Mietminderung – häufige Fehler! Wir klären Sie auf!

Mietminderung richtig geltend machen – die häufigsten Fehler

1. Grundsätzliches

Allgemein ist bekannt, dass man grundsätzlich als Mieter die Miete kürzen darf, sofern die gemietete Wohnung nicht wie vereinbart genutzt werden kann, das heißt, dass Mietmängel, wie zum Beispiel Baulärm, Bauarbeiten oder Schimmel die Wohnsituation beeinträchtigen.

Denn zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört es, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertraglichen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten, mit der Folge, dass der Vermieter entsprechende Mängel während der Mietzeit zu beheben hat, sofern diese durch den Mieter nicht selbst verursacht worden sind.

Dabei gilt es besondere Grundsätze bei der Anzeige der Mangelhaftigkeit durch den Mieter zu beachten, insbesondere wenn man auch eine Mietminderung, also Reduzierung der Miete, ankündigt bzw. durchführt.

Denn eine fehlerhaft geltend gemachte Mietminderung kann unter Umständen auch zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.

• klassische Fehler bei der Minderungsanzeige

Im Folgenden wollen wir daher die wichtigsten Fehler kurz darstellen, die ein Mieter bei der Mietminderungsanzeige tunlichst vermeiden sollte:

2. Mangel an der Mietsache bereits bei Vertragsschluss

Der Mieter hat keine Möglichkeit eine Mietminderung vorzunehmen, sofern bereits der angezeigte Mangel an der Mietsache bei Vertragsschluss vorlag und der Mieter hiervon Kenntnis hatte.

Denn gemäß § 536 b S. 1 BGB besteht in diesem Fällen kein Minderungsrecht zu Gunsten des Mieters.

• Ausnahme „Minderungsvorbehalt“

Eine Ausnahme kann hier jedoch darin liegen, dass bei Übergabe der Wohnung der Mangel dem Mieter zwar bekannt war, dieser sich jedoch seine Rechte bei der Übergabe der Wohnung sogenannt „vorbehalten“ hat.

Dies würde im Ergebnis bedeuten, dass er auch noch im Nachgang eine Mietminderung trotz Kenntnis geltend machen kann. Zu achten ist in dieser Situation jedoch darauf, dass man nach Möglichkeit diesen „Vorbehalt“ zum Beispiel im Übergabeprotokoll schriftlich fixiert, um im Nachgang auch beweisen zu können, dass der Vermieter bereits die Mangelbeseitigung zugesagt hatte und nur daraufhin die Übergabe stattgefunden hat.

Denn im Ergebnis ist der Mieter für diesen Umstand beweisbelastet, das heißt, er muss im Falle eines gerichtlichen Verfahrens diese Tatsache beweisen.

3. Mietminderungsanzeige unterbleibt oder ist nicht hinreichend beschrieben

Gesetzlich ist klar geregelt, dass der Mieter grundsätzlich während des Mietverhältnisses dem Vermieter unverzüglich einen Mangel anzuzeigen hat. Dabei muss diese Anzeige nicht schriftlich, sondern kann auch mündlich erfolgen.

Es ist jedoch ratsam den Mangel schriftlich anzuzeigen, um auch im Nachgang die entsprechende Mängelanzeige beweisen zu können.

Aus eigener Erfahrung wissen wir, dass in der Regel der Erfolg der Mietminderung mit der Mängelanzeige des Mieters steht und fällt.

Im Ergebnis ist der Mieter gesetzlich auch dazu verpflichtet, ohne schuldhaftes Zögern die Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter vorzunehmen damit dieser auch die Möglichkeit hat, auf den Mangel zu reagieren. Erst mit entsprechender Mängelanzeige besteht auch die Möglichkeit die Miete entsprechend zu mindern. Entscheidend ist hier also genau der Tag der Mängelanzeige. Zum Thema der Höhe der Mietminderung lesen sie hier.

Inhaltlich muss der Mieter den Mangel auch bezüglich der Art und dem Umfang möglichst konkret beschreiben, so dass der Vermieter die Möglichkeit hat, sich durch Beseitigung des Mangels vor Schadensersatzansprüchen des Mieters oder einer fortschreitenden Verschlechterung der Mietsache zu schützen.

In diesem Zuge wird auch darauf hingewiesen, dass es keiner grundsätzlichen Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels bedarf, da bereits mit der Mitteilung des Mangels bzw. der Anzeige die Möglichkeit der Minderung besteht.

4. Zahlung der Miete ohne „Vorbehalt“ trotz Kenntnis und Anzeige des Mangels

Ein weiterer sehr häufig verbreiteter Fehler liegt darin, dass der Mieter bei Kenntnis des Mangels die Miete weiterhin in voller Höhe ohne Vorbehalt weiterhin monatlich zahlt.

Selbst wenn man im Vorfeld den Mangel dem Vermieter gegenüber angezeigt hat und auch hinreichend beschrieben hat, müssen weitere Grundsätze eingehalten werden, um im Ergebnis auch von der Mietminderung als Mieter profitieren zu können.

