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Wie sind bauliche Veränderungen ohne Beschluss zu handhaben?

Wir beraten Sie bei Ihrem Anspruch auf Rückbau!

1. Was ist eine bauliche Veränderung?

Bauliche Veränderungen sind auf Dauer angelegte gegenständliche Eingriffe in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums, die einen neuen Zustand schaffen, also über die Pflege und Erhaltung des gegenwärtigen Zustands einschließlich der modernisieren Instandsetzung, oder seiner erstmaligen Herstellung hinausgehen, sowie auch alle Veränderungen, die auf die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums nachhaltig einwirken.

Unerheblich ist dabei, ob es sich um Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft oder um das eigenmächtige Vorgehen einzelner Wohnungseigentümer handelt.

Maßgeblich für die Feststellung des Vorliegens einer Veränderung ist der Errichtungszustand und der hieraus durch Vornahme einer baulichen Veränderung hervorgegangene Zustand.

2. Welche Eigentümer müssen einer baulichen Veränderung zustimmen?

Bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung aller über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus benachteiligten Eigentümer.

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass in der Praxis mit nur wenigen Ausnahmen alle Wohnungseigentümer beeinträchtigt sind.

3. Muss die Zustimmung durch Beschluss erfolgen?

Die Zustimmung kann nicht nur durch Eigentümerbeschluss, sondern in jeder Form erfolgen. Sie kann daher auch mündlich oder konkludent erfolgen. Voraussetzung ist lediglich, dass der Handelnde bei Anwendung pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen können, dass sein Verhalten als Willenserklärung aufgefasst wird.

Die bloße Duldung einer baulichen Veränderung oder die Nichtanfechtung eines Mehrheitsbeschlusses reichen jedoch für die Annahme einer Zustimmung nicht.

4. Ist die Zustimmung für die Rechtsnachfolger bindend?

Die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung durch den Rechtsvorgänger entfaltet auch für dessen Rechtsnachfolger Bindungswirkung. Er kann daher die Beseitigung der baulichen Veränderung nicht mehr verlangen, wenn mit der baulichen Umgestaltung bereits begonnen worden ist.

5. Ist ein Mehrheitsbeschluss über die Genehmigung einer baulichen Veränderung anfechtbar?

Ein solcher Beschluss ist durch einen einzelnen Wohnungseigentümer anfechtbar, wenn er durch die bauliche Veränderung benachteiligt ist.

6. Wann ist eine bauliche Veränderung nachteilig?

Nachteilig ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, also eine Beeinträchtigung, die nicht bloß völlig belanglosen oder bagatellartigen Charakter hat, bezogen auf das Gemeinschaftseigentums oder die äußere Gestaltung des Gebäudes.

Ob es sich um eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung oder eine geringfügige Änderung handelt, bleibt der richterlichen Entscheidung im Einzelfall vorbehalten. Maßgeblich dabei ist ein objektiver Maßstab, nicht die subjektive Mehrheitsmeinung der Wohnungseigentümer oder das Verständnis eines Wohnungseigentümers.

7. Haben die benachteiligten Eigentümer einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands?

Wird eine bauliche Veränderung rechtswidrig durchgeführt, bestehen Ansprüche auf Rückgängigmachung der Veränderung.

Häufigster Fall ist, dass ein einzelner Wohnungseigentümer ohne die erforderliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer eine Baumaßnahme eigenmächtig durchführt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder ein einzelner Wohnungseigentümer haben dann einen Anspruch darauf, dass der eigenmächtig handelnde Eigentümer die bereits durchgeführte bauliche Veränderung vollständig beseitigt und den ursprünglichen Zustand wieder herstellt.

8. Wann verjähren die Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands?

Diese Ansprüche unterliegen den regelmäßige Verjährungsfristen. Es gilt also die dreijährige Verjährungsfrist.

Die Verjährungsfrist beginnt mit Kenntnisnahme der baulichen Veränderung. Allerdings beginnt mit jeder neuerlichen Zuwiderhandlung, z.B. der Erweiterung oder dem Umbau einer baulichen Veränderung eine neue Verjährungsfrist zu laufen.

9. Was ist zu tun, wenn sich ein Wohnungseigentümer weigert, die bauliche Veränderung zu beseitigen?

Wenn ein Wohnungseigentümer der Verpflichtung zum Rückbau nicht nachkommt, darf die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einfach zur Selbsthilfe schreiten, sondern benötigt vielmehr einen Vollstreckungstitel als Grundlage für die Zwangsvollstreckung.

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