Welche Mehrheiten werden benötigt und wer muss die bauliche Veränderung zahlen?

Wir beraten Sie bei einem Anspruch auf Rückbau!

1. Was ist eine bauliche Veränderung?

Bauliche Veränderungen sind auf Dauer angelegte gegenständliche Eingriffe in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums, die einen neuen Zustand schaffen, also über die Pflege und Erhaltung des gegenwärtigen Zustands einschließlich der modernisieren Instandsetzung, oder seiner erstmaligen Herstellung hinausgehen, sowie auch alle Veränderungen, die auf die äußere Gestaltung des Gemeinschaftseigentums nachhaltig einwirken.

Unerheblich ist dabei, ob es sich um Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft oder um das eigenmächtige Vorgehen einzelner Wohnungseigentümer handelt.

Maßgeblich für die Feststellung des Vorliegens einer Veränderung ist der Errichtungszustand und der hieraus durch Vornahme einer baulichen Veränderung hervorgegangene Zustand.

2. Welche Eigentümer müssen einer baulichen Veränderung zustimmen?

Zum 1.12.2.2020 hat es eine umfangreiche Gesetzesänderung (WEG-Reform) gegeben. Nach alter Rechtslage mussten einer baulichen Veränderung grundsätzlich alle Miteigentümer zustimmen. Die Gestattung baulicher Veränderung ist nunmehr durch eine Neufassung des § 20 WEG deutlich vereinfacht worden.

Grundsätzlich können bauliche Maßnahmen gemäß § 20 Abs. 1 WEG neu mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Darüber hinaus gibt es sogenannte privilegierte bauliche Veränderung, die jeder Wohnungseigentümer ohne Mehrheit verlangen kann. Diese sind in § 20 Abs. 2 WEG neu geregelt. Hierbei handelt es sich beispielsweise um Ladestationen für Elektroautos, Einbruchsschutzmaßnahmen, Maßnahmen für die Verbesserung der Internetleistung etc.

3. Wer trägt die Kosten der baulichen Maßnahme?

Die Kostentragungslast wurde ebenfalls in § 21 WEG neu geregelt. Grundsätzlich müssen die Kosten nur diejenigen Eigentümer tragen, die die Maßnahme begehrten und entsprechend für die bauliche Veränderung abgestimmt haben. Wenn der Beschluss jedoch mit 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile  zustande gekommen ist müssen sämtliche Mitglieder die Kosten zahlen.

4. Muss die Zustimmung durch Beschluss erfolgen?

Ja, jede Maßnahme der baulichen Veränderung bedarf eines formellen Beschlusses in der Eigentümerversammlung.

5. Ist die Zustimmung für die Rechtsnachfolger bindend?

Die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung durch den Rechtsvorgänger entfaltet auch für dessen Rechtsnachfolger Bindungswirkung. Er kann daher die Beseitigung der baulichen Veränderung nicht mehr verlangen, wenn mit der baulichen Umgestaltung bereits begonnen worden ist.

6. Ist ein Beschluss über die Genehmigung einer baulichen Veränderung anfechtbar?

Entsprechend § 20 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss über eine bauliche Maßnahme anfechtbar, wenn die Maßnahme zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führt oder einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt.

7. Wann ist eine bauliche Veränderung nachteilig?

Nachteilig ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, also eine Beeinträchtigung, die nicht bloß völlig belanglosen oder bagatellartigen Charakter hat, bezogen auf das Gemeinschaftseigentums oder die äußere Gestaltung des Gebäudes.

Ob es sich um eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung oder eine geringfügige Änderung handelt, bleibt der richterlichen Entscheidung im Einzelfall vorbehalten. Maßgeblich dabei ist ein objektiver Maßstab, nicht die subjektive Mehrheitsmeinung der Wohnungseigentümer oder das Verständnis eines Wohnungseigentümers.

8. Haben die benachteiligten Eigentümer einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands?

Wird eine bauliche Veränderung rechtswidrig durchgeführt, bestehen Ansprüche auf Rückgängigmachung der Veränderung.

Häufigster Fall ist, dass ein einzelner Wohnungseigentümer ohne die erforderliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer eine Baumaßnahme eigenmächtig durchführt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder ein einzelner Wohnungseigentümer haben dann einen Anspruch darauf, dass der eigenmächtig handelnde Eigentümer die bereits durchgeführte bauliche Veränderung vollständig beseitigt und den ursprünglichen Zustand wieder herstellt.

9. Wann verjähren die Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands?

Diese Ansprüche unterliegen den regelmäßige Verjährungsfristen. Es gilt also die dreijährige Verjährungsfrist.

Die Verjährungsfrist beginnt mit Kenntnisnahme der baulichen Veränderung. Allerdings beginnt mit jeder neuerlichen Zuwiderhandlung, z.B. der Erweiterung oder dem Umbau einer baulichen Veränderung eine neue Verjährungsfrist zu laufen.

10. Was ist zu tun, wenn sich ein Wohnungseigentümer weigert, die bauliche Veränderung zu beseitigen?

Wenn ein Wohnungseigentümer der Verpflichtung zum Rückbau nicht nachkommt, darf die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einfach zur Selbsthilfe schreiten, sondern benötigt vielmehr einen Vollstreckungstitel als Grundlage für die Zwangsvollstreckung.

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