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Besonderheiten bei Vermietung an Wohngemeinschaften

Welche rechtlichen Besonderheiten gibt es bei einer WG zu beachten? Wir helfen!

Aufgrund der Wohnungsknappheit und der steigenden Mieten in Großstädten wird eine Wohnung immer häufiger an Wohngemeinschaften vermietet. Bei dieser sehr praxisrelevanten Konstellationen gibt es jedoch sowohl für Mieter und auch Vermieter verschiedene Besonderheiten zu beachten:

 

Was ist die WG im rechtlichen Sinne?

Eine Wohngemeinschaft ist eine GbR gemäß § 705 BGB. Für die gemeinschaftliche Anmietung der Wohnung gründen Mieter eine Gesellschaft. Gesellschaftszweck ist die gemeinsame Anmietung der Wohnung. Oft werden auch weitere Dinge wie die jeweilig zu tragende anteilige Miete und sonstige Pflichten geregelt. Der Gesellschaftsvertrag muss nicht zwingend schriftlich geschlossen werden, sondern kann auch mündlich (eventuell auch konkludent ohne ausdrücklichen Vertragsschluss) erfolgen.

 

Wer ist Mieter?

Hier gibt es verschiedene vertragliche Konstellationen:

 

Eine Person ist Hauptmieter

Möglich ist, dass zunächst eine Person die Wohnung anmietet und anschließend einen Teil der Wohnung untervermietet. Voraussetzung ist jedoch, dass bei Vertragsschluss eine Untermieterlaubnis ausdrücklich vereinbart wird.

Der Vorteil für den Hauptmieter ist, dass er als Vertragspartner die Entscheidungsgewalt über die Wohnung hat. Der Hauptmieter kann entscheiden, ob er welche Räume an wen und für welche Untermiete untervermietet. Auch Regeln des Zusammenlebens und Ausgestaltung der Mietsache können von ihm bestimmt werden.

Nachteilig für den Hauptmieter ist jedoch, dass er alleiniger Schuldner des Vermieters und demnach alleinig verantwortlich für die Zahlung der Miete ist. Es ist also sein Problem, wenn ein Untermieter die Miete nicht zahlt. Er ist auch derjenige, der mietvertraglich für Schäden an der Wohnung haftet und bei Beendigung des Mietverhältnisses für eine ordnungsgemäße Übergabe der Mietsache verantwortlich ist.

Vorteilhaft für den Vermieter ist, dass er nur einen Ansprechpartner hat und im Falle des Falles auch nur einem Mieter kündigen muss. Im Falle einer Kündigung müssen auch die Untermieter aus der Wohnung ausziehen. Die Untermieter haben kein eigenes Widerspruchsrecht gegen eine Kündigung.

Nachteilig ist jedoch, dass der Vermieter nur einen Schuldner und keinen Einfluss darauf hat, welche Personen in der Wohnung wohnen.

 

Ein Mietvertrag mit verschiedenen Mietern

Es ist auch möglich, dass sämtliche Mitbewohner mit dem Vermieter einen einzigen Vertrag schließen und allesamt Hauptmieter – mit den gleichen Rechten und Pflichten - werden.

Nachteilig für die Mieter ist, dass diese gemeinsam an den Vertrag gebunden sind. Es ist nicht möglich, dass nur ein Mieter alleine das Mietverhältnis kündigt. Eine Kündigung können nur alle Mieter zusammen aussprechen. Falls nur ein WG-Partner auszieht und es keine einvernehmliche Regelung mit dem Vermieter über eine Vertragsentlassung der betreffenden Person gibt, haftet dieser Mieter auch nach Auszug weiter in voller Höhe für offene Mieten, Forderungen aus Nebenkostenabrechnung und sonstigen Schäden an der Mietsache. Dieses Problem kann nur mit einer im Mietvertrag vereinbarten Nachfolgeklausel gelöst werden.

Vorteilhaft für den Vermieter ist, dass er bei jedem Mieter die volle Miete geltend machen kann und die Kontrolle darüber hat, wer in der Wohnung wohnt.

 

Verschiedene Mietverträge über einzelne Zimmer

Es ist möglich, dass der Vermieter verschiedene Teilmietverträge mit den einzelnen WG-Mitgliedern abschließt. Hier haftet jeder Mieter nur für seine Miete. Des Weiteren sind die Vertragsparteien auch flexibel bei Ein- und Auszügen. Der Verwaltungsaufwand für den Vermieter ist jedoch höher, da er für jeden Mieter eine eigene Nebenkostenabrechnung erstellen muss.

 

Haftet ein neuer Mitbewohner für alte Mietschulden?

Sofern nicht ausdrücklich vereinbart haftet ein neuer Mieter nicht für offene Mieten, die vor seinem Einzug entstanden sind.

 

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