Fehlerhafte Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag (10 % Regel)

Die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche ist falsch? Auf was muss man achten?

Die Miete einer Wohnung wird maßgeblich durch die Wohnfläche bestimmt. In der Vergangenheit hat es etwaige rechtliche Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern über die Rechtmäßigkeit der Miete gegeben. Streitpunkt war insbesondere eine eventuelle Abweichung der vertraglich vereinbarten Wohnungsgröße zu der tatsächlichen Wohnungsgröße. Die Wohnungsgröße ist maßgeblich für die tatsächliche Miethöhe und die Berechnung der Betriebskosten. Außerdem bestimmt die Wohnfläche die Miete bei einer einseitigen Mieterhöhung des Vermieters auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Ständige Rechtsprechung des BGH war bis zu einer Entscheidung vom 18.11.2015 (Aktenzeichen VIII ZR 266/14), dass eine Abweichung bis zu 10 % in sämtlich oben genannten Fällen grundsätzlich irrelevant ist. Diese ständige Rechtsprechung hat der BGH mit oben genannter Entscheidung zumindest teilweise revidiert.

1. Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB

Bei einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB wird die Erhöhung an einen ortsüblichen Quadratmeterpreis orientiert. Die ortsübliche Miete wird dann durch den Quadratmeterpreis multipliziert mit der Wohnfläche errechnet.

Der BGH hat in oben genanntem Verfahren entschieden, dass die bei Abschluss des Mietvertrags vereinbarte Wohnungsgröße nicht geeignet ist, „die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigen Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen“.

Das heißt im Klartext, dass bei einer Mieterhöhung des Vermieters gemäß § 558 BGB die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend ist. Es ist völlig unerheblich, welche Wohnfläche im Mietvertrag angegeben wurde. Entgegen der bisherigen Rechtsprechung vor der zitierten Entscheidung eine Abweichung auch dann unerheblich, wenn die Differenz unterhalb 10 % liegt.

2. Geltung der Toleranzgrenze bezüglich der Betriebskosten

Bei der Betriebskostenabrechnung gilt jedoch nach wie vor, dass eine Wohnflächentoleranz unterhalb 10 % unerheblich ist. Betriebskosten werden zu großen Teilen nach der Wohnfläche umgelegt. Es ist daher auch nach aktueller Rechtsprechung durchaus möglich, dass Mieter für eine Wohnfläche Betriebskosten zahlen, die sie tatsächlich gar nicht gemietet haben. Erst bei einer Abweichung von über 10 % kann eine Anpassung der Betriebskostenabrechnung verlangt werden.

3. Das Mietminderungsrecht

Ausdrücklich hält der BGH auch beim Mietminderungsrecht nach § 536 BGB an der 10 %-Rechtsprechung fest. Der BGH führt diesbezüglich aus:

„Dementsprechend geht der Senat – woran festzuhalten ist – in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB in Folge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt.“

Fazit

Entgegen einiger anderslautender kursierenden Gerüchte gilt auch nach aktueller Rechtsprechung weitestgehend die 10 %-Regel. Der BGH hat die 10 % Regel nur für den speziellen Fall der Mieterhöhung gemäß § 588 BGB gekippt. Dies ist insbesondere für Vermieter vorteilhaft.

Wie bisher müssen Vermieter nachträglich geltend gemachte Mietminderung nicht fürchten, wenn die vereinbarte Mietfläche von der tatsächlichen Mietfläche um weniger als 10 % abweicht. Aus gleichem Grund kann auch eine Minderung der Miete für die Zukunft von dem Vermieter nicht gefordert werden. Gleiches gilt auch für die Betriebskostenabrechnung. Auch hier hat der BGH nochmals bestätigt, dass die 10 %-Regel gültig ist. Einzig der in der Praxis weniger relevante Fall der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB wurde ausdrücklich von der 10 %-Regel ausgeschlossen. Hier kommt es auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Trotz anderer Gerüchte in den Medien besteht daher nach wie vor weitestgehend Rechtssicherheit für Vermieter, wenn die in dem Mietvertrag angegebene Wohnfläche bis zu 10 % größer als die tatsächliche Wohnfläche ist.

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