Wärmecontracting? Betriebskosten? Umlagefähigkeit der Kosten auf Mieter? Wir beraten Sie!

Vor- und Nachteile von „Wärmecontracting“?

1. Was ist „Wärmecontracting“?

Grundsätzlich übernimmt der Vermieter die Beheizung der entsprechenden Mietwohnung selbst z.B. durch Gasetagen- oder Zentralheizungen oder Fernwärme etc..

Das Umstellen dieser Eigenleistung des Vermieters auf einen externen gewerblichen Dienstleister (dem sogenannten Wärmelieferanten bzw. Wärmecontractor) wird als sogenanntes „Wärmecontracting“ bezeichnet.

Seit den 90er-Jahren nehmen mittlerweile immer mehr Vermieter diese Dienstleistungen der sogenannten Wärmecontractor in Anspruch. Der Wärmelieferant liefert hierbei nicht nur die Wärme, sondern betreibt auch auf eigenes Risiko die entsprechende im Haus vorhandene Heizungsanlage, so dass eventuelle Investitionen für Instandhaltungen oder Reparaturmaßnahmen auf den Contractor übergehen und nicht mehr vom Vermieter zu leisten sind.

Grundsätzlich schließt der Vermieter mit dem Wärmecontractor einen sogenannten „Wärmelieferungsvertag“, welcher die Versorgung der vereinbarten Wohnungen bzw. Häuser zum Inhalt hat.

2. Welche Vorteile bietet Wärmecontracting?

Grundsätzlich bietet Wärmecontracting ausschließlich einen Vorteil für den Vermieter, da dieser – wie bereits aufgezeigt – keine finanziellen Eigenmittel mehr benötigt, um eventuelle Investitionen bzw. Reparaturen am Heizungssystem seiner vermieteten Einheiten vorzunehmen, da diese nunmehr ausschließlich vom Contractor übernommen werden. Auf der Hand liegt, dass natürlich die Kosten des „Wärmecontractings“ durch die Zusatzleistung der Wartung/Betreiben der Heizungsanlage höher sind, als bei der „klassischen“ Wärmelieferung.

Die Kosten für diesen „Mehrwert“ sind grundsätzlich bereits im vertraglich vereinbarten Endgeld zwischen Vermieter und Contractor eingepreist. Da die Kosten für die Wärmelieferung im Zuge der Betriebskostenabrechnung regelmäßig auch auf den Mieter umlegbar sind, liegen die Vorteile klar auf Seiten des Vermieters, da dieser ohne eigene Kosten die Wartung/Instandhaltung auf den Mieter grundsätzlich abwälzen kann.

3. Ist die Umstellung auf Wärmecontracting zulässig?

Hierbei ist zunächst zu unterscheiden, zu welchem Zeitpunkt der Vermieter auf das „Wärmecontrating“ umschaltet.

Stellt der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses auf Wärmecontracting um, so sind bestimmte Voraussetzungen zu berücksichtigen. Denn wie bereits gezeigt, bieten die höheren Kosten für den Mieter im Zuge eines Wärmecontractings reichlich Grundlage für Streitigkeiten.

Insofern war es auch zu begrüßen, dass der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 362/04; AZ: VIII ZR 243/06) sich zu dieser Problematik nunmehr eindeutig geäußert hat.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes darf der Vermieter nicht einseitig die Wärmeversorgung auf Wärmecontracting in einem bestehenden Mietverhältnis umstellen. Hierfür bedarf es immer einer vertraglichen Grundlage. Enthält der Mietvertrag keine entsprechende Regelung, nach welcher sich der Vermieter die Umstellung auf Wärmecontracting vorbehält, so kommt aufgrund dieses Eingriffes in das Recht des Mieters eine Umstellung nur mit seiner entsprechenden Zustimmung durch den Mieter in Betracht.

Erteilt der Mieter seine Zustimmung nicht, können die Mehrkosten durch das Wärmecontracting grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Anders verhält es sich jedoch, sofern sich der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietverhältnisses ein Vorbehalt im Mietvertrag vereinbart hat. Dabei lässt der Bundesgerichtshof bereits einen Hinweis als wirksame Abrede gelten, sofern der Mietvertrag ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung Bezug nimmt.

Sofern eine derartige Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde oder der Mieter seine Zustimmung erteilt hat, bedeutet dies jedoch nicht unmittelbar eine Abwälzung der Kosten auf den Mieter durch die entstehenden Mehrkosten des Wärmecontractings. Denn selbst dann trifft den Vermieter eine vertragliche Nebenpflicht:

Der Vermieter hat bei Maßnahmen, die Einfluss auf die vom Mieter zu tragenden Kosten haben, immer das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten, konkret muss er also bei Abschluss eines Wärmecontractingvertrages auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis achten.

Schließt der Vermieter hingegen bereits vor Beginn des Mietverhältnisses einen Wärmecontractingvertrag, so hat er nicht die Verpflichtung gegenüber dem zukünftigen Mieter hierüber ausdrücklich zu informieren, da der potenzielle Mieter sich vor Abschluss des Mietvertrages selber über das entsprechende Heizungssystem des Vermieters informieren kann. So auch BGH-Urteil vom 13.06.2007, AZ VIII ZR 78/06.

4. Umlagefähigkeit auf Mieter für Wärmeontracting ab Juli 2013

Wie bereits ausgeführt gelten die vorangestellten Grundsätze, insbesondere für Mietverhältnisse die vor 2013 abgeschlossen worden sind.

Mit der Neuregelung des § 556 c BGB zum „Contracting“ zum 01.07.2013 hat die Bundesregierung weitere Klarheit in Bezug auf Wärmecontractingverträge geschaffen. Mit Inkrafttreten dieser Neuregelung ist mangels Übergangsregelung die Gesetzeslage auch auf bestehende Mietverhältnisse anzuwenden, wobei vor dem Inkrafttreten abgegebene Umlageerklärungen noch nach altem Recht zu beurteilen sind.

Die Umlagefähigkeit, das heißt die Abwälzung der Kosten für das Wärmecontracting im Zuge der Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass

• der Mieter überhaupt die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser tragen muss,
• die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird,
• die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen
• der Vermieter die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform angekündigt hat.

Liegen die vorangestellten Voraussetzungen des § 556 c Abs. 1 BGB nicht vor, so kann der Vermieter nicht alle die ihm vom Wärmelieferanten in Rechnung gestellten Kosten auf den Mieter umlegen.

Dies führt dazu, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Kostenaufspaltung vorzunehmen hat und nur die eigentlichen Betriebskosten in Rechnung stellen kann. Hierbei muss also genau geprüft werden, welche Kosten überhaupt dem Mieter in Rechnung gestellt werden können.

5. Darf durch die Umstellung auf Wärmecontracting auch eine Modernisierungsmieterhöhung durchgeführt werden?

Hierbei ist darauf achten welche Maßnahmen genau ergriffen werden.

Modernisiert der Vermieter mit gleicher Umstellung auf Nahwärmeversorgung zugleich auch die Heizungsanlage bzw. tauscht zum Beispiel Einzelöfen gegen eine Zentralheizung aus, so kann der Vermieter auch eine Mieterhöhung im Zuge der §§ 559 ff. BGB durchsetzen.

Die bloße Umstellung auf Nahwärmeversorgung führt jedoch nicht automatisch zu einer berechtigten Mieterhöhung. So berechtigt der Vortrag, dass das Wärmecontracting als umweltfreundlich anzusehen ist, nicht dazu, die Umstellung nicht als Modernisierungsmaßnahme nach § 559 BGB zu werten. Die Umstellung auf Wärmecontracting bietet insgesamt noch weitere zahlreiche Problemfelder, die teilweise noch nicht richterlich, geschweige denn durch den BGH geregelt sind.

So steht immer noch zur abschließenden Frage, inwiefern das Wärmecontracting als Ausstattungsmerkmal bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB zu berücksichtigen ist. Hierzu gibt es noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung wie auch zum Beispiel zu der Frage, inwiefern das „Wärmecontracting“ das Minderungsrecht des Mieters aushebeln kann, sofern die Wärmelieferung mangelhaft bzw. fehlerhaft läuft.

Gerne stehen wir Ihnen mit unseren Fachanwälten im Mietrecht für den gesamten Fragenkatalog rund um das Wärmecontracting zur Verfügung und freuen uns, Ihnen kompetent beratend zur Seite zu stehen.

Ihre KGK Rechtsanwälte