Wir kennen Ihre Rechte bei Schimmelproblemen in der Wohnung

Schimmelbefall in der Wohnung? Kennen Sie Ihre Mietrechte?

1. Was ist Schimmelpilzbefall oder Schimmel in der Wohnung?

Wenn man von Schimmel in der Wohnung als mietrechtliches Problem spricht, sind damit biologische Schimmelpilzarten gemeint, welche unerwünschte Folgen für die Mieter oder Bewohner von Wohn- oder Geschäftsräumen haben. Der Schimmel in der Wohnung bzw. der Schimmelpilz kann zu Geruchsbelästigungen führen, er kann auf Wänden, Tapeten oder Möbeln sichtbar werden, er kann allergische Reaktionen auslösen oder zu Vergiftungen führen.

Aus mietrechtlicher Sicht unterscheidet man:

I. Wahrnehmbarer Schimmel in der Wohnung (Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch sichtbare Stockflecken oder ggfls. farbige, schwarze oder weiße Schimmelbildung an oder unter Tapeten)

II. Nicht wahrnehmbarer Schimmel in der Wohnung (Geruchsneutraler Schimmel, Schimmelpilzsporen lagern sich nicht sichtbar ab und befinden sich nur in der Raumluft)

III. Gesundheitsschädlicher (giftiger bzw. toxischer) Schimmel in der Wohnung (entweder aufgrund der Schimmelart und/oder aufgrund seiner hohen Konzentration in der Raumluft)

IV. Nicht gesundheitsschädlicher (ungiftiger bzw. nicht-toxischer) Schimmel in der Wohnung (entweder wegen zu niedriger Konzentration und/oder wegen ungiftiger bzw. keine Gesundheitsschäden verursachende Schimmelpilzart).

2. Wie entstehen Schimmelpilze (Schimmelbildung)?

Ursächlich für den Schimmel in der Wohnung ist grundsätzlich eine zu hohe Luftfeuchtigkeit (ab 70 % Raumluftfeuchtigkeit) und/oder eine zu hohe Feuchtigkeit in den Wänden. Mitursächlich kann auch eine zu niedrige Temperatur in den Räumen sein. Bei hoher Luftfeuchtigkeit und niedrigen Temperaturen in den Räumen entsteht vermehrt dann Schimmel, wenn die Räume nicht ausreichend durchlüftet werden.

3. Was sind Wärmebrücken (Kältebrücken)?

Schimmel kann vermehrt auch an sogenannten Wärmebrücken (fälschlicherweise auch Kältebrücken genannt) entstehen. Wärmebrücken sind Stellen in der Wand, die, wenn es draußen kalt ist, baubedingt Wärme schneller nach außen leiten, als andere Teile der Wand. Oft sind Wärmebrücken (welche sich an der Zimmerwand wie „Kältebrücken“ anfühlen) neben Fensterrahmen oder dort zu finden, wo Stahlträger verbaut sind. Die Stellen an der Wand sind dann kälter. Diese Kälte fördert bei hoher Luftfeuchtigkeit (über 70 %, jedenfalls aber über 80 %) die Bildung von Schimmel auf der Wandoberfläche der kalten Stelle. Wenn an der Wärmebrücke die sogenannte Taupunkttemperatur unterschritten wird, bildet sich an der Wandoberfläche Tauwasser, welches der Schimmelbildung ebenfalls förderlich ist. Eine sogenannte Wärmebrücke liegt im Allgemeinen dann vor, wenn die kalte Wandstelle den Wert von 12,6 °Celsius unterschreitet.

4. Welche Schimmelpilzarten sind toxisch?

Schimmelpilzarten werden von der Fachwelt in vier Risikogruppen (Risikogruppen 1-4) eingeteilt. Die Einteilung basiert auf § 3 der Biostoffverordnung (Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei Tätigkeiten mit biologischen Arbeitsstoffen).

Schimmelpilze, welche in Risikogruppe 1 fallen, sind grundsätzlich unbedenklich. Bei diesen Schimmelpilzen ist es unwahrscheinlich, dass sie bei Menschen Krankheiten verursachen. In dieser Risikogruppe befinden sich allerdings auch solche Schimmelpilze, welche bei stark immungeschwächten Personen Schäden hervorrufen können und solche Schimmelpilzarten, welche Allergien hervorrufen können.

