Sie haben Eigentum in einer WEG erworben? Müssen Sie dann alte Verbindlichkeiten des Verkäufers begleichen?

Der Wohnungsmarkt boomt in Deutschland! Es besteht eine unbeschreibliche Nachfrage an Wohnungen bzw. Häusern, sowohl als Kapitalanlage, Altersabsicherung oder für den Eigenbedarf. Doch viele Neueigentümer sind überrascht, wenn sie teilweise mit finanziellen Belastungen und Verpflichtungen konfrontiert werden, die aus alten WEG-Beschlüssen oder Sonderumlagen herrühren. Welche Verpflichtungen Sie treffen, klären wir hier.

1. Allgemeines

Grundsätzlich gelten bestehende Verpflichtungen nach dem Eigentümerwechsel fort. Dies bedeutet, dass Verpflichtungen des ausgeschiedenen Eigentümers, die vor dem Eigentümerwechsel entstanden sind, auch weiterhin gegen ihn bestehen bleiben.

Dies auch, obwohl der alte Eigentümer grundsätzlich aus der Eigentümergemeinschaft mit Verkauf seiner Immobilie ausgeschieden ist. Dennoch bleiben bestimmte Verpflichtungen weiterhin gegen ihn bestehen.

2. Verpflichtungen aus Hausgeld-/Wirtschaftsplan

Wie bereits oben angemerkt, bleiben gewisse Verpflichtungen trotz Ausscheidens aus der Eigentümergemeinschaft gegen den alten Eigentümer bestehen. Hierbei handelt es sich insbesondere um Verpflichtungen bezüglich noch eventuell offener Hausgeldzahlungen oder anderen Zahlungsverpflichtungen, die nach dem Wirtschaftsplan oder den Abrechnungen der Vorjahre durch den alten Eigentümer noch nicht erfüllt worden sind.

Für Sonderumlagen und Hausgeldvorauszahlungen haftet der alte Eigentümer nur, sofern die Fälligkeit noch vor Eigentumsumschreibung besteht. Entscheidend ist also der Zeitpunkt der Fälligkeit.

Beispiel: Die Eigentümergemeinschaft hat während der Eigentümerversammlung mit Beschluss vom 01.09. eine Renovierung des gemeinschaftlich genutzten Treppenhausaufzuges beschlossen, welche durch eine Sonderumlage finanziert werden soll. Diese Sonderumlage wird erst fällig zum 01.02. des Folgejahres. Sofern der alte Eigentümer noch vor dem 01.02. seine Wohnung verkauft, haftet bereits der neue Eigentümer für diese Sonderumlage. Verkauft der alte Eigentümer erst nach Fälligkeit am 01.02. seine Wohnung, haftet er noch vollumfänglich für diese „alte“ Sonderumlage.

3. Haftung aus Jahresabrechnung

Das Ergebnis der Jahresabrechnung aus dem Jahr, in dem der ursprüngliche Eigentümer noch WEG-Mitglied war, greift jedoch nicht mehr für ihn, sondern entfaltet ausschließlich Rechtswirkung für den neuen Eigentümer. Die entsprechenden finanziellen Verpflichtungen aus Jahresabrechnung bzw. Wirtschaftsplan treffen damit ausschließlich den neuen Eigentümer.

4. Besonderheiten bezüglich „Schulden“ aus Hausgeldrückständen

Wie bereits geschildert haftet grundsätzlich der alte Eigentümer noch für bereits fällig gewordene Hausgeldzahlungen.

Etwas anderes kann sich nur dann ergeben, wenn der neue Eigentümer durch klare Verpflichtung in der Teilungs- oder Gemeinschaftsordnung hierzu herangezogen werden kann.

5. Vorrang der Gemeinschaftsordnung

Dabei genießt die Gemeinschaftsordnung einen Vorrang vor den Ausführungen in der Teilungserklärung, da zumindest in diesem Falle die Gemeinschaftsordnung spezieller ist. Die Gemeinschaftsordnung regelt vor allem den Gebrauch der Immobilie bzw. des Sondereigentums, bauliche Veränderungen, Instandhaltungen etc. Eine Gemeinschaftsordnung ist jedoch nicht zwingend vorhanden, so dass zu empfehlen ist, bei möglichen Verkaufsgesprächen immer Einblick sowohl in die Teilungserklärung als auch die Gemeinschaftsordnung zu nehmen.

Fazit:

Nicht selten erlebt der neue Eigentümer böse Überraschungen, sofern er sich nicht im Vorfeld im Zuge der Verkaufsgespräche über eventuell offene Zahlungspositionen des alten Eigentümers bezüglich Hausgeldzahlungen und Sonderumlagen informiert hat. Daher ist der Blick in die „alten“ Jahresbeschlüsse der Eigentümergemeinschaft sowie in die Teilungserklärung und eventuelle Gemeinschaftsordnung unausweichlich, um vor solchen bösen Überraschungen gefeit zu sein. Sollten Sie noch Fragen zu diesem komplexen Thema haben, können Sie sich jederzeit an uns wenden.

Unsere Fachanwälte im WEG-Recht helfen Ihnen gerne weiter!

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