Wann verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters? Wir beraten Sie!

Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis

Gemäß § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters (und auch des Verpächters) wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten. Die Verjährungsfrist beginnt für solche Ansprüche wegen Veränderungen und Verschlechterungen mit der Rückgabe der Mietsache.

1. Was ist unter Veränderung bzw. Verschlechterung zu verstehen?

Begrifflich ist die Verschlechterung mit einer Beschädigung gleichzusetzen. Hingegen liegt eine Veränderung ausschließlich in den Fällen vor, in denen der Mieter eine solche Veränderung herbeigeführt hat und zudem der Zustand der Mietsache bei Rückgabe nicht dem vereinbarten und geschuldeten Zustand entspricht.

Häufig wird die Mietsache erst nach Vertragsende zurückgegeben. In diesen Fällen beziehen sich die Ansprüche auf solche, welche bis zur Rückgabe entstanden sind. Nach Rückgabe der Mietsache sind Ansprüche nach § 548 BGB ausgeschlossen.

Nicht selten kommt es vor, dass der Vermieter bei einer ersten Durchsicht der Räumlichkeiten Schäden am Mietobjekt nicht erkennen kann. In solchen Fällen wäre es unbillig, auch hier die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten gelten zu lassen.

Beispiele für Veränderungen oder Verschlechterungen, die nicht sofort erkennbar sind

• Manipulationen am Dekorationszustand des Mietobjekts
• nicht oder schlecht ausgeführte Schönheitsreparaturen
• unterlassener Rückbau baulicher Veränderungen durch den Mieter
• Verletzungen der Obhutspflicht

Im Gegensatz zu Schadensersatzansprüchen aus unerlaubter Handlung ist für Schadensersatzansprüche des Vermieters gemäß § 548 BGB kein Verschulden erforderlich.

2. Wie bemessen sich Art und Umfang des Schadensersatzanspruches?

Die Art der als Ersatz geforderten Leistungen ist unerheblich. Es spielt daher keine Rolle, ob der Vermieter einen Zahlungsanspruch oder einen Wiederherstellungs- bzw. Beseitigungsanspruch gegen den Mieter geltend macht.

Selbstverständlich gehören zu dem Umfang des Schadensersatzanspruches auch solche Sachen und Sachteile, die dem Mieter nicht zur alleinigen Nutzung zustehen.

Dies sind zum Beispiel:

• Hauseingang
• Flure
• Treppenhaus
• Aufzug
• Waschkeller
• Garten

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB gilt nicht für Personenschäden. Für Personenschäden gelten die allgemeinen Verjährungsregelungen. Dies gilt selbst dann, wenn die Personenschäden durch Veränderungen oder Verschlechterung der Mietsache verursacht wurden.

Umfasst von dem Schadensersatzanspruch sind sämtliche Schadensfolgen. Hierzu gehören auch die Schadensfeststellungskosten, die Verzugsschäden und etwaig entstehende Mietausfallschäden. Eine Personenidentität von Vermieter und Geschädigtem muss nicht gegeben sein.

Dies ist zum Beispiel möglich, wenn der Vermieter nicht Eigentümer des Mietobjekts ist. Häufigster Fall ist die Untervermietung.

3. Wann beginnt die Verjährungsfrist?

Grundsätzlich beginnt die sechsmonatige Verjährungsfrist mit dem Rückerhalt der Mietsache. Erst dann kann der Vermieter den Zustand der Mietsache überprüfen. Entscheidend ist, dass der Vermieter überhaupt eine Möglichkeit zur Untersuchung der Mietsache hat und der Mieter gleichzeitig keine Möglichkeit mehr hat, auf die Mietsache einzuwirken. Anderenfalls wäre die Untersuchung des Vermieters lediglich vorläufig.

Folgerichtig beginnt die Verjährungsfrist nicht, wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – die Mietsache nicht untersuchen kann. Eine tatsächliche Untersuchung ist nicht erforderlich. Es genügt die Möglichkeit der Untersuchung.

Sollten Sie noch weitere Fragen zum Thema der Untervermietung haben, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

KGK Rechtsanwälte