Darf Ihre Immobilie untervermietet werden? Wir beraten Sie!

Die Untervermietung von Wohnung und Häusern – die rechtliche Voraussetzungen!

Gerade in Zeiten in denen der Wohnraum knapp und teuer ist, bietet die Untermiete eine willkommene und gängige Möglichkeit Mietkosten zu sparen. Doch die Untermiete birgt auch Risiken für Mieter und Vermieter und daher erleben wir in der Praxis immer wieder viele Streitigkeiten zwischen den Parteien.

1. Ist die Untermiete gesetzlich geregelt?

Ausdrücklich wird die Untermiete in § 540 Abs. 1 S. 1 BGB geregelt. Hier wird die Untermiete als ein in der Praxis besonders häufiger und wichtiger Fall der Gebrauchsüberlassung genannt. Bei der Raummiete ist wesentlich, dass dem Dritten, also dem sog. Untermieter, zumindest ein Teil der Räumlichkeiten zur ausschließlichen Benutzung zur Verfügung steht.

2. Welche Formvorschriften gelten für die Untervermietung?

Für den Untermietvertrag gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts.

Dies hat zur Folge, dass grundsätzlich kein Schriftformzwang besteht. Die Schriftform eines Untermietvertrages ist nur erforderlich, sofern der Untermietvertrag für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird. Sofern er also über einen kürzeren Zeitraum abgeschlossen wird, kann er auch mündlich oder konkludent geschlossen werden, sich also aus dem schlüssigen Sachzusammenhang heraus ergeben.

Dennoch ist es immer ratsam und empfehlenswert, um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden, eine schriftliche Vereinbarung insbesondere zwischen Mieter und Untermieter zu treffen.

3. Das rechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Untermieter

Grundsätzlich ist das Verhältnis von Mieter zu Untermieter mit dem Rechtsverhältnis Mieter zu Vermieter zu vergleichen. Der wichtigste Unterschied besteht darin, dass der „Untervermieter“ die Sache seinerseits selbst nur gemietet hat.

• Vorsicht Schadensersatz

Sofern zwischen Untermieter und Mieter ein wirksamer Untermietvertrag geschlossen wird und der Mieter die Mietsache jedoch wegen der Verweigerung der Erlaubnis durch den Vermieter nicht überlassen kann, so hat der Untermieter einen Anspruch auf Schadenersatz.

Auch muss der Untermieter, genauso wie der Mieter, im Falle von durchzuführenden Erhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten durch den Vermieter, diese nach den Voraussetzungen der §§ 555 b-555 d BGB dulden.

In diesem Fall ist jedoch der Duldungsanspruch des Vermieters nur gegenüber dem Mieter geltend zu machen, da Vertragspartner hier immer Vermieter und Hauptmieter sind.

4. Das rechtliche Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Untermieter

Grundsätzlich besteht zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter kein Vertragsverhältnis.

Der Untermieter kann auch aus dem „Schutzbereich“ des Hauptmietverhältnisses zwischen Hauptmieter und Vermieter keine Ansprüche ziehen. Dies bedeutet, dass der Untermieter in der Regel ausschließlich eigene Ansprüche gegen den Mieter geltend machen kann.

Einzige Ausnahme ist hiervon, dass der Untermieter durch ein Ereignis geschädigt wurde, welches allein vom Hauptvermieter zu vertreten ist.

5. Was geschieht bei der Kündigung des Mietverhältnisses zwischen Mieter und Hauptvermieter?

Sofern das zwischen dem Vermieter und dem Mieter bestehende Mietverhältnis durch Kündigung beendet wird, so gehen die vom Mieter bzw. Untervermieter begründeten (Unter)-Mietverhältnisse nicht auf den Hauptvermieter über. An dieser Rechtsfolge ändert sich auch nichts, wenn die Parteien des Hauptmietverhältnisses, also Hauptmieter und Hauptvermieter, den Übergang der Untermietverhältnisse vereinbart haben.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn alle Untermieter dem Vertragsübergang zustimmen.

• Zahlungsverzug der Miete bzw. Untermiete

Sofern der Hauptmieter mit einer Zahlung des Mietzinses in Verzug gerät, so hat der Hauptvermieter keinen Anspruch auf den Untermietzins. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter im Falle der Untervermietung den Untermietzins an den Vermieter zur Sicherheit abtritt, ist ebenfalls unwirksam.

6. Was geschieht wenn der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses weiter in der Wohnung bleibt?

Der Hauptvermieter kann die Räume auch von dem Untermieter herausverlangen.

Der Untermieter ist auch seinerseits verpflichtet, die Nutzung der Sache zu unterlassen, sie dem Hauptvermieter herauszugeben und ihm die Nutzungsmöglichkeit einzuräumen.

Sofern der Untermieter die Räumlichkeiten nicht freiwillig räumt, so muss der Hauptvermieter den Untermieter auf Räumung verklagen.

Dabei muss aber berücksichtigt werden, dass aufgrund eines gerichtlichen Räumungstitels (Urteil/Vergleich) gegen den Hauptmieter, der Hauptvermieter aus diesem nicht gegen den bzw. die Untermieter vollstrecken kann. Daher ist Vorsicht geboten, wen man verklagt und notfalls sollte die Klage auch direkt gegen die Untermieter gerichtet werden.

Sollte der Hauptvermieter z.B. mangels Räumungstitels zunächst den Untermieter noch nicht zur Räumung auffordern, so kann er dennoch nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses von dem Untermieter die tatsächlich gezogenen Nutzungen (vgl. §§ 987, 990 BGB) herausverlangen. Denn der Untermieter hat dem Eigentümer die Nutzungen herauszugeben, die er ab dem Zeitpunkt zieht, zu dem er erfährt, dass er nicht mehr zum Besitz der Räume berechtigt ist. Diese Nutzung ist schlechthin nichts anderes als die übliche monatliche (Unter-)Miete.

7. Rechtsfolgen der Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters?

Grundsätzlich ist auch ohne die Erlaubnis des Vermieters ein abgeschlossener Untermietvertrag wirksam.

Denn solange der Hauptvermieter nichts gegen die Nutzung der Räume durch den Untermieter unternimmt, muss dieser (Untermieter) auch den vollen Mietzins an den Hauptmieter bezahlen.

• Keine „Doppelzahlung“ des Mieters an Vermieter

Nach überwiegender Rechtsprechung muss der Hauptmieter auch nicht bei unterbliebener Erlaubnis den erzielten Untermietzins an den Hauptvermieter herausgeben.

Denn der Vermieter hat hinreichende rechtliche Möglichkeiten im Falle der Erlaubnisversagung gegen den Mieter vorzugehen.

So kann er z.B. auf die sog. Unterlassungsklage gemäß § 541 BGB oder auch auf die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zurückgreifen.

8. Muss der Vermieter die Untervermietung erlauben?

Einen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat der Mieter gegenüber dem Vermieter nicht. Nach höchstrichterlicher Rechtssprechung hat jedoch derjenige Mieter ein Recht auf Untervermietung eines Teils der gemieten Wohnung (nicht der gesamten Wohnung), der ein berechtigtes Interesse hieran hat. Ein berechtiges Interesse liegt in folgenden Konstellationen vor:

• der Mieter ist durch einen doppelten Haushalt finanziell auf die Untermiete angewiesen
• der Mieter kann die Wohnung aus beruflichen Gründen zeitweise nicht nutzen
• Aufnahme der Eltern in die Wohnung
• Aufnahme der Kinder in die Wohnung
• Aufnahme der in Wohnungsnot geratenen Geschwister
• Aufnahme eines Untermieters nach Ehescheidung
• Gründung einer Wohngemeinschaft

Wenn der Vermieter trotz eines berechtigten Interesses die Erlaubnis zur Untervermietung untersagt, kann der Mieter seinen Anspruch auf Erlaubnis einklagen. Alternativ hat der Mieter in diesem Fall ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Vielfach ist in Standardmietverträgen geregelt, dass eine Untervermietung ohne ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich ausgeschlossen ist. Dieses Klausel ist jedoch unwirksam.

9. Kann die Erlaubnis versagt oder widerrufen werden?

Nach herrschender Meinung ist ein Widerruf der Erlaubnis nur aus wichtigem Grund möglich.

Es müssen also nach Vertragsschluss Umstände eintreten, aufgrund derer der Vermieter zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses berechtigt wäre.

• störendes und unzumutbares Verhalten des Untermieters

In Betracht kommt insbesondere ein störendes Verhalten des Untermieters, aber auch sonstige Umstände, die die Fortdauer des Untermietverhältnisses für den Hauptvermieter unzumutbar erscheinen lassen.

Hierbei ist insbesondere auf die klassischen Kündigungsgründe aus wichtigem Grund bzgl. des normalen Mieter-Vermieter-Wohnverhältnisses abzustellen (vgl. § 543 BGB).

Der Widerruf ist grundsätzlich formlos möglich und bedarf auch keiner Begründung. Nur auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter die Gründe des Widerrufs mitteilen, damit sich der Mieter sachgerecht verteidigen kann.

Dabei gilt die Erlaubnis als versagt, wenn der Vermieter dies ausdrücklich erklärt oder wenn er sich auf die Anfrage des Mieters nicht äußert. Etwas anderes gilt nur, sofern bereits im Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Hauptvermieter etwas anderes zur generellen Erlaubnis, Verbot mit Erlaubnisvorbehalt, Anspruch auf Erlaubnis oder Ausschluss der Untervermietung geregelt worden ist.

• Kündigungsrechte des Mieters

Sofern der Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete verweigert, so kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen, wenn nicht in der Person des Dritten, also des Untermieters, ein wichtiger Grund vorliegt, der die Verweigerung des Vermieters rechtfertigt (vgl. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB).

• Prüfung des Mietvertrages

Dieser Fall findet insbesondere dann Bedeutung, wenn ein Recht zur Untervermietung nicht besteht, der Mieter aber eine langfristig gemietete Sache nicht mehr benötigt.

Zwar kann das Kündigungsrecht individualvertraglich ausgeschlossen werden, ein formularvertraglicher Ausschluss im Mietvertrag verstößt jedoch grundsätzlich gegen § 307 BGB.

Bei generell und unbefristet erteilter Erlaubnis zur Untervermietung hat der Vermieter grundsätzlich einen Auskunftsanspruch über die personenbezogenen Daten der jeweiligen Untermieter.

Hierzu gehören:

• der Name des Untermieters,
• dessen Anschrift,
• das Geburtsdatum,
• der Beruf,
• die vom Untermieter beabsichtigte Art der Nutzung,
• die Höhe des Untermietzinses
• die Laufzeit des Untermietvertrages.

10. Haftet der Mieter für den Untermieter?

Grundsätzlich haftet der Mieter für den Untermieter – dies ist in § 540 Abs. 2 BGB geregelt. Dies bedeutet, dass der Vermieter den Mieter wegen Schadensersatzansprüchen für die vom Untermieter verursachten Schäden heranziehen kann.

Die Haftung ist jedoch beschränkt auf das Verhalten des Untermieters bei dem „Gebrauch der Mietsache“.

Hierunter ist alles zu sehen, was der Untermieter innerhalb der Mietsache veranlasst.

Hierzu gehören:

• fahrlässige und vorsätzliche Sachbeschädigung,
• Störungen des Hausfriedens,
• unerlaubte Handlungen und Vertragsverletzungen gegenüber dem Hauptvermieter jeder Art.

Die Haftung besteht unabhängig davon, ob die Gebrauchsüberlassung zu Recht oder zu Unrecht erfolgt ist.

Sollten Sie noch weitere Fragen zum Thema der Untervermietung haben, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme. Nutzen Sie hierfür einfach das Kontaktformular weiter unten auf der Seite.

Ihre KGK Rechtsanwälte