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Was sind die formellen Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Eigentümerversammlung? Was darf beschlossen werden?

Die Wohnungseigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist eine Zusammenkunft aller in einer bestimmten Wohnungseigentumsanlage Stimmberechtigten oder ihrer Vertreter. Zweck der Versammlung ist der Austausch über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und die Beschlussfassung über verschiedene Angelegenheiten der Wohnungseigentümer. Die Eigentümerversammlung ist für die Eigentümer die beste Möglichkeit an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Die Eigentümerversammlung dient im Wesentlichen der Willensbildung der Eigentümer und hat zudem eine Beratungs- und Kontrollfunktion.

Ordentliche und außerordentliche Versammlung

Der Verwalter muss mindestens einmal im Jahr eine (ordentliche) Eigentümerversammlung einberufen. Zusätzlich muss der Verwalter eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung einberufen, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Einberufungsberechtigt ist neben dem Verwalter auch der Vorsitzende des Beirats oder sein Stellvertreter.

Formelle Anforderungen an die Ladung zur Wohnungseigentümerversammlung

Die Einladung muss in Textform erfolgen. Die Frist zur Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen. Im Rahmen dieser Eigentümerversammlungen werden grundsätzlich sämtliche Beschlüsse der Wohnungseigentümer geschlossen. Die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse sind jedoch nur dann gültig, wenn der Gegenstand des Beschlusses bei der Einberufung zur Eigentümerversammlung bezeichnet ist. Bei der Ladung muss daher zwingend über die Tagesordnung informiert werden. Keine Voraussetzung ist, dass den Wohnungseigentümern bereits ein konkreter Beschlussantrag mitgeteilt wird. Sind und Zweck dieser Vorschrift (§ 23 Abs. 2 WoEigG) ist, dass die Wohnungseigentümer durch die eindeutige Bezeichnung des Beschlussgegenstandes angemessen auf die Erörterung der Tagesordnungspunkte vorbereitet werden. Durch die Ankündigung im Rahmen der Ladung zur Eigentümerversammlung sollen die Wohnungseigentümer vor überraschenden Beschlüssen geschützt werden. Die Wohnungseigentümer erhalten somit die Möglichkeit sich auf die verschiedenen Themen vorzubereiten. Wohnungseigentümer sollen nach Durchsicht der Tagesordnung entscheiden können, ob sie an der Versammlung teilnehmen wollen oder nicht. Dies wäre nicht möglich, wenn verschiedene Tagesordnungspunkte und Beschlüsse in der Eigentümerversammlung spontan „ergänzt“ werden könnten.

Grundsätzlich wird bei einer Eigentümerversammlung über die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnung des vergangenen Wirtschaftsjahres beschlossen. Ein diesbezüglicher Beschluss ist anfechtbar, wenn den Eigentümern nicht die Möglichkeit gewährt wurde, die Abrechnungsunterlagen vor der Versammlung einzusehen.

Die Universalversammlung

Grundsätzlich sind die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse bei fehlerhafter Ladung zur Eigentümerversammlung nicht gültig und demnach anfechtbar. Kommen jedoch sämtliche Wohnungseigentümer (möglicherweise auch spontan) zusammen liegt eine Universalversammlung vor. Bei einer Universalversammlung werden die Einberufungsmängel geheilt, wenn die Wohnungseigentümer einstimmig festlegen, dass sie eine Eigentümerversammlung abhalten und dort über bestimmte Angelegenheiten beschließen. Die Heilung tritt jedoch nur dann ein, wenn die Eigentümer Kenntnis davon haben, dass die gesetzlichen Vorschriften umgangen werden. Nimmt ein Wohnungseigentümer ohne „Widerspruch“ an einer Universalversammlung teil, wird dies als stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der gesetzlichen Formalien verstanden. Zwingend müssen bei einer Universalversammlung die Wohnungseigentümer persönlich anwesend sein, eine Stellvertretung ist nicht möglich.

Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung

Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Diese Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.  

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