Schönheitsreparaturen – streichen oder nicht streichen? Wir helfen Ihnen!

Renovierung? Welche Pflichten hat der Mieter?

Grundsätzlich ist es die Aufgabe des Vermieters, die Wohnung instand zu halten und – sofern notwendig – Reparaturen während der Mietlaufzeit vorzunehmen. Dies ist auch gesetzlich gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB so geregelt. Der Vermieter kann jedoch mit einer rechtswirksamen Klausel im Mietvertrag die sogenannten Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Die Voraussetzung dafür ist nach neuer Rechtsprechung, dass er die Wohnung ursprünglich bei Einzug renoviert an den Mieter übergeben hat.

Daher ist eine Überprüfung der entsprechenden „Schönheitsreparaturklausel“ im Mietvertrag unausweichlich, um für Mieter und Vermieter Rechtssicherheit zu bieten, ob die in der Klausel aufgeführten Renovierungsarbeiten während der Mietzeit oder zum Auszug geschuldet sind oder nicht.

Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen

1. Was genau sind Schönheitsreparaturen?

Der Begriff Schönheitsreparaturen wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht geregelt. Allgemein werden darunter jedoch die Instandsetzungsarbeiten verstanden, die zur Beseitigung eines durch den normalen vertragsgemäßen Gebrauch verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind.

Dies hat der Bundesgerichtshof in mittlerweile zahlreichen Urteilen bestätigt. Im Wesentlichen handelt es sich um das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie die Grundreinigung der Teppichböden.

Nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen folgende Maßnahmen:

• Das Ausbessern von größeren Schäden am Putz der Wohnung, insbesondere an Decken und Wänden und am Bodenbelag.
• Der Anstrich von Holzverkleidungen an Wänden und Decken.
• Der Außenanstrich von Balkonen und Terrassen.
• Das Abschleifen und das Neuversiegeln von Parkett.
• Glas- und Fensterscheibenarbeiten.
• Reparaturen an Lichtschalter, Elektro- und Gasleitungen sowie an Heizkörpern.
• Renovierung des Treppenhauses oder sonstiger Gemeinschaftsräume.

2. Worauf Sie achten müssen?

Viele Schönheitsreparaturklauseln unterscheiden sich nur in Kleinigkeiten, die jedoch im Einzelfall zur Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit führen können.

Anbei finden Sie eine Auflistung klassischer „Problemfelder“:

• Umfang der Schönheitsreparaturen – Sind in Ihrem Vertrag Schönheitsreparaturen aufgelistet, die nicht in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV enthalten sind, also Maßnahmen die über das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie die Grundreinigung der Teppichböden hinausgehen, ist eine solche Klausel in aller Regel unwirksam.
• Farbvorgabe auch während der Mietzeit – Steht in Ihrem Mietvertrag, dass der Mieter Türen oder Decken während oder zum Auszug der Mietzeit nur weiß streichen darf, so ist diese Klausel ebenfalls unwirksam. Farbvorgaben – sofern diese als neutrale und deckende Farben bezeichnet werden – sind zum Zeitpunkt des Auszuges aber möglich.
• Ausführung der Reparaturen durch Fachfirma – Ist im Mietvertrag festgelegt, dass die Renovierung durch einen Fachmann (Maler, Schreiner etc.) erfolgen muss, so ist die Klausel unwirksam. Häufig findet sich die Formulierung „fachmännische Ausführung“ in Ihrem Mietvertrag. Dem Mieter muss auch die Möglichkeit eingeräumt werden, die Arbeiten auch selbst zu erledigen. Die Arbeit muss nur fachgerecht, nicht aber auch fachmännisch ausgeführt werden. (BGH, Urteil vom 09.06.2010, Az. VIII 294/09).
• Starre und zu kurze Fristenregelung – Starre Renovierungsfristen sind laut Bundesgerichtshof grundsätzlich ungültig. Jedoch Vorsicht: Enthält der Vertrag dagegen Abschwächungen, wonach Schönheitsreparaturen „im Allgemeinen“, „in der Regel“, „üblicherweise“ oder „grundsätzlich“ alle drei Jahre vorgenommen werden müssen, kann die Fristenregelung wirksam sein. Ist der Fristenplan erheblich zu kurz bemessen (zum Beispiel Streichen der Küche alle zwei Jahre), führt dies zur Unwirksamkeit der Vereinbarung. (BGH, Urteil vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03).
• Quotenabgeltungsklausel – Als Quotenabgeltungsklausel wird die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters bezeichnet, sich bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen anteilig an den Kosten der zukünftig notwendig werdenden Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Diese Kosten werden grundsätzlich durch einen entsprechenden Fachbetrieb eingeholt. Bisher waren die Gerichte der Auffassung, dass derartige Klauseln wirksam seien. Mit Urteil des Bundesgerichtshofes vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 185/14 wurde diese Auffassung nunmehr zu Gunsten des Mieters gekippt. Enthält Ihr Vertrag also eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel, so ist eine solche Vereinbarung nach neuer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unzulässig, da Sie als Mieter bei Einzug nicht klar erkennen können, mit welchen Belastungen Sie beim Auszug rechnen müssen. Die Folge ist, dass der Mieter zu keiner Zahlung bzw. Schadensersatz nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist. (weitere Urteile BGH, Az. VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13).
• Kostenvoranschlag zur Berechnung der Abgeltung durch Fachfirma – Auch eine derartige Vereinbarung ist nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam. Enthält Ihr Mietvertrag also eine Abgeltungsklausel, nach welcher der Anteil des Mieters entsprechend eines Kostenvoranschlages eines Fachbetriebs des Vermieters berechnet werden soll, ist dies unwirksam. Jedem Mieter muss das Recht zustehen, ebenfalls einen Kostenvoranschlag einholen und dem Vermieter vorlegen zu dürfen. (BGH, Urteil vom 29.05.2013, Az. VIII 285/12).
• Endrenovierung – Ist der Mieter nach der Regelung eines Mietvertrages verpflichtet, die Wohnung bei Auszug in jedem Fall zu renovieren, ist diese Klausel unwirksam, sofern sie auf den Renovierungszustand der Wohnung oder auf die während der Mietzeit durchgeführten Schönheitsreparaturen keine Rücksicht nimmt. Aber: Sofern die Klausel den Mieter nur verpflichtet, bei Auszug nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen nachzuholen, die vor oder bei Auszug bis dahin fällig geworden sind, so ist diese Klausel zulässig. Sofern Sie die Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen haben, kann der Vermieter von Ihnen keine vollständig renovierte Wohnung bei Auszug verlangen. Hat der Vermieter bei Einzug des Mieters ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem vermerkt ist, dass die Wohnung nicht renoviert überlassen wurde, ist der Mieter auf der sicheren Seite: Dieser kann ohne zu renovieren ausziehen – achten Sie also nicht nur auf den Mietvertrag sondern auch auf das entsprechende Übergabeprotokoll. (BGH, Urteil vom 14.05.2003, Az. VIII ZR 308/02).

