Wie sehen Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter von möblierten Wohnungen auf Zeit aus?

Muss die Wohnung Küche, Bett, Schränke, Sofas etc. enthalten?

1. Wann gilt eine Wohnung als möbliert?

Als solche wesentlichen Einrichtungsgegenstände lassen sich folgende Gegenstände beispielhaft anführen:

• Schrank
• Tische/Stühle
• Geraderobe
• Sitzgruppe im Wohnzimmer
• Lampen
• Küche
• Waschvorrichtungen
• Gardinen
• Bettwäsche

Nicht der Kategorie der wesentlichen Einrichtungsgegenstände zuzuordnen sind hingegen solche Gegenstände, die den Hausrat bilden, wie beispielsweise Besteck oder Geschirr.

2. Besondere Rechte als Vermieter einer möblierten Wohnung:

• Der Möblierungszuschlag

Als Vermieter einer möblierten Wohnung haben Sie grundsätzlich das Recht einen Zuschlag auf die übliche Miete zu erheben.

Bezüglich der Berechnung eines solchen Zuschlags existiert keine einheitliche gesetzlich vorgeschriebene Berechnungsmethode. Vielmehr existieren mehrere unterschiedliche Modelle zur Berechnung des Möblierungszuschlags.

Eines dieser Berechnungsmodelle ist das so genannte Hamburger Modell.

Nach diesem Modell wird der Möblierungszuschlag anhand der Verzinsung der Anschaffungskosten und der Abschreibung der Einrichtungsgegenstände entsprechend ihrer üblichen wirtschaftlichen Abnutzungszeit ermittelt. Diesbezüglich ist jedoch zu beachten, das der Abschreibungszeitraum für Möbel, beim Hamburger Modell lediglich auf sieben, anstatt wie nach dem Steuerrecht auf zehn Jahre anzusetzen ist. Es ist immer der Zeitwert der Möbelstücke als Grundlage anzusetzen.

Bezüglich der Kapitalverzinsung und ihrer maximalen Höhe existiert ebenfalls keine einheitliche gesetzliche Regelung. Es hat sich jedoch ein Wert von 15% als oberste Grenze durchgesetzt.

Zur Verdeutlichung, inwieweit sich die Berechnungsmethoden zum Möblierungszuschlag unterscheiden, kann die Methode des Landgerichts Berlin (Urteil vom 21.3.03 – 63 S 365/01) herangezogen werden.

Dieses hat bei der Berechnung des Möblierungszuschlags eine lineare Abschreibung der Möbel über zehn Jahre und 2% des Zeitwertes der Möbel als angemessene Berechnungsgrundlage erachtet.

• Beispielhafte Berechnung nach beiden genannten Modellen:

Nach dem Modell des Landgerichts Berlin:

Anschaffungspreis des Mobiliars: 6.000€

Berechnung des Zuschlags im ersten Jahr: 6.000€/10*10* 2% = 120€

Berechnung des Zuschlags im zweiten Jahr: 6.000€/10*9*2% = 108€

Nach dem Hamburger Modell:

Anschaffungspreis des Mobiliars: 6.000€

Berechnung des Zuschlags im ersten Jahr: Kapitalverzinsung (z.B. 12%) = 720€

+ Abschreibung (z.B. 15%) = 900€

Gesamtbertrag = 1.620

Zuschlag/mtl. = 1620 / 12 Monate = 135€

Berechnung des Zuschlags im zweiten Jahr:

Zeitwert: 5.400€ (da 10% Wertverlust pro Jahr)

Kapitalverzinsung (z.B. 12%) = 648€

+ Abschreibung (z.B. 15%) = 810€

Gesamtbertrag = 1.458€

Zuschlag/mtl. = 1620 / 12 Monate = 121,50€

3. Können der Vermieter einen Zuschlag auch für bereits abgeschriebene Möbel verlangen?

Vor dem Hintergrund der Abschreibung stellt sich die Frage, inwiefern Sie als Vermieter auch für bereits abgeschriebene Möbel, also nach Ablauf von sieben bzw. zehn Jahren nach Anschaffungszeitpunkt des jeweiligen Möbelstücks, noch einen Zuschlag verlangen können.

Zwar ist beispielsweise eine Couchgarnitur je nach Berechnungsmethode nach sieben bzw. zehn Jahren abgeschrieben, jedoch ist fraglich, inwieweit sie nicht doch noch einen gewissen Wert darstellt, der beim Zuschlag seitens des Vermieters berücksichtigt werden kann.

Nach dem Hamburger Modell ist auch nach erfolgter Abschreibung des Mobiliars noch von einem zu berücksichtigenden Wert auszugehen. Dieser beläuft sich auf 30% des ursprünglichen Anschaffungspreises und kann folglich bei der Berechnung des monatlich vom Mieter zu verlangenden Zuschlages als Grundlage angesetzt werden.

Im Gegensatz zum Hamburger Modell hat das Landgericht Berlin nach ihrer Berechnungsmethode entschieden, dass nach erfolgter Abschreibung kein Zuschlag mehr verlangt werden kann.

