19. Juni 2026
AllgemeinBeim Kauf einer Immobilie entstehen zahlreiche Kosten, die viele Käufer unterschätzen. Neben dem Kaufpreis fallen Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbsteuer an – oft ohne klare Übersicht über die genauen Beträge.
Wir bei KGK Rechtsanwälte wissen, dass fehlende Transparenz zu kostspieligen Fehlentscheidungen führt. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, welche Kostenfaktoren beim Immobilienkauf relevant sind und wie Sie durch fundierte Beratung Ihr Budget optimal einsetzen.
Beim Immobilienkauf entstehen neben dem Kaufpreis mehrere unvermeidbare Nebenkosten, die zusammen schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Die größten Positionen sind Maklergebühren, Notargebühren und Grunderwerbsteuer. Ein Käufer, der 400.000 Euro für eine Immobilie zahlt, muss mit zusätzlichen Kosten zwischen 40.000 und 60.000 Euro rechnen. Diese Summe überrascht viele Käufer, obwohl sie völlig normal und gesetzlich festgelegt ist. Wer diese Kosten nicht von Anfang an in seine Budgetplanung einbezieht, gerät schnell in finanzielle Schwierigkeiten oder muss die Finanzierung neu verhandeln. Deshalb ist es entscheidend, die einzelnen Kostenfaktoren zu verstehen und frühzeitig zu kalkulieren.
Die Maklerprovision ist beim Wohnungsverkauf seit Dezember 2020 gesetzlich geteilt: Käufer und Verkäufer tragen jeweils mindestens 50 Prozent. Die Gesamtprovision liegt 2026 typischerweise zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Bei einem 400.000-Euro-Kauf bedeutet das insgesamt etwa 23.800 bis 28.560 Euro, wovon der Käufer etwa die Hälfte trägt. Für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien gelten oft individuelle Vereinbarungen, und hier zahlt der Käufer regelmäßig die vollständige Provision. Die Maklerprovision entsteht erst bei erfolgreicher Vermittlung und wird nach notariellem Kaufvertrag fällig. Provisionen sind in vielen Fällen verhandelbar – ein Rechtsanwalt kann prüfen, ob die Gebühren im Einzelfall reduziert werden können oder ob unberechtigte Provisionsansprüche bestehen.
Notargebühren und Grundbuchkosten sind nach dem Gerichtsnotarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Bei 300.000 Euro Kaufpreis fallen typischerweise 4.500 bis 6.000 Euro an, bei 400.000 Euro etwa 6.000 bis 8.000 Euro. Seit 1. Juni 2025 sind diese Gebühren durch das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 um etwa 6 bis 9 Prozent gestiegen. Das bedeutet für einen 400.000-Euro-Kauf einen Mehraufwand von etwa 400 bis 600 Euro gegenüber 2024. Diese Gebühren sind nicht verhandelbar, aber es lohnt sich zu prüfen, welche Leistungen darin enthalten sind. Zusatzleistungen wie umfangreiche Vertragserklärungen oder Betreuungsgebühren können zu weiteren Kosten führen und sollten klar abgegrenzt werden.
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelkostenfaktor und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen). Bei einem 400.000-Euro-Kauf in Nordrhein-Westfalen fallen 26.000 Euro an, in Bayern nur 14.000 Euro. Der Käufer erhält den Steuerbescheid nach notarieller Beurkundung und muss die Steuer innerhalb eines Monats bezahlen. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes kann das Grundbuchamt die Eintragung verweigern. Es gibt wenige legale Möglichkeiten, diese Steuer zu senken: Bewegliche Gegenstände wie Küche oder Sauna können separat im Kaufvertrag aufgeführt werden (maximal etwa 15 Prozent des Kaufpreises). Allerdings prüfen Finanzämter solche Aufteilungen kritisch. Für Erstkäufer gibt es in einzelnen Bundesländern Freibeträge oder Erlasse – etwa die NRW-Bank mit Rabatten von bis zu 1,5 Prozentpunkten. Wer sein Bundesland und die dort geltenden Programme kennt, kann erhebliche Summen sparen.
Makler unterliegen strengen Informationspflichten gegenüber beiden Parteien – doch viele Käufer wissen nicht, welche Informationen sie einfordern dürfen. Nach dem Wohnimmobilienvermittlungsgesetz muss der Makler Ihnen vor Vertragsschluss alle wesentlichen Gebührenstrukturen offenlegen. Das bedeutet konkret: Sie erhalten eine schriftliche Aufstellung, welche Provisionen anfallen, wer diese trägt und in welcher Höhe. Seit Dezember 2020 gilt beim Wohnungskauf die gesetzliche Provisionsaufteilung – Käufer und Verkäufer tragen jeweils mindestens 50 Prozent.
Ein Makler, der diese Regelung nicht transparent kommuniziert, verstößt gegen seine Offenlegungspflichten.
In der Praxis zeigt sich: Viele Makler erwähnen die Käuferprovision erst spät im Prozess oder verstecken sie in unübersichtlichen Vertragsformularen. Fordern Sie die Gebührenaufstellung schriftlich an, bevor Sie einen Maklervertrag unterzeichnen. Bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien gibt es keine gesetzliche Aufteilung – hier können Sie verhandeln und sollten die angeforderten Provisionen auf Marktüblichkeit prüfen lassen.
Die Offenlegungspflichten gehen über Maklergebühren hinaus. Der Verkäufer muss Ihnen als Käufer bekannte Mängel der Immobilie mitteilen – diese Offenbarungspflicht ist nicht verhandelbar. Auch Belastungen wie Wegerechte, Wohnrechte oder Grundschulden müssen transparent dargelegt werden. Beim Grundstückserwerb prüfen Sie