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Neue Gesetzeslage "Die Mietpreisbremse"

 

Mietpreisbremse - Sie haben Fragen? Wir helfen!

Das neue Gesetz zur Mietpreisbremse tritt zum 1. Juni 2015 in Kraft. Insbesondere für Ballungsgebiete wie Köln, Berlin, Hamburg, München und alle weiteren Großstädte wird dies weitreichende Folgen haben. Eigentümer und Mieter sollten sich daher mit den neuen Spielregeln auf dem Wohnungsmarkt vertraut machen.

 

Häufige Fragen im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse:

 

1. Was regelt die Mietpreisbremse?

Grundsätzlich dürfen Mieten nach dem neuen Gesetz zur Mietpreisbremse bei Neuvermietungen nur bis maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart werden.

 

2. Wo und für welche Mietverhältnisse gilt die Mietpreisbremse?

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse nicht für das gesamte Bundesgebiet, sondern gilt nur für Gebiete mit knappen Wohnungsangebot, also in sogenannten Ballungsgebieten. Dazu hat jedes einzelne Bundesland die entsprechenden Städte, Gemeinden und Bezirke zu benennen, in welchen die Mietpreisbremse greifen soll. Die Mietpreisbremse gilt sodann für fünf Jahre.

 

3. Welche Ausnahmen bestehen bei der Mietpreisbremse?

Mietverhältnisse für umfangreich sanierte und neu gebaute Wohnungen, die erstmals nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse genutzt werden, unterfallen nicht den Mietbeschränkungen (10 % über der vergleichbare Ortsmiete) der Mietpreisbremse, sondern können weiterhin frei zwischen den Mietparteien vereinbart werden.

Ferner müssen Mieten, die nunmehr über den Beschränkungen der Mietpreisbremse liegen, nicht nachträglich gesenkt werden, sofern sie wirksam vereinbart worden sind (sog. Bestandsschutz). Dies gilt jedoch nicht für Mieten, die bis zu zwölf Monate vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse durch den Vermieter noch erhöht worden sind. Hier gilt weiterhin nur die zuvor vereinbarte Grundmiete, für welche der Bestandsschutz gilt.

 

4. Wie bestimmt sich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Grundsätzlich bestimmt sich die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des qualifizierten Mietspiegels der entsprechenden Wohngegend. Dieser Mietspiegel wird von Städten mit Vertretern beider Parteien, also Vermietern und Mietern, erstellt und erarbeitet.

Sollte kein Mietspiegel vorhanden sein, da dies (noch) nicht gesetzlich geregelt ist, müssen Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt werden. Dies ist auch die übliche Vorgehensweise bei Gericht, sofern kein Mietspiegel vorliegt.

 

5. Ab wann tritt das Gesetz in Kraft?

Voraussichtlich tritt das Gesetz ab 01. Juni 2015 in Kraft. Der Bundesrat hat dem neuen Gesetz bereits zugestimmt und es ist auch schon im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden, so dass für alle Mietverhältnisse ab dem 01. Juni 2015 diese neuen Regeln und Verpflichtungen sowohl für Mieter als auch Eigentümer gelten.

 

Das bedeutet die Mietpreisbremse also

für Sie als Mieter: 

  • Bei umfassend modernisierten und sanierten Wohnungen sollten Sie sich nicht zu große Hoffnung machen, diese zu einem dem Mietspiegel entsprechendem Preis zu erhalten, denn hier gilt die Mietpreisbremse nicht.
  • In begehrten Wohnlagen mit knappen Angebot – also insbesondere in deutschen Ballungsgebieten – dürfte sich der Anstieg der Mieten langsamer als in den letzten Jahren fortsetzen.
  • Sofern Sie feststellen, dass nach dem Abschluss ihres Mietvertrages die Miete nachweislich oberhalb der 10 % Grenze liegt, zeigen Sie diesen Verstoß gegen die Mietpreisbremse an und verlangen  von Ihrem Vermieter Auskunft über die Zulässigkeit dieser Miete. Sie haben die Möglichkeit den Mietanteil, der nachweislich oberhalb der 10 % Grenze liegt zurück zu fordern, aber nur, sofern Sie selbst aktiv werden.

 

 

für Sie als Vermieter:

  • Achten Sie bei einer Neuvermietung darauf, ob sich Ihre Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt befindet, so dass die Mietpreisbremse auf Ihr Mietverhältnis anzuwenden ist. Sofern dies der Fall ist, dürfen Sie die neue Miete nur bis zu 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbaren. Haben Sie bereits vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse eine deutlich höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete vereinbart, ist eine nachträgliche Reduzierung und Senkung der Miete nicht erforderlich. Es besteht insoweit Bestandsschutz.
  • Haben Sie bereits vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse eine deutlich höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete vereinbart, ist eine nachträgliche Reduzierung und Senkung der Miete nicht erforderlich. Es besteht auch insoweit Bestandsschutz.
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