Wir beraten Sie in Sachen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft

Teilungserklärung

1. Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist ein Rechtsbegriff des deutschen Wohnungseigentumsrechts, welcher in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt ist. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, welche mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind. (Wohnungseigentum, Teileigentum, § 1 Abs. 2 und 3 WEG).

Durch die Teilungserklärung wird sachenrechtlich das Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet (§ 2 WEG). In den Schranken des Wohnungseigentumsgesetzes (vgl. § 5 Abs. 1 bis 3 WEG) kann die Teilungserklärung bestimmen, welche Gebäudeteile im Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind in der Regel besondere Sondernutzungsrechte (z. B. an Stellplätzen) aufgenommen. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher.

Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein. Zu ihr gehört ein Teilungsplan, welcher von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt wird (§ 7 WEG). Hierzu prüft die Behörde die Abgeschlossenheit der Nutzungseinheiten und ob das inhaltliche Entsprechen des Teilungsplans mit der zu dem Grundstück gehörenden Baugenehmigung.

Die Teilungserklärung und die dazugehörenden Urkunden werden beim Grundbuchamt verwahrt.

2. Was unterscheidet die Teilungserklärung von der Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung enthält Bestimmungen über das Verhältnis der (zukünftigen) Wohnungseigentümer untereinander. Dabei wird z. B. oft das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung nach Miteigentumsanteilen bemessen und damit (zulässigerweise) von den gesetzlichen Bestimmungen (Kopfstimmrecht, § 25 Abs. 2 WEG) abgewichen. Bestimmungen solcher Art bilden die Gemeinschaftsordnung (GemO). Sie sind rechtlich vom Inhalt der Teilungserklärung zu unterscheiden. Dies gilt auch dann, wenn sie in der gleichen Urkunde wie die Teilungserklärung aufgenommen ist.