In Risikogruppe 2 fallen solche Schimmelpilze, die bei Menschen Krankheiten hervorrufen können.

In Risikogruppe 3 fallen Schimmelpilze, welche eine schwere Krankheit bei Mietern hervorrufen können oder im Fall betroffener Gewerberäume eine ernste Gefahr für Beschäftigte und Besucher darstellen können. Eine Vorbeugung oder Behandlung der durch diese Schimmelpilze verursachten Krankheiten ist möglich.

In Risikogruppe 4 fallen Schimmelpilzarten, welche schwere Krankheiten hervorrufen, gegen die vorbeugende Maßnahmen und Behandlungen nicht bekannt sind.

Toxisch sind also solche Schimmelpilzarten, die in Risikostufen 2-4 einzuordnen sind. Die bekanntesten und in der Praxis weit häufigsten toxischen Schimmelpilzarten sind Aspergillus fumigatus und Aspergillus flavus. Diese sind in Risikostufe 2 eingeordnet. Zu Risikogruppe 3 gehören die Schimmelpilze Coccidioides immitis, Blastomyces dermatitidis und Histoplasma capsulatum.

Die Rechtsprechung hat keine konkreten Grenzwerte entwickelt, nach denen zwingend eine gesundheitliche Belastung der Mieter und damit ein Mangel der Mietsache gegeben ist. Ob Schimmelpilze in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährden, kann nicht allgemein beantworten werden, sondern letztlich nur durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden.

5. In welchen Fällen kann wegen Schimmels die Miete gemindert werden?

Für Mängel in der Wohnung wegen Schimmel gelten folgende Kategorien: Es gibt wahrnehmbaren und nicht wahrnehmbaren Schimmel; und es gibt giftigen (toxischen) und ungiftigen (nicht-toxischen) Schimmel.

Für eine Mietminderung wegen Mängeln in der Wohnung ist nur der nicht wahrnehmbar und nicht giftige Schimmel irrelevant. Alle anderen Schimmelsorten kommen für eine Mietminderung wegen Schimmel zunächst einmal grundsätzlich in Frage. Die Miete kann wegen wahrnehmbaren und nicht giftigen Schimmels gemindert werden. Die Miete kann ferner wegen nicht wahrnehmbaren und giftigen Schimmels und letztlich auch wegen wahrnehmbaren und giftigen Schimmels gemindert sein. In den drei letztgenannten Fällen liegen Mängel in der Wohnung vor.

I. Mietminderung bei wahrnehmbarem und nicht giftigem Schimmel:

Es kann durchaus vorkommen, dass ungiftiger Schimmel in der Raumluft zu Geruchsbelästigungen führt. Es kann auch vorkommen, dass sich Schimmelpilzsporen in der Raumluft nicht in einer für eine Gefährdung der Mieter ausreichenden Konzentration nachweisen lassen, jedoch an der Tapete sichtbar sind (sogenannte Stockflecken). Eine Mietminderung wegen Schimmel ist wegen sogenannter optischer Beeinträchtigungen und/oder wegen Geruchsbelästigung möglich. Die Mängel in der Wohnung muss der Mieter grundsätzlich beweisen. Die optische Beeinträchtigung kann etwa durch Fotos und Zeugenaussagen belegt werden.

II. Mietminderung wegen toxischen Schimmels:

Wegen einer Schimmelpilzart und –konzentration, welche geeignet ist, bei den Mietern eine Gesundheitsgefährdung hervorzurufen, kann die Miete gemindert sein. Sollte es einen Verdacht auf toxischen Schimmel in der Wohnung geben, muss grundsätzlich ein Gutachten erstellt werden.

Erforderlich sind grundsätzlich zwei, gegebenenfalls drei Gutachten.

1.) Ein Gutachten über die Art des Schimmels und über die Schimmelkonzentration in der Raumluft,

2.) Ein Gutachten über die Erkrankung eines oder mehrerer Mieter durch den Schimmel in der Raumluft. Gegebenenfalls kann es

(3.) notwendig sein, gutachterlich nachzuweisen, dass der Schimmel in der Raumluft vom Schimmelpilzbefall auf den Wänden der Wohnung herrührt.

Bei Schimmelpilzbefall muss ein eindeutiger Bezug zur Mietsache existieren. Sollte der Schimmel etwa nur auf Möbeln auftreten, sich aber weder in der Raumluft, noch auf Wänden oder Tapeten nachweisen lassen, wird man einen Mangel der Mietsache grundsätzlich ablehnen müssen.

6. Was muss der Mieter beweisen, damit das Gericht eine Mietminderung feststellt?

Der Mieter muss nachweisen, dass die Mietsache nach den geltenden Regeln des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) einen Mangel hat. Die Mietsache ist dann mangelbehaftet, wenn Schimmel in der Wohnung den Gebrauchswert der Wohnung verringert. Dies liegt grundsätzlich vor bei Gesundheitsgefährdung, in jedem Falle bei einer Gesundheitsbeeinträchtigung der Mieter, bei optischen Beeinträchtigungen und bei Geruchsbelästigungen.

Der Mieter muss im Fall der Gesundheitsgefahr gutachterlich beweisen, dass Schimmelpilzarten der Kategorien 2-4 in einer gesundheitsgefährdenden Menge in der Raumluft vorhanden sind. Hierfür ist ein Raumluftgutachten erforderlich. Wenn Mieter durch den Schimmel krank geworden sind, muss beweisen werden, dass der Schimmel die Mieter krank gemacht hat. Hierfür ist ein ärztliches Gutachten erforderlich. Wenn es um Geruch oder Schimmelflecken geht, muss der Mieter den Geruch und die Flecken nachweisen. Bei der Geruchsbeeinträchtigung ist ein Geruchsgutachten erforderlich. Bei optischen Mängeln reichen Fotos und Zeugen oder ein Besuch des Richters in der Wohnung, um die Mängel in Augenschein zu nehmen.

Wenn der Mieter diese Nachweise in einem ersten Schritt erbracht hat, kommt es ferner darauf an, ob die Ursache für die Schimmelbildung im Verantwortungsbereich des Mieters oder im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.

Liegt die Ursache für die Schimmelbildung im Verantwortungsbereich des Vermieters, weil etwa schlechte Wärmedämmung oder Wärmebrücken zu kalten Wänden geführt haben, auf denen sich Schimmelpilze bilden, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Die Miete kann dann gemindert werden.

Liegt die Ursache im Verantwortungsbereich des Mieters, weil dieser z.B. falsch gelüftet, kaum geheizt oder seine Wäsche im Winter in der Wohnung aufgehängt hat, dann liegt ein Mangel der Mietsache nicht vor. Die Miete kann dann nicht gemindert werden.

Ist zwischen den Parteien – wie meistens – streitig, ob der Schimmel wegen Wärmebrücken oder wegen falschen Heiz- und Lüftungsverhaltens entstanden ist, gilt die in der Rechtsprechung herrschende Sphärentheorie. Danach muss der Vermieter gutachterlich beweisen, dass keine Wärmebrücken vorhanden sind und dass die Wohnung ordnungsgemäß wärmeisoliert ist.

Erst wenn dem Vermieter dieser Beweis gelingt, muss der Mieter nachweisen, dass der Schimmel nicht aufgrund einer Ursache aus seinem Verantwortungsbereich entstanden ist. Der Mieter muss dann nachweisen, dass er ordnungsgemäß gelüftet oder die Wohnung nicht hat unterkühlen lassen.

7. Kann der Mieter wegen des Schimmels fristlos kündigen?

Eine berechtigte fristlose Kündigung durch den Mieter wegen Schimmelbefalls ist nur dann möglich, wenn durch die Schimmelbelastung eine derart hohe Beeinträchtigung vorliegt, dass dem Mieter nicht zugemutet werden kann bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zu warten.

Der Mieter kann zum Beispiel fristlos kündigen, wenn der Mieter es nachweisen kann, dass der in der Raumluft vorhandene Schimmel nachweislich zu Erkrankungen der Bewohner geführt hat.

Der Mieter darf das Mietverhältnis gegebenenfalls auch dann fristlos kündigen, wenn lediglich Verdachtsmomente für eine toxische Belastung des Schimmels vorliegen. Die Benutzung der Wohnung muss wegen des Schimmelbefalls mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden sein. Eine Gesundheitsgefährdung ist gegeben, wenn ein Gesundheitsschaden ernsthaft in Frage kommt. Eine Erkrankung von Bewohnern oder Mietern ist nicht notwendig. Diese Gesundheitsgefährdung kann regelmäßig nur mit einem toxikologischen Gutachten nachgewiesen werden. Es muss nachgewiesen werden, dass in wichtigen Funktionsräumen und/oder den Haupträumen ein toxischer Schimmel vorhanden ist.

In den meisten Fällen ist es unbedingt erforderlich, dass der Mieter dem Vermieter vor der fristlosen Kündigung erfolglos eine Abmahnung erteilt. In der Abmahnung muss der Mieter den Zustand genau bezeichnen und den Vermieter auffordern, den Schimmelbefall zu beseitigen. Reagiert der Vermieter nicht oder wird die Gefahrenquelle nicht beseitigt, hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis nach einer angemessenen Abhilfefrist fristlos zu kündigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.4.2007, Aktenzeichen: VIII ZR 182/06)

Nur ausnahmsweise ist für eine fristlose Kündigung wegen Schimmelbefalls keine Abmahnung erforderlich. Nämlich wenn durch den Schimmel in der Wohnung Mieter lebensbedrohlich erkrankt sind.

8. In welcher Höhe kann bei Schimmel in der Wohnung gemindert werden?

Bei optischen Mängeln reicht die Mietminderung erfahrungsgemäß von 5-20 %, je nach Größe der betroffenen Fläche oder Intensität des Geruchs. Es kann hier aber auch extreme Fälle geben. Wenn der Geruch wegen Schimmels sehr penetrant ist und sich auf alle wichtigen Räume der Wohnung ausdehnt, sind Minderungsquoten von bis zu 90 % denkbar.

Bei Gesundheitsbeeinträchtigungen kann je nach Intensität und Gefährdung für die Mieter und je nach Krankheitsbild bis zu 100 % gemindert werden. Eine Mietminderung von 100 % (Mietreduzierung auf „0“) wird dann gegeben sein, wenn der Schimmel nachweisbar zu einer Unbewohnbarkeit der Wohnung führt.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Bei Schimmel kommt nahezu jede Minderungsquote vor. Dies reicht von einer nur sehr geringen Quote von 5 % für eine relativ geringe optische Beeinträchtigung bis hin zu 100 % wegen Unbewohnbarkeit aufgrund Gesundheitsschäden. Häufig sprechen die Gerichte im Fall eines betroffenen Zimmers etwa 10-15 % Mietminderung zu. Wenn der Schimmel vereinzelt an verschiedenen Stellen nicht großflächig auftritt, ebenfalls etwa 10-15 %. Beachten Sie auch in diesem Zusammenhang auch unsere Hinweise zur „Mietminderung“ und „Klassische Fehler bei der Mietminderung“.

9. Kann der Mieter die durch Entlüftung entstandenen Kosten (Stromkosten etc.) von dem Vermieter verlangen?

Die Stromkosten zur Beseitigung von Feuchtigkeit in den Wänden oder in der Raumluft stellen regelmäßig Mängelbeseitigungskosten dar, die der Vermieter grundsätzlich zu tragen hat.

Der Ersatzanspruch wegen der Schimmelentfernung setzt aber voraus, dass der Mieter den Vermieter zuvor erfolglos aufgefordert hat, den Schimmel auf eigene Kosten selbst zu entfernen. Ferner muss der Mieter beweisen, dass die Entlüfter die von ihm geltend gemachte Strommenge zur Beseitigung der Feuchtigkeit tatsächlich verbraucht haben.

In der Praxis werden daher häufig Entlüfter mit einem Stromzähler verwandt. Hierdurch lässt sich der genaue Stromverbrauch feststellen.

Sollten Sie hierzu Fragen haben, freuen wir uns auf Ihre Rückmeldung, da die Angelegenheit insgesamt rechtlich nicht einfach ist und für einen juristischen Laien viele Fragen beinhalten dürfte. Nutzen Sie hierfür einfach das Kontaktformular weiter unten auf dieser Seite.

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