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Wir beraten Sie gerne über die Rechtmäßigkeit eines Widerspruchs gegen eine Kündigung

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Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses

Einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags kann unter bestimmten Voraussetzungen und vor allen Dingen innerhalb einer bestimmten Frist widersprochen werden. Mieter können im Rahmen des Widerspruchs vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Ob ein Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung möglich ist, hängt immer vom Einzelfall ab.

 

Wann kann ein Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen?

Grundsätzlich kann der Mieter gem. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB der Kündigung des Vermieters widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Es ist zu beachten, dass einer rechtmäßigen außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht widersprochen werden kann. Eine außerordentliche Kündigung kommt vor allen Dingen wegen Zahlungsverzugs in Betracht. Sollte einem Mieter daher wegen Zahlungsverzugs außerordentlich gekündigt worden sein, ist ein Widerspruch nicht möglich. Unabhängig von einem Widerspruch gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB kann jedoch einer außerordentlichen Kündigung natürlich widersprochen werden, wenn die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nicht vorliegen. Der Unterschied ist, dass einer ordentlichen Kündigung auch dann widersprochen werden kann, wenn die ordentliche Kündigung rechtmäßig ist.

Dieser Unterschied beruht auf der Erwägung, dass der Mieter anders als bei einer nur ordentlichen Kündigung bei einer berechtigten außerordentlichen fristlosen Kündigung keinen Schutz verdient.

Einzelne Härtegründe des Mieters, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters einen Widerspruch gegen eine grundsätzlich rechtmäßige ordentliche Kündigung rechtfertigen, sind:

  • fehlender Ersatzwohnraum
  • hohes Alter
  • Krankheit, Gebrechen
  • Schwangerschaft
  • Vorherige Zusage einer langen Mietzeit/hohe Aufwendungen für die Wohnung
  • berufliche, schulische Schwierigkeiten
  • Zwischenumzug

Diese Auflistung ist nicht abschließend, es handelt sich lediglich um praxisrelevante Beispiele.

Unter einer „Härte“ sind grundsätzlich alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen. Sportliche, politische, kirchliche und künstlerische Ambitionen sowie gesellschaftliche Interessen sind nach mehrheitlicher Rechtsprechung jedoch nicht zu berücksichtigen. Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist der Zeitpunkt der Kündigung und nicht der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung.

Es spielt keine Rolle, ob der Härtegrund bereits beim Abschluss des Mietverhältnisses vorgelegen hat. Bei einem eventuellen Gerichtsverfahren stellt das Gericht auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung ab, die eventuell deutlich nach der Kündigung stattfinden kann.

Die Rechtmäßigkeit eines Widerspruchs hängt jedoch nicht allein davon ab, ob die Kündigung eine besondere Härte darstellt. Nach dem Wortlaut des Gesetzes darf diese „besondere Härte“ auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sein. Es findet also stets eine Interessenabwägung statt. Es sind die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen. Es werden die Auswirkungen der Vertragsbeendigung für den Mieter mit den Auswirkungen der Vertragsfortsetzung für den Vermieter verglichen. Sehr praxisrelevant ist hier die Eigenbedarfskündigung.

 

Was ist die Rechtsfolge eines Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung?

Rechtsfolge eines erfolgreichen Widerspruchs ist, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Das Mietverhältnis ist daher nach rechtmäßigem Widerspruch auf bestimmte Zeit fortzusetzen. Zu dem Zeitpunkt, zu dem das Räumungshindernis voraussichtlich entfällt, endet die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Hier wird regelmäßig bei Gerichtsverfahren eine Prognose festgestellt. Das Mietverhältnis ist ausnahmsweise auf unbestimmte Zeit fortzusetzen, wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, aufgrund deren die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet.

 

Innerhalb welcher Frist ist der Widerspruch zu erklären?

Der Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung ist schriftlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären. Danach kann gegen eine rechtmäßige Kündigung nicht mit der Begründung widersprochen werden, dass die Kündigung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt. Der Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses also ohne weitere Interessensabwägung ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens binnen dieser Frist erklärt hat.

Hat der Vermieter in seiner Kündigung jedoch nicht auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form (Schriftform) und Frist hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch auch noch nachträglich erklären.

 

Die Rechtmäßigkeit einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses und die Möglichkeiten des Widerspruchs gegen die Kündigung sind sorgfältig zu prüfen. Gerne beraten wir Sie mit unserer jahrelangen Erfahrung im Mietrecht und teilen Ihnen unsere ehrliche und offene Einschätzung mit. 

 

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