Das Zurückbehaltungsrecht neben der Mietminderung! Was muss man beachten und wie setze ich es durch!

Das Zurückbehaltungsrecht als weiteres Druckmittel neben der Mietminderung

Allgemein ist bekannt, dass dem Mieter im Falle eines nicht vertragsgemäßen Zustandes der Mietwohnung das Recht zur Mietminderung zusteht. Inwiefern und in welchem Umfang die Mietminderung richtig angezeigt wird, hatten wir bereits einen Artikel veröffentlicht. Vielen unserer Mandanten ist jedoch das Zurückbehaltungsrecht als weiteres Druckmittel zur Mietminderung gänzlich unbekannt.

1. Was heißt Zurückbehaltungsrecht?

Sofern der Mieter den Vermieter zur Mangelbeseitigung ergebnislos aufgefordert hat, steht ihm auch die sogenannte „Einrede des nicht erfüllten Vertrages“ zur Seite. Der Mieter kann also in diesem Falle gegenüber dem Vermieter das sogenannte Zurückbehaltungsrecht geltend machen.

Dazu sollte er schriftlich dem Vermieter anzeigen, dass er sich nunmehr auch auf das Zurückbehaltungsrecht beruft. Dies bedeutet im Ergebnis, dass der Mieter ab dem Zeitpunkt der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts einen Teil der Miete entsprechend einbehalten kann.

Dabei kann das Zurückbehaltungsrecht auch neben der Mietminderung zusätzlich geltend gemacht werden. Im Ergebnis kann daher ein größerer und höherer Betrag von der Miete einbehalten werden, so dass der Vermieter durch den entsprechenden Zahlungsausfall noch mehr unter Druck gesetzt wird, der Mangelbeseitigung nachzukommen.

2. Folgen des Zurückbehaltungsrechts?

Aufgrund der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts und der entsprechenden Mietkürzung hat der Mieter grundsätzlich nicht die Folgen eines Zahlungsverzuges zu befürchten, welche unter Umständen auch zur fristlosen Kündigung führen könnten.

Denn durch die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts kann ein erheblich höherer Betrag geltend gemacht werden, als mit der Mietminderung.

3. Welche Höhe darf im Zuge des Zurückbehaltungsrechts einbehalten werden?

Grundsätzlich darf nicht bei jedem „Mangel“ die volle Miete zurückbehalten und ausgesetzt werden, sondern der zurückbehaltene Betrag sollte nicht die drei- bis fünffache Minderungsquote übersteigen – so auch der BGH in seiner aktuellen Rechtsprechung.

Hierzu folgendes Beispiel:

Sofern ein Schimmelschaden in einem Zimmer vorliegt, welches grundsätzlich bei einer Bruttomiete von 1.000,00 € eine Minderungsquote von 10 % rechtfertigen würde, also einen Betrag in Höhe von 100,00 €, sollte nach Ausspruch des Zurückbehaltungsrechts weiterhin ein Betrag von mindestens 500,00 € an den Vermieter gezahlt werden, so dass im Ergebnis der Zurückbehaltungsbetrag ca. den fünffachen Satz der Minderungsquote betragen würde.

4. Was geschieht nach der erfolgten Mängelbeseitigung?

Hier besteht ein großer Unterschied zwischen dem Zurückbehaltungsrecht und der Mietminderung.

Bei der Mietminderung braucht der Mieter nach erfolgter Mängelbeseitigung den einbehaltenen Betrag, selbstverständlich sofern er die entsprechende Minderungsquote auch in der zulässigen Höhe gemindert hat, nicht mehr an den Vermieter zu zahlen.

Im Gegensatz hierzu muss der Mieter die zurückbehaltenen Mieten bzw. den entsprechend zurückbehaltenen Betrag an den Vermieter nachzahlen und dem Vermieter erstatten, sobald der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Daher dient das Zurückbehaltungsrecht ausschließlich dazu, den Vermieter noch mehr unter Druck zu setzen und zu veranlassen, den Mangel entsprechend zu beseitigen.

Fazit:

Das Zurückbehaltungsrecht ist daher als weiteres gängiges und durchaus zusätzliches erfolgsversprechendes Druckmittel neben der Mietminderung zu sehen, den Vermieter noch mehr zur Mängelbeseitigung zu veranlassen. Vorsicht sollte aber weiterhin bezüglich der Höhe des Zurückbehaltungsbetrages gelten und der entsprechende Zurückbehaltungsbetrag sollte darüber hinaus nicht bereits im Vorfeld ausgegeben werden, da eine eventuelle Erstattungspflicht gegenüber dem Vermieter nach erfolgreicher Mängelbeseitigung zusteht.

Sollten Sie noch weitere Fragen zu diesem durchaus komplexen Thema haben, freuen wir uns auf Ihre Rückmeldung.

Ihre KGK Rechtsanwälte