3. Wirksame Schönheitsreparaturklausel

Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter?

Grundvoraussetzung für einen Anspruch des Vermieters gegen den Mieter ist, dass die Schönheitsreparaturklausel wirksam zwischen den Mietparteien im Mietvertrag vereinbart wurde.

Bei Mietende:

• Sind die Schönheitsreparaturen also zum Ende des Mietverhältnisses bzw. zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache geschuldet, weil der Zustand der Wohnung dies erfordert, kann der Vermieter den entsprechenden Erfüllungsanspruch, also die Durchführung der Schönheitsreparaturen, im Zuge einer Klage geltend machen. Erfüllt der Mieter die ihm übertragene Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß, kann der Vermieter Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB verlangen. Die Höhe des Schadensersatzes ergibt sich aus den gesamten Kosten der durchzuführenden Schönheitsreparaturen, also die Höhe der objektiv erforderlichen Renovierungskosten. Hierunter fallen nicht nur Handwerkerleistungen sondern auch ein eventueller Mietausfall und Nutzungsentschädigungen, sofern der Vermieter die Wohnung nicht zeitnah wieder vermieten konnte.

Während der Mietzeit:

• Während der Mietzeit hat der Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen. Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 6.4.2005, Az. VIII ZR 192/04), kann der Vermieter schon dann Erfüllung oder aber einen Kostenvorschuss für die Durchführung der Schönheitsreparaturen fordern, sofern diese objektiv erforderlich sind und der Mieter mit der Durchführung bereits im Verzug ist. Dies gilt im Übrigen auch für Mietverhältnisse von Geschäftsräumen. Der Vermieter kann also bei Verzug des Mieters in einer entsprechenden Klage die einzelnen auszuführenden Arbeiten auflisten, zu welchen der Mieter gemäß der Schönheitsreparaturklausel verpflichtet ist. Alternativ kann der Vermieter bei Verzug des Mieters auch direkt Zahlung eines Vorschusses in Höhe von den erforderlichen Renovierungskosten einklagen.

Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter?

Selbst der Mieter kann bei fehlender oder unwirksamer Schönheitsreparaturklausel Ansprüche gegen den Vermieter haben.

Führen Sie also als Mieter ordnungsgemäße Schönheitsreparaturleistungen durch, zu denen Sie aufgrund der Unwirksamkeit oder mangels einer Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren, steht Ihnen nach aktueller Rechtsprechung ein finanzieller Ausgleich für die erbrachten Renovierungsleistungen zu. (BGH, Urteil vom 27.5.2009, Az. VIII 302/07). Aber Vorsicht: Führen Sie als Mieter Schönheitsreparaturen aus, obwohl Sie dazu mangels wirksamer Vereinbarung nicht verpflichtet sind, hat der Vermieter eventuell einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB, sofern Sie die Arbeiten unfachmännisch und mangelhaft ausgeführt haben. Denn auch wenn Sie als Mieter, ohne dazu verpflichtet zu sein, Arbeiten durchführen, müssen diese fachmännisch erfolgen. Sie trifft daher die vertragliche Pflicht, die Arbeiten so zu erledigen, dass der Vermieter keinen Schaden erleidet.

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