnisses haben, stehen wir Ihnen gerne mit unseren Fachanwälten für Mietrecht zur Verfügung.

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