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Wir beraten Eigentümer & Eigentümergemeinschaften bei Änderung der Nutzung von Gewerbeeinheiten zu Wohnzwecken

Änderung der Nutzungsbestimmung bzw. Umwidmung des Sondereigentums? Wir beraten Sie!

Immer häufiger tauchen gerade in Ballungsgebieten Fragen bei einzelnen Eigentümern wie auch bei Eigentümergemeinschaften oder Verwaltern auf, inwiefern es zulässig ist, dass ein Eigentümer seine Einheit bzw. sein Sondereigentum ,die gemäß Teilungserklärung als Gewerbeeinheit vorgesehen und bestimmt ist, nunmehr als Wohneinheit nutzen möchte. Die Frage ist berechtigt und hängt im Ergebnis von diversen Faktoren und Einzelheiten ab.

 

1. Allgemeines

Die Teilungserklärung, welche auch einfacher gefasst als „Grundgesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft“ bezeichnet werden kann, regelt, welcher Teil einer Immobilie bzw. eines Grundstücks allen Eigentümern, sogenanntes Gemeinschaftseigentum, und welcher Teil einzelnen Eigentümern gehört, sogenanntes Sondereigentum.

Darüber hinaus wird auch in der Teilungserklärung aufgeführt, ob bzw. welche Sondernutzungsrechte vorliegen. Hierbei kann es sich insbesondere um die zweckgebundene Nutzung von Sondereigentum handeln, ob zum Beispiel eine Einheit ausschließlich als

  • Wohnung,
  • Gewerberaum, in Form eines
  • Büros
  • Arztpraxis,
  • Gaststätte,
  • Restaurant etc.

genutzt werden darf.

Damit jeder Eigentümer auch darauf vertrauen kann, dass der Inhalt der Teilungserklärung bestandskräftig ist und bleibt, wird die Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragen und ist damit für alle Wohnungseigentümer verbindlich. 

  • Änderung der Teilungserklärung nur mit Zustimmung aller Eigentümer

Änderungen dieser Teilungserklärung bedürfen grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und müssen entsprechend, wie oben bereits ausgeführt, im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern wirksam zu sein.

Insofern werfen diese Grundsätze die Frage auf, inwiefern ein Sondereigentümer, der gemäß der Teilungserklärung sein Sondereigentum ausschließlich als Gewerbeeinheit nutzen darf, dieses nunmehr als Wohnraum nutzen kann.

 

2. Rechtsprechung zur Nutzungsänderung

Auch wenn der Bundesgerichtshof in einer Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2000 (V ZR217/02 und V ZR 1/11 - hier war der Betrieb einer Gaststätte in eine Wohnung Streitgegenstand) bestätigte, dass es einer Änderung der Teilungserklärung bedarf, wenn eine vom Inhalt der Teilungserklärung abweichende Nutzung zulässig sein soll, so gehen immer mehr Gerichte dazu über, eine sogenannte "typisierende Betrachtungsweise" anzuwenden.

Hierbei ist entscheidend, ob von der zweckwidrigen Nutzung eine höhere Störung ausgeht als von einer der Teilungserklärung entsprechende Nutzung.

Zum Beispiel hat das Oberlandesgericht Köln mit Beschluss vom 27.12.2002, 16 Wx 233/02 bestätigt, dass auch grundsätzlich ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer eine von der Teilungserklärung abweichende Nutzung des Sondereigentums ausnahmsweise zulässig ist, sofern diese die übrigen Miteigentümer nicht stärker beeinträchtigt, als mit der in der Teilungserklärung vorgesehenen Nutzung.

Vorliegend sah die Teilungserklärung die Nutzung des Gewerberaumes mit verschiedenen Möglichkeiten, wie zum Beispiel zur Büro-, Praxis- oder Ladennutzung vor. 

  • Abwägung Beeinträchtigung Gewerbe vs. Wohnraum

Vor diesem Hintergrund musste das Oberlandesgericht abwägen, inwiefern aus den vorbezeichneten Nutzungsmöglichkeiten, unter Berücksichtigung eines eventuellen hypothetischen 

  • Publikumsverkehrs,
  • Umfang der Öffnungszeiten,
  • Lärmbelästigung,
  • Geruchsbelästigung etc.

eine spürbare und höhere Beeinträchtigung hervorgeht als bei einer eine Wohnnutzung. 

  • Einzelfallbetrachtung

Insofern hatte das Gericht etwaige Störungen der übrigen Bewohner den Beeinträchtigungen gegenüberzustellen, die bei der bestimmungsgemäßen Nutzung entsprechend der Teilungserklärung üblicherweise auftreten. Hierbei war eine typisierende, verallgemeinernde Betrachtung zugrunde zu legen.

Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass gemessen an diesem Maßstab sich keine konkreten Umstände ergeben, wonach die Wohnnutzung für die übrigen Eigentümer belastender wäre als eine gewerbliche Nutzung nach Maßgabe der Teilungserklärung.

Insofern kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass auch die abweichende Nutzung des Sondereigentumes ausnahmsweise zulässig sei, da im Ergebnis die übrigen Miteigentümer nicht stärker beeinträchtigt waren, als durch die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.

 

3. Fazit

Es ist festzuhalten, dass es immer eine Einzelfallentscheidung ist, nach welcher die individuellen Belastungen genau den entsprechenden Nutzungsarten zuzuordnen sind. Es bedarf also nicht immer unausweichlich einer entsprechenden Änderung der Teilungserklärung bezüglich der Nutzungsart des Sondereigentumes, um hier seine möglichen Rechte wahren zu können.

Sollten hierzu noch Fragen bestehen, bitten wir nicht zuletzt auch aufgrund der Komplexität dieses Rechtsthemas gerne um Kontaktaufnahme und stehen Ihnen jederzeit mit unseren Fachanwälten zur Verfügung.

Ihre KGK Rechtsanwälte

 

 

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