• Verwendungszweck „unter Vorbehalt“

So sollte ein Mieter, nachdem er den Mangel gegenüber dem Vermieter angezeigt hat, auch seine künftigen Mietzahlungen immer unter dem Zusatz „unter Vorbehalt“ in voller Höhe zahlen. Dazu reichen als Hinweis die Worte „unter Vorbehalt“ im Verwendungszweck bei der Überweisung.

Denn selbst wenn der Mieter grundsätzlich aufgrund eines Mangels die Möglichkeit hätte, die Miete zu mindern, diese jedoch weiterhin ohne Vorbehalt vollumfänglich an den Vermieter zahlt, kann er sich nicht im Nachgang darauf berufen, den „überbezahlten“ monatlichen Betrag zurückfordern zu wollen.

Zwar kann gemäß § 812 Abs. 1 BGB eine rechtsgrundlos erbrachte Leistung zurückgefordert werden, § 814 BGB bestimmt allerdings, dass zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit geleistete Leistung nicht gemäß § 812 BGB zurückgefordert werden kann, sofern der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war.

Insofern kann man dieses Problem einfach umgehen, indem man – wie oben beschrieben – den Zusatz „unter Vorbehalt“ in den Überweisungsträger der monatlichen Mietzahlung aufführt.

Im Ergebnis reicht es also nicht aus, einfach die Mietminderung anzuzeigen und weiterhin die volle Miete zu zahlen und im Nachgang zu versuchen, die „überbezahlte“ Miete zurückzufordern.

5. Fristlose Kündigung wegen zu hoher Mietminderung

Im Hinblick auf den oben dargestellten Fehler, die Miete nicht unter Vorbehalt zu zahlen, kann eine von Beginn an zu hoch verfolgte Mietminderung unter Umständen auch zur fristlosen Kündigung führen.

Denn sofern der Mieter gerade die Miete nicht weiter vollumfänglich unter Vorbehalt zahlt, sondern direkt eine Mietminderung vornimmt, d. h. einen Betrag von der monatlichen Miete abzieht, jedoch hierzu im Nachgang nicht berechtigt gewesen ist, riskiert er eine fristlose Kündigung.

Als häufiges Beispiel kann hier der Schimmelschaden genannt werden, bei welchem der Mieter ein Verschulden bei dem Vermieter annimmt, jedoch im gerichtlichen Beweisverfahren festgestellt werden kann, dass der Schaden (Schimmelschaden) auf ein fehlerhaftes Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist. Demnach sollte ein Mieter den Minderungsbetrag ohne genaue Prüfung nicht selber festlegen und leichtfertig annehmen, das Verschulden des Mangels würde in die Sphäre des Vermieters fallen.

Daher raten wir dringend an, sich zuvor zum richtigen Vorgehen der Mangelanzeige und der Minderungsquote beraten zu lassen. Im Ergebnis ist es daher wie unter Punkt 3. genannt sinnvoller, die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen und im Nachgang sodann, eventuell auch durch gerichtliche Klärung feststellen zu lassen, in welcher Höhe eine Mietminderung gerechtfertigt gewesen ist.

6 . Beweissicherung der entsprechenden Mängel

Abschließend soll auch noch darauf hingewiesen werden, dass der Mieter in der Regel dazu verpflichtet ist, den Mangel auch beweisen zu müssen.

Sollte es nämlich bei einem streitigen Mangel zwischen Mieter und Vermieter zu einem Gerichts- bzw. Klageverfahren kommen, so muss hier der Mieter vor Gericht beweisen, dass ein Mangel vorgelegen hat.

Dies kann er natürlich durch die klassischen Beweisantritte wie Zeugnis von Nachbarn oder Freunden oder durch die entsprechende Dokumentation durch Fotos. Dabei sollte auch immer an den Ort, Zeitpunkt und Benennung des Fotografs gedacht werden.

Sollte der Mangel hingegen nicht optisch sichtbar sein, so dass man ihn mit Fotos oder durch Zeugen beweisen kann, sollte der Mieter anderweitige Vorkehrungen treffen, um den Mangel belegen zu können.

So bietet sich z. B. bei einer Lärmbelästigung durch Baustellen etc. ein sogenanntes Lärmprotokoll an, in welchem transparent und nachvollziehbar die entsprechenden Belästigungen mit Ortsangabe, Zeitangabe und Dauer aufgeführt werden sollten.

Bei den vorgenannten Fehlern handelt es sich um „Klassiker“, die selbstverständlich nicht abschließend sind, jedoch bereits als guter Fahrplan dienen sollen, nicht im Nachgang bei einer fehlerhaften Mängelanzeige böse Überraschungen vor Gericht erleben zu müssen.

Sollten Sie hierzu noch weitere Fragen haben, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Ihre KGK Rechtsanwälte