Neuregelung zur Mietpreisbremse seit dem 01.01.2019

Neue Gesetzeslage an 2019 „Die Mietpreisbremse“

Verschiedene Neuregelungen zur Mietpreisbremse sind zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten. Insbesondere für Ballungsgebiete wie Köln, Berlin, Hamburg, München und alle weiteren Großstädte wird dies weitreichende Folgen haben. Eigentümer und Mieter sollten sich daher mit den neuen Spielregeln auf dem Wohnungsmarkt vertraut machen.

Häufige Fragen im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse:

1. Was regelt die Mietpreisbremse?

Grundsätzlich dürfen Mieten nach dem neuen Gesetz zur Mietpreisbremse bei Neuvermietungen nur bis maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart werden.

2. Wo und für welche Mietverhältnisse gilt die Mietpreisbremse?

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse nicht für das gesamte Bundesgebiet, sondern gilt nur für Gebiete mit knappen Wohnungsangebot, also in sogenannten Ballungsgebieten. Jedes Bundesland kann durch Landesverordnung entsprechenden Städte, Gemeinden und Bezirke benennen, in welchen die Mietpreisbremse greifen soll. Die Mietpreisbremse gilt sodann für fünf Jahre. Gibt es keine entsprechende Verordnung des Landes, ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar.

3. Welche Ausnahmen bestehen bei der Mietpreisbremse?

Mietverhältnisse für umfangreich sanierte und neu gebaute Wohnungen, die erstmals nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse genutzt werden, unterfallen nicht den Mietbeschränkungen (10 % über der vergleichbare Ortsmiete) der Mietpreisbremse, sondern können weiterhin frei zwischen den Mietparteien vereinbart werden.

Ferner müssen Mieten, die nunmehr über den Beschränkungen der Mietpreisbremse liegen, nicht nachträglich gesenkt werden, sofern sie wirksam vor Erlass der Mietpreisbremse (in derjeweiligen Stadt) vereinbart worden sind (sog. Bestandsschutz). Dies gilt jedoch nicht für Mieten, die bis zu zwölf Monate vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse durch den Vermieter noch erhöht worden sind. Hier gilt weiterhin nur die zuvor vereinbarte Grundmiete, für welche der Bestandsschutz gilt.

4. Wie bestimmt sich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Grundsätzlich bestimmt sich die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des qualifizierten Mietspiegels der entsprechenden Wohngegend. Dieser Mietspiegel wird von Städten mit Vertretern beider Parteien, also Vermietern und Mietern, erstellt und erarbeitet.

Sollte kein Mietspiegel vorhanden sein, müssen Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt werden. Dies ist auch die übliche Vorgehensweise bei Gericht, sofern kein Mietspiegel vorliegt.

5. Was ist zum 01.01.2019 geändert worden?

Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages mit einer Miete, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages offenlegen, aufgrund welcher Ausnahmeregel (Bestandsschutz, Neubau, Modernisierungsumlage) die erhöhte Miete rechtmäßig ist. Des Weiteren muss der Vermieter einen entsprechenden schriftlichen Nachweis erbringen.
Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, kann er sich hinterher im Falle eines gerichtlichen Verfahrens nicht auf eine Ausnahmeregelung berufen. Der Mieter kann in diesem Fall die unzulässig zu hohe Miete formlos rügen.

Das bedeutet die Mietpreisbremse also

für Sie als Mieter:

• Bei umfassend modernisierten und sanierten Wohnungen sollten Sie sich nicht zu große Hoffnung machen, diese zu einem dem Mietspiegel entsprechendem Preis zu erhalten, denn hier gilt die Mietpreisbremse nicht.
• In begehrten Wohnlagen mit knappen Angebot – also insbesondere in deutschen Ballungsgebieten – dürfte sich der Anstieg der Mieten langsamer als in den letzten Jahren fortsetzen.
• Sofern Sie feststellen, dass nach dem Abschluss ihres Mietvertrages die Miete nachweislich oberhalb der 10 % Grenze liegt, können Sie die Verletzung der Mietpreisbremse rügen und eventuell überzahlte Miete zurückverlangen.

für Sie als Vermieter:

• Achten Sie bei einer Neuvermietung darauf, ob sich Ihre Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt befindet, so dass die Mietpreisbremse auf Ihr Mietverhältnis anzuwenden ist. Sofern dies der Fall ist, dürfen Sie die neue Miete nur bis zu 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbaren. Haben Sie bereits vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse eine deutlich höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete vereinbart, ist eine nachträgliche Reduzierung und Senkung der Miete nicht erforderlich. Es besteht insoweit Bestandsschutz.
• Haben Sie bereits vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse eine deutlich höhere Miete als die ortsübliche Vergleichsmiete vereinbart, ist eine nachträgliche Reduzierung und Senkung der Miete nicht erforderlich. Es besteht auch insoweit Bestandsschutz.
• Sollten Sie aufgrund einer Ausnahmeregelung eine erhöhte Miete vereinbaren dürfen, müssen Sie dies zwingend bei Abschluss des Mietvertrages belegen.

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