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Der WEG Verwalter

 

Welche Rechte und Pflichten hat der Verwalter? Wir beraten Sie!

1. Grundsätzliches zum WEG-Verwalter

Grundsätzlich gilt, dass die Wohnungseigentümer ihr Vermögen gemeinschaftlich zu verwalten haben, § 20 Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG). Jedoch können sie bereits durch einfache Stimmenmehrheit (§ 25 WoEigG) vereinbaren, dass eben diese Verwaltungsaufgaben auf eine externe und entsprechend neutrale Person, dem Wohnungseigentumsverwalter (WEG-Verwalter) übertragen werden. Dies setzt freilich ein erhöhtes Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümer/n und Verwalter voraus. In den meisten Fällen, insbesondere wenn mehrere Eigentümer vorliegen, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie/n nur durch einen solchen Verwalter möglich. Die Bestellung eines Verwalters kann gem. § 20 Absatz 2 WoEigG nicht ausgeschlossen werden.


2. Welche Tätigkeiten sind vom Aufgabenfeld des WEG-Verwalters umfasst?

Das Aufgabenfeld des WEG-Verwalters ist ein sehr weites und breitgefächertes. Es umfasst sowohl die Vertretung der Eigentümergemeinschaft in rechtlichen Belangen, als auch alle organisatorischen, kaufmännischen und technischen Tätigkeiten die in Bezug mit der Immobilie stehen. Die grundlegenden Tätigkeiten, die eine ordnungsgemäße Verwaltung erfordert, sind in § 21 Absatz 5 WoEigG wie folgt aufgelistet:

(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

1. die Aufstellung einer Hausordnung;

2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;

3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;

4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltung Einweisungsrückstellung

5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);

6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

Weitreichendere Pflichten, aber auch entsprechende Rechte des WEG-Verwalters, insbesondere rechtlicher, kaufmännischer und organisatorischer Natur, lassen sich aus § 27 WoEigG entnehmen.

Für einen verständlichen Überblick soll folgende Zusammenfassung dienen:

  • Zum Tätigkeitsfeld des WEG-Verwalters gehört…
  • die rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft (sowohl gerichtlich, als auch außergerichtlich);
  • der Abschluss von Rechtsgeschäften, die im Zusammenhang mit dem Objekt bzw. den Objekten stehen;
  • die Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen im Namen der Eigentümergemeinschaft;
  • die Erfassung von Verbrauchswerten (Heizung, Wasser und Strom);
  • die Berechnung von Sonderumlagen auf die Mieter;
  • die Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen, § 23 WoEigG;
  • die Erstellung und Verteilung von Aushängen und Rundschreiben an die Mieter;
  • das Management von Beschwerden seitens der Mieter;
  • das Melden von Schäden an die Versicherung.

 

3. Bestellung und Abberufung WEG-Verwalters, § 26 WoEigG

Gerade in Bezug auf die Frage, wie ein wirksames Beschäftigungsverhältnis zwischen WEG-Verwalter und Eigentümergemeinschaft zustande kommt, aber auch wie die Verwalterstellung später wieder gelöst werden kann, sind gewisse Besonderheiten zu beachten, die aber in erster Linie zugunsten der Eigentümer wirken

Im Einzelnen:

a. Die Bestellung des WEG-Verwalters

Nach § 26 Absatz 1 WoEigG kann niemand durch bloßen Beschluss der Eigentümer dazu „gezwungen“ werden, die Tätigkeit des WEG-Verwalters zu übernehmen. Das bedeutet, dass in jedem Fall neben der Bestellung durch Beschluss seitens der Eigentümergemeinschaft, noch ein entsprechender Vertrag mit dem potenziellen Verwalter nötig ist, um die Amtsübernahme rechtmäßig zu begründen. Es ist also eine zweistufige Trennung zwischen Bestellungsakt und Abschluss eines Verwaltungsvertrages zu beachten.

Für die Dauer der Bestellung eines Verwalters gilt gemäß § 26 Absatz 1 Satz 2 WoEigG, dass ein WEG-Verwalter grundsätzlich auf 5 Jahre, hingegen bei erster Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum, nur auf drei Jahre bestellt werden darf.

b. Die Abberufung/Kündigung des WEG-Verwalters

Aufgrund der zweistufigen Trennung in Bestellungsakt und Vertragsabschluss, ergibt sich für die Kündigung des WEG-Verwalters folgendes:

Soll der WEG-Verwalter gekündigt werden, so passiert dies -ebenso wie bei der Bestellung- auf zwei Ebenen.