4. Wie sieht es bei Schäden an den Möbelstücken aus, die der Mieter verursacht?

Grundsätzlich haftet Mieter für Schäden, die durch sein Verschulden an dem Mobiliar verursacht werden.

Im Rahmen dessen besteht natürlich die Gefahr, dass der Mieter sich weigert den Schaden zu ersetzen bzw. allgemein Konflikte vorprogrammiert sind.

5. Darf der Vermieter solchen Konflikten vorbeugen und eine Klausel in den Mietvertrag einbauen, nach welcher der Mieter verpflichtet wird eine Haftpflichtversicherung abzuschließen?

Per Mietvertrag kann der Mieter nicht zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung verpflichtet werden. Grund dafür ist die Tatsache, dass es sich bei einer solchen Klausel um eine für den Mieter „überraschenden“ Klausel handelt, die mithin unwirksam ist.

Jedoch können Sie mit dem Mieter, unabhängig vom Mietvertrag durchaus per Individualvereinbarung ein solches Arrangement treffen, um sich abzusichern. Je nach Wert der Wohnungsausstattung werden Sie beim Mieter durchaus auf Zuspruch treffen, wenn Sie ihm das Problem und vor allem seine rechtliche Situation in einem Schadenfall darlegen.

In diesem Zusammenhang ist es durchaus empfehlenswert, zu Beginn des Mietverhältnisses eine Inventarliste zu erstellen und diese mit dem Mieter zusammen durchzugehen. So herrscht für beide Parteien von Anfang an Klarheit und einem etwaigen Abstreiten von verursachten Mängeln kann unmissverständlich entgegengewirkt werden.

6. Wie sieht es hinsichtlich der Kündigung aus?

Grundsätzlich handelt es sich bei möblierten Wohnungen genauso um Wohnraum wie bei unmöblierten Wohnungen. Daher liegt der Gedanke nahe, dass sowohl für möblierte, als auch für unmöblierte Wohnungen dieselben gesetzlichen Vorschriften gelten.

Dies ist vom Grundsatz her auch richtig, jedoch bestehen insbesondere bei möblierten Wohnungen einige Sondervorschriften, die gerade für Vermieter Vorteile bringt.

So besteht in bestimmten Fällen (§ 549 BGB) ein vom Grundsatz abweichender, bloß eingeschränkter Kündigungsschutz der Mieter mit entsprechend erleichternder Wirkung für den Vermieter.

Genau einen solchen Sonderfall stellt die Vermietung von möblierten Wohnungen dar.

Gemäß § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein:

• Der vermietete Wohnraum muss Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung sein.
• Der Wohnraum muss ganz oder überwiegend vom Vermieter mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet sein.
• Darüber hinaus darf der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch mit der Familie oder mit Personen, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt führt, vermietet sein. Familie meint nur die eheliche Gemeinschaft oder Verwandtschaftsverhältnisse, nicht die nichteheliche Gemeinschaft oder Mitglieder von WG’s.

Liegen diese Voraussetzungen vor, so ist das Mietverhältnis vom Mieterschutz, zumindest bei unbefristeten Mietverträgen ausgenommen. Als Vermieter können Sie in solchen Fällen das Mietverhältnis zum Ende des Monats kündigen, insofern dem Mieter die Kündigung schriftlich bis zum 15. des betreffenden Monats zugegangen ist.

Hierbei bedarf es keinem berechtigten Interesses im Sinne des Mieterschutzes nach § 573 Absatz 1 BGB.

7. Und wie sieht es bei befristeten Mietverträgen aus?

Ist das Mietverhältnis befristetet, so kann es vor Ablauf dieser Frist nicht ordentlich gekündigt werden. Dies gilt auch für möblierte Wohnungen.

Mithin kommt für beide Parteien, also sowohl für Sie als Vermieter, als auch für den Mieter nur eine außerordentliche Kündigung gemäß §§ 543, 569 BGB in Betracht.

Liegen die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nach den genannten Vorschriften nicht vor, so endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Zeit, es sei denn es wird entsprechend verlängert (§ 542 Absatz 2 BGB).

8. Besondere Pflichten als Vermieter einer möblierten Wohnung:

Ausstattung der Wohnung:

Als Vermieter einer möblierten Wohnung, sind Sie dazu verpflichtet, die Wohnung entsprechend mit Möbeln auszustatten, die üblicherweise für eine normale Lebensführung benötigt werden.

• Aufrechterhaltung des Zustands der Wohnung:

Sind Gegenstände mangelhaft oder defekt, so haben Sie sich als Vermieter um die Instandsetzung zu kümmern. Unterlassen Sie dies, so hat der Mieter das Recht die Mietzahlung entsprechend zu mindern.

9. Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen?

Hier finden Sie weitere Informationen zur Mietpreisbremse.

Sofern Sie noch weitere Fragen haben, können Sie sich jederzeit an uns wenden – wir freuen uns auf Ihre Rückmeldung.

Ihre KGK Rechtsanwälte