Wir informieren Sie über Ihre Rechte im Bereich des Gemeinschaftseigentums

Wohnungseigentumsrecht

1. Grundsätzliches zum Gemeinschaftseigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert das Gemeinschaftseigentum in § 1 Absatz 5 wie folgt:

„Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.“

Nach § 5 Absatz 2 WEG unterfallen dem Gemeinschaftseigentum solche Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Somit ist der Begriff des Gemeinschaftseigentums insbesondere dann von tragender Bedeutung, wenn in einem Mehrfamilienhaus mehrere Eigentumswohnungen und dementsprechend sowohl Gemeinschafts- als auch Sondereigentum vorhanden ist.

2. Gegenstand und Inhalt des Gemeinschaftseigentums

Wie auch in Bezug auf das Sondereigentum, findet sich auch für das Gemeinschaftseigentum keine Aufzählung im Gesetz, wann im Einzelnen Gemeinschaftseigentum anzunehmen ist.

Lediglich die Definition des § 1 Absatz 5 in Verbindung mit § 5 Absatz 2 WEG sind wegweisend.

Es lassen sich jedoch einige Bereiche katalogisieren, bei denen gewisse Besonderheiten zu beachten sind und die sich entsprechend dem Gemeinschaftseigentum zuordnen lassen:

• Balkone (Balkondecke, die Balkonaußenwände, Brüstungsbelag)
• Briefkastenanlage
• Dach
• Decken und Böden (Estrich, allgemein konstruktive Teile)
• Fahrstuhl
• Fassade
• Fenster und Fensterrahmen
• Geschoßdecken einer Tiefgarage
• Heizungsanlage (auch Thermostatventile)
• Hausmeisterwohnung
• Isolierung (Boden-, Dach- und Fassadenisolierung)
• Kellergänge
• SAT-Anlagen
• Sprechanlage (an der Haustüre)
• Tragende Innenwände
• Treppen
• Treppenhaus
• Versorgungsleitungen (bis Eintritt/Abzweigung in die Räume des Sondereigentums)
• Waschküche und Trockenräume
• Wohnungseingangstüren (äußere Seite)

3. Zusammenfassung

Zusammenfassend lassen sich diese aufgeführten Punkte übersichtlich den 3 folgenden Fallgruppen zuordnen:

Räume, an denen kein Sondereigentum besteht

Zum Gemeinschaftseigentum gehören grundsätzlich alle Räume, an denen kein Sondereigentum besteht.

An dieser Stelle können Räume wie die Waschküche, der Trockenraum, der Fahrradkeller oder aber (sofern vorhanden) auch eine Hausmeisterwohnung beispielhaft angeführt werden.

Für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderliche Teile

Darüber hinaus sind alle Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Davon umfasst sind das Dach, die Fassade, das Fundament, die tragenden Innenwände, jegliche konstruktiven Teile von Decken und Böden sowie jeweils die Außenseite von Fenstern und Wohnungseingangstüren.

Dies gilt unabhängig davon, ob eins der aufgeführten Bereiche in der Teilungserklärung als Sondereigentum deklariert sind.

Anlagen und Einrichtungen für den gemeinschaftlichen Gebrauch

Abschließend ist die Fallgruppe der Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, anzuführen.

Hierzu zählen beispielsweise die Heizungsanlage inklusive Heizungs- und Warmwassererfassungsgeräte, Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom -zumindest bis diese in die jeweilige, zum Sondereigentum gehörende Räumlichkeit eintreten-, der Fahrstuhl sowie Treppen, Treppenhaus und vorhandene Flure.

4. Verantwortungsbereich

Die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern. In der Praxis (durch Beschluss) wird mit dieser Aufgabe regelmäßig eine Hausverwaltung bzw. ein sogenannter „WEG-Verwalter“ betraut, durch die/den schließlich entsprechende Handwerker und Dienstleister beauftragt werden, die für die Instandhaltung erforderlichen Maßnahmen durchzuführen.

5. Gemeinschaftseigentum als Sondereigentum?

Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist nur möglich, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen und eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch erfolgt.

Mithin reicht eine bloße Vereinbarung, wie etwa im umgekehrten Falle -der Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum gemäß § 5 Absatz 3 WEG- nicht aus.

6. Hinweis

Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum bei der Kostenverteilung.

Während die Kosten beim Sondereigentum vom jeweiligen Eigentümer alleine zu tragen sind, werden jene des Gemeinschaftseigentums auf alle Eigentümer umgelegt, § 16 Absatz 2 WEG. Im Rahmen dessen finden Sie auf unserer Homepage entsprechende Beiträge zu den Themen „Sondereigentum“ und „Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum“.