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Abgrenzung Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum

Wir informieren Sie über die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum

 

Die Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum ist in der Praxis insbesondere dann wichtig, wenn es um die Kostenverteilung geht.

Grund dafür ist die Regelung des § 16 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die besagt, dass jene Kosten die vom Sondereigentum ausgehen, entsprechend vom jeweiligen Eigentümer alleine zu entrichten sind, während solche des Gemeinschaftseigentums auf die Gemeinschaftseigentümer insgesamt umzulegen sind.

In gesonderten Beiträgen haben wir für Sie zusammengefasst, was im Einzelnen unter das Gemeinschafts- und das Sondereigentum zu fassen ist.

An dieser Stelle sollen nun die Fälle zusammengefasst dargestellt werden, bei denen sowohl Teile dem Gemeinschafts- als auch dem Sondereigentum zuzuordnen sind und bei denen es in der Praxis entsprechend  zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommen kann.

  • Balkon

Balkone zählen teilweise zum Gemeinschafts- und teilweise zum Sondereigentum. Während der Balkonraum einschließlich des Innenanstrichs der Brüstung, das Mörtelbett und der Bodenbelag zum Sondereigentum gehören, sind die Balkondecke, die Balkonaußenwände und der Brüstungsbelag dem Gemeinschaftseigentum zugehörig.

 

  • Garten / Terasse / Dachterasse

Sowohl ein Garten bzw. Teile des Gartens, als auch eine Terrasse können grundsätzlich kein Sondereigentum darstellen. Hier besteht lediglich die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht eintragen zu lassen.

Bei einer Dachterrasse, die nur von einem Wohnungseigentümer genutzt werden darf, gelten entsprechend dieselben Abgrenzungsregelungen wie bei Balkonen.

 

  • Fenster

Bei Fenstern ist grundsätzlich zwischen Fensterinnen- und Fensteraußenseite zu differenzieren. Während die Fensteraußenseite als Fassadenbestandteil zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist die Fensterinnenseite dem jeweiligen Sondereigentum zugehörig.

Folglich dürfen Sondereigentümer die Fensterinnenseite beispielsweise farblich verändern oder verkleiden, die Außenseite hingegen nicht.

Ähnliches gilt auch für Fensterbänke. Sofern sie nach innen gerichtet sind, zählen sie zum Sondereigentum. Im umgekehrten Falle sind sie jedoch dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

 

  • Garage / Garagenstellplatz

Grundsätzlich können auch Garagen bzw. Garagenstellplätze Sondereigentum darstellen, insofern es sich um abgeschlossene Räume oder um -durch dauerhafte Markierungen abgegrenzte- Flächen handelt. Darüber hinaus bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung und Grundbucheintragung (§ 3 Absatz 2 Satz 2 WEG).

 

  • Heizung

Die gemeinschaftliche Heizungsanlage steht, wie die Bezeichnung vermuten lässt, im Gemeinschaftseigentum.

Hierzu gehören insbesondere der Heizraum an sich sowie Brenner, Kessel, Öltank und entsprechende Ventile.

Der Schornstein gehört ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum.

Entsprechende Messgeräte, die der Kostenverteilung Heizkosten dienen, sind auch dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Dies gilt auch dann, wenn sie sich innerhalb einer Wohnung befinden.

Verfügt eine einzelne Wohnung hingegen über einen offenen Kamin, so ist dieser Bestandteil des jeweiligen Sondereigentums.

 

  • Konstruktive bzw. tragende Elemente

Konstruktive Elemente, insbesondere Böden (Estrich), Decken und alle tragenden Wände gehören generell zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch dann wenn sich diese in Räumen befinden, die zum Sondereigentum gehören.

Im Einzelnen ist jedoch zu differenzieren:

So ist in Bezug auf den Boden bzw. Estrich festzuhalten, dass zwar grundsätzlich alle Böden zum Gemeinschaftseigentum gehören, die jeweiligen Bodenbeläge jedoch davon zu separieren sind.

Bodenbeläge, wie beispielsweise Fliesen, Laminat, oder Parkett gehören zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Ähnliches gilt auch für Decken. So stellen bloße Deckenverkleidungen (wie Putz oder Tapeten) kein Gemeinschafts- sondern vielmehr Sondereigentum dar.

Ebenfalls gehören auch die nicht tragenden Wände, die sich ausschließlich innerhalb der jeweiligen Eigentumswohnungen befinden, zum Sonder- und nicht zum Gemeinschaftseigentum.

 

  • Sanitäre Anlagen

Abwasserhebeanlagen und Absperrventile, die mehreren Wohnungen dienen, gehören zum Gemeinschaftseigentum.

Die jeweilige Badezimmereinrichtung, inklusive der Wasserhähne gehört hingegen zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers.

Entsprechende Messgeräte, die der Wasserkostenverteilung dienen, gehören ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch dann, wenn sich diese innerhalb einer Wohnung befinden.

 

  • SAT-Anlage

Die SAT-Anlage bzw. entsprechende Antennen, die allen Wohnungseigentümern dienen, gehören zum Gemeinschaftseigentum.

Dagegen gehören Antennen, die nur von einem oder wenigen Wohnungseigentümern errichtet wurden und nur für deren Rundfunk- und Fernsehempfang zuständig sind, ausschließlich zum jeweiligen Sondereigentum.

 

  • Versorgungsleitungen und Kanalisation

Die Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom stellen nur teilweise Sondereigentum dar.

So werden sie nur bis zu ihrem Eintritt in die zum Sondereigentum gehörenden Räume oder bis zur entsprechenden Abzweigung zum Sondereigentum gezählt. Alle darüber hinaus bestehenden Versorgungsleitungen sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Dies gilt insbesondere auch für die Kanalisation. Diese ist vollumfänglich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

 

  • Wohnungseingangstür

Ähnlich wie auch bei den Fenstern einer Eigentumswohnung, zählt auch bei der Wohnungseingangstür nur der innere Bereich zum Sondereigentum.

Dieser darf folglich nach Wahl des Wohnungseigentümers entsprechend verändert werden. Der äußere Bereich der Türe gilt hingegen als Bestandteil des Treppenhauses und zählt mithin zum Gemeinschaftseigentum.

Dementsprechend muss auf das äußere Erscheinungsbild des Treppenhauses Rücksicht genommen werden, so dass individuelle Veränderungen seitens des Wohnungseigentümers nicht vorgenommen werden dürfen.

Die Haupt-Eingangstür des gesamten Gebäudes steht hingegen grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum.

 

Worauf sollten Sie als Wohnungseigentümer dringend achten?

Sowohl für die jeweiligen Wohnungseigentümer, als auch für die Hausverwaltung ist es ratsam, stets nur aufgrund eindeutiger Beschlüsse zu handeln.

 

 

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