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Zahlungsverzug oder andere erhebliche Pflichtverletzung - Die Entziehung des Eigentums

In seltenen Fällen kann die WEG die Entziehung des Eigentums bei einem Miteigentümer durchsetzen.

 

Grundsätzliches

Grundsätzlich ist die Eigentümergemeinschaft gemäß § 11 WEG unauflöslich.

Unter ganz engen Voraussetzungen kann die Eigentümergemeinschaft im Rahmen einer Eigentümerversammlung gemäß § 18 Abs. 3 WEG beschließen, dass ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum veräußert.

 

Die Entziehung des Wohnungseigentums hat aufgrund des schwerwiegenden Eingriffs in das Eigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers mehrere Voraussetzungen:

 

Die Verletzung einer gemeinschaftsbezogenen Pflicht

 

Grundvoraussetzung ist, dass eine schwere Verletzung von gemeinschaftsbezogenen Pflichten vorliegt. in § 18 Abs. 2 WEG wurden folgende Regelbeispiele normiert:

  • wiederholte Verletzung einer wohnungseigentumsrechtlichen Pflicht gemäß § 14 WEG
  • Verletzung der wohnungseigentumsrechtlichen Zahlungspflichten gemäß § 16 Abs. 2 WEG
  • unzumutbare schwere Verletzung einer wohnungseigentumsrechtlichen Pflicht

 

Zu der wiederholten Verletzung einer Pflicht gemäß § 14 WEG zählen insbesondere die Verletzung der Pflicht zur Instandhaltung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile (z. B. Verwahrlosung der Wohnung), die Verletzung der Pflicht zu einem geordneten Zusammenleben verbunden mit einem Nachteil für Dritte (z. B. permanente Geräuschbelästigung, der Betrieb eines Bordells oder dauernde schwere Beleidigungen und Gewalttätigkeiten). Eigentümer sind hier für Verfehlungen von Mietern oder sonstigen Mitbewohnern mitverantwortlich. Auf ein Verschulden des Eigentümers kommt es nicht an.

Der in der Praxis wohl häufigste Grund der Entziehung des Wohnungseigentums ist der Zahlungsverzug gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Ein für die Entziehung des Wohnungseigentums relevanter Zahlungsverzug liegt dann vor, wenn ein Eigentümer mit einer Summe der Hausgelder in Verzug geraten ist, welche 3 % des Einheitswerts übersteigt.

Aber selbst wenn die Schwelle von 3 % des Einheitswerts nicht überstiegen ist, kann eine Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht kommen. Denn kommt ein Eigentümer über einen längeren Zeitraum wiederholt in Zahlungsverzug, so kann ein solches Verhalten für den Rest der Eigentümergemeinschaft schwer und unzumutbar sein und daher zur Entziehung berechtigen.

Ein Verschulden des Eigentümers ist nicht erforderlich. Das bloße Erfüllen der Pflichtverletzung ist ausreichend.

 

Das Verfahren zur Durchsetzung der Entziehung:

 

Abmahnung

Zunächst ist es erforderlich, dass der jeweilige Eigentümer eine Abmahnung erhält. Entbehrlich ist die Abmahnung jedoch bei der Entziehung wegen Zahlungsverzugs und wegen unzumutbar schweren Pflichtverletzungen.

Die Abmahnung unterliegt keinem Formzwang. Sie ist daher auch mündlich möglich. Es muss jedoch das konkrete Fehlverhalten konkret angezeigt und die Entziehung des Wohneigentums angedroht werden. Jeder Wohnungseigentümer ist zur Abmahnung berechtigt, es bedarf keines vorherigen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft.

 

Entziehungsbeschluss

Sollte das Fehlverhalten trotz Abmahnung fortgesetzt werden kann die Eigentümergemeinschaft einen sogenannten Entziehungsbeschluss fassen.

In einer Zweiergemeinschaft ist ein vorheriger Beschluss jedoch nicht erforderlich. Das insoweit erforderliche Verlangen macht der verbliebene Eigentümer durch die Entziehungsklage ausreichend deutlich.

Bei Gemeinschaften ab 3 Parteien ist für die Beschlussfassung mehr als die Hälfte aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer erforderlich. Mehr als die Hälfte der anwesenden Stimmberechtigten ist nicht ausreichend. Der Störer selbst ist nicht stimmberechtigt. Beschlussfähigkeit liegt zudem nur vor bei Anwesenheit oder Vertretung der Mehrheit aller stimmberechtigten Eigentümer. Jeder Wohnungseigentümer hat unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils oder der Anzahl der Eigentumswohnungen eine Stimme. Hat beispielsweise eine Person innerhlab einer Achtparteien-WEG 5 Wohnungen, hat diese Person lediglich eine Stimme.

 

Beschlussanfechtung

Der von einem Entziehungsbeschluss betroffene Eigentümer kann sich entweder per Beschlussanfechtung gegen den Entziehungsbeschluss, oder später auch im Rahmen der Entziehungsklage zur Wehr setzen. Bei der Beschlussanfechtung werden nur formale Mängel durch das Gericht überprüft. In der Regel empfiehlt sich daher die Verteidigung in einem Entziehungsverfahren.

 

Das Entziehungsverfahren gemäß § 19 WEG

Befolgt der Eigentümer den Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht und veräußert sein Wohnungseigentum nicht, muss  von der Eigentümergemeinschaft  eine Entziehungsklage erhoben werden. Zuständig ist das jeweilige Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Durch das Entziehungsurteil selbst erfolgt noch kein Eigentumsentzug. Das Urteil stellt lediglich die Basis dar für ein etwaiges anschließendes Versteigerungsverfahren.

 

Verteidigungsmöglichkeiten des Störers

Im Laufe des Verfahrens kann der betroffene Eigentümer durch Zahlung dem Entziehungsurteil entgehen. Dabei muss er aber sämtliche rückständigen Zahlungen, einschließlich der entstandenen Kosten für das Gerichtsverfahren begleichen.

Gerät der Störer jedoch während des laufenden Verfahrens erneut in Verzug, so kann dies in dem Verfahren herangezogen werden. Ferner kann der Störer durch freiwillige Veräußerung dem Veräußerungsurteil entgehen.

 

Die Vollstreckung des Entziehungsurteils

Vollstreckt wird das Entziehungsurteil durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. Dies ergibt sich aus § 19 Abs. 1 S. 1 WEG.

Die Eigentümergemeinschaft besitzt ein sogenanntes Vorrecht. Das heißt, die Eigentümergemeinschaft ist hinsichtlich fälliger Ansprüche auf Hausgeld oder Wohngeld gegenüber den übrigen Grundpfandgläubigern vorher zu befriedigen. Das Vorrecht umfasst alle laufenden und rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren.

Erforderlich ist eine Anmeldung gemäß § 45 Abs. 3 ZVG. Im Versteigerungsverfahren kann die Eigentümergemeinschaft nach vorherigem Beschluss selbst ersteigern.

 

Zum Wohnungseigentumsgesetz Überblick.  

 

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