Zunächst wird der Verwalter durch Beschluss der Eigentümer abberufen. Diese Abberufung muss dem Verwalter grundsätzlich zugehen um wirksam zu werden. In der Praxis stellt dies jedoch selten ein Problem dar, da der Verwalter bei der Abberufung regelmäßig anwesend ist.

Danach und davon losgelöst, erfolgt die Kündigung des entsprechenden Vertragsverhältnisses.

Die besagte Zweistufigkeit, die rechtlich unter den Begriff des Trennungsprinzips fällt, wirkt zunächst positiv für die Eigentümermeinschaft, da die Abberufung sofort wirkt und die dem Verwalter erteilten Vollmachten nach § 168 Satz 2 BGB mit sofortiger Wirkung erlöschen.

Somit wird der Verwalter bereits durch den Abberufungsakt aus seiner Stellung verdrängt und kann nicht mehr im Namen der Eigentümergemeinschaft handeln. Dies gilt ungeachtet dessen, ob vertraglich etwaige Beschränkungen vereinbart wurden.

Dennoch ist zu beachten, dass dem WEG-Verwalter bei vorzeitiger Beendigung des Verwaltungsvertrages -insofern eine zeitliche Laufzeit vereinbart wurde- unter Umständen ein Schadensersatzanspruch zusteht.

Einem solchen Schadensersatzanspruch entgeht die Eigentümergemeinschaft jedenfalls dann, wenn die Abberufung aus einem wichtigen Grund erfolgte, § 26 Absatz 1 Satz 3 WoEigG.


4. Wann liegt ein wichtiger Grund vor?

Grundsätzlich liegt ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Absatz 1 Satz 3 WoEigG vor, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter zerstört ist und ein Festhalten an der Zusammenarbeit nicht mehr zumutbar ist.

Hierbei ist es jedoch nicht zwingend notwendig, dass die Störung des Vertrauens auf ein Verhalten des Verwalters zurückzuführen ist.

Eine umfangreiche Auflistung von wichtigen Gründen ist seitens des Gesetzgebers im WoEigG nicht vorgenommen worden.

Lediglich in § 26 Abs. 1 Satz 5 hebt das WoEigG einen wichtigen Grund besonders hervor. So soll bei einer nicht ordnungsgemäßen Führung der Beschluss-Sammlung durch den WEG-Verwalter ein wichtiger Grund vorliegen.

Die Anforderungen an den Inhalt der Beschluss-Sammlung sind in § 24 Absatz 7 WoEigG geregelt.

Zu beachten ist ferner, dass der wichtige Grund in einem angemessenen zeitlichen Zusammenhang mit der Abberufung stehen muss, um eine solche begründen zu können. So wirken Gründe, die längere Zeit zurückliegen, nur unterstützend wirken.

Beispiele für „wichtige Gründe“ aus der Rechtsprechung:

  • Ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Absatz 1 Satz 3 WoEigG ist anzunehmen bei…
  • einem Verstoß gegen das Neutralitätsgebot. Wenn also der Verwalter beispielsweise den Vorschlägen des Mehrheitseigentümers vorrangig Aufmerksamkeit schenkt und jene der anderen Eigentümer nur nachrangig berücksichtigt.
  • wiederholter nicht rechtzeitiger Aufstellung der Jahresabrechnung.
  • einem Nichtherausgeben von Berichten oder Belegen, die durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft herausverlangt wurden.
  • einer Herausgabe von Berichten und Belegen zum einem unzumutbar verspäteten Zeitpunkt.
  • der Verhinderung einer Wohnungseigentümerversammlung zur Abberufung bzw. ordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages.

 

5. Sonderfall: Welche Möglichkeit besteht, wenn der Versuch, einen entsprechenden Beschluss hinsichtlich der Abberufung des Verwalters zu erreichen, scheitert?

In diesem Fall hat jeder Eigentümer der Eigentümergemeinschaft das Recht, die Abberufung durch ein gerichtliches Urteil zu erwirken, wenn er dies gemäß § 21 Absatz 4 WoEigG als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung geltend macht.


6. Welche Wirkung hat es, wenn dem Verwalter keine Abberufung zugegangen ist, sondern lediglich eine fristlose Kündigung

Wird dem Verwalter seitens der Eigentümergemeinschaft eine fristlose Kündigung erteilt, so ist diese nach geltender Rechtsprechung als Abberufung zu deuten.

 

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