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Welche Rechte und Pflichten hat der Beirat?

Haftung des Verwaltungsbeirats

Ein guter Verwaltungsbeirat hat für eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine enorme Bedeutung. Trotz dessen ist es in der Praxis häufig ein Problem, geeignete Personen für diese Aufgabe zu finden. Ein Grund hierfür ist sicherlich neben dem zeitlichen Aufwand das hohe Haftungsrisiko, das trotz der regelmäßigen ehrenamtlichen Tätigkeit besteht.

Wofür haftet der Beirat?

Der Verwaltungsbeirat und jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats muss grundsätzlich für Fehler bei der Ausübung des Amtes haften. Voraussetzung ist, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden ist. Dieser muss vom Beirat schuldhaft verursacht worden sein.

Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats und die sich daraus ergebenden Haftungsrisiken ergeben sich aus § 29 Abs. 3 WEG-Gesetz:

„Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.“

Die Nicht- oder Schlechterfüllung dieser Verpflichtungen kann Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Beiratsmitglieder auslösen. Die Haftung ist grundsätzlich nicht lediglich auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Durch einen Mehrheitsbeschluss kann jedoch für bestimmte Mitglieder oder auch alle Mitglieder des Beirats eine Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit vereinbart werden. Trotz der regelmäßig ehrenamtlichen Tätigkeit ist ein Haftungsausschluss für grobe Fahrlässigkeit nicht möglich. Es bleibt daher immer ein Haftungsrisiko. Grobe Fahrlässigkeit liegt nämlich schon bei Verletzung der Prüfpflichten und der Nichtberücksichtigung von Sicherungsvoraussetzungen bei Kontoverfügungen vor.

Der Verschuldensmaßstab eines jeweiligen Beirats richtet sich auch nach seinen persönlichen besonderen Qualifikationen. Von einem Rechtsanwalt oder einem Architekten ist beispielsweise eine höhere Sorgfalt zu erwarten. Eine Sorgfalt, die seiner beruflichen Sorgfalt entspricht.

Wer haftet? Der Beirat oder das Mitglied persönlich?

Entscheidend ist, dass nicht der Verwaltungsbeirat als solcher, sondern jedes einzelne Beiratsmitglied als Person haftet. Schadensersatzansprüche können daher gegenüber jedem einzelnem Beiratsmitglied gesamtschuldnerisch geltend gemacht werden. Gesamtschuldnerisch heißt, dass ein Mitglied grundsätzlich auch für die anderen einzustehen hat.

Kann man das Haftungsrisiko versichern?

Ja. Es gibt entsprechende Vermögenshaftpflichtversicherungen, deren Abschluss unbedingt zu empfehlen ist. Grundsätzlich muss das Beiratsmitglied die Prämie jedoch selbst bezahlen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, diese Versicherung auf der Grundlage eines Mehrheitsbeschlusses auf Kosten der Gemeinschaft abzuschließen.

Bei Abschluss des Versicherungsvertrages ist es wichtig zu beachten, dass der Versicherungsschutz den dem Verwaltungsbeirat jeweils obliegenden Aufgaben entspricht. Besondere haftungsträchtige Aufgaben, wie beispielsweise die Auftragsvergabe, müssen zwingend in den Versicherungsschutz ausdrücklich eingeschlossen werden.

Haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft für das Fehlverhalten des Beirats?

Schuldhafte Pflichtverletzungen des Verwaltungsbeirats werden der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft zugerechnet. Dies heißt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten für Schäden haftet, die vom Verwaltungsbeirat schuldhaft verursacht wurden.

Diese Schäden können anschließend von der Wohnungseigentümergemeinschaft bei den einzelnen Verwaltungsbeiratsmitgliedern geltend gemacht werden, zunächst haftet jedoch auch die WEG im Außenverhältnis. Handelt der Verwaltungsbeirat jedoch, obwohl ein Handeln nicht zu seinen Aufgaben oder Pflichten gehört, liegt kein zurechenbares Fehlverhalten vor. In diesem Fall haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht für Fehlverhalten des Verwaltungsbeirats.

Besteht auch ein Haftungsrisiko trotz Entlastung des Verwaltungsbeirats?

Diese Frage kann leider nicht pauschal beantwortet werden, sondern bedarf einer Prüfung des Einzelfalls. Regelmäßig wird der Verwaltungsbeirat im Rahmen der Eigentümerversammlung für das vergangene Geschäftsjahr entlastet. Bei Entlastung des Verwaltungsbeirats verzichtet die Wohnungseigentümergemeinschaft auf entstandene und erkennbare Schadensersatzansprüche. Für bei der Entlastung noch nicht erkennbare Schadensersatzansprüche wird der Beirat demnach nicht entlastet.

Der Verwaltungsbeirat hat zudem keinen Anspruch auf Entlastung. Wenn beispielsweise Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten, muss der Verwaltungsbeirat nicht entlastet werden. Beispiel hierfür ist eine vom Beirat fehlerhaft geprüfte Abrechnung.

 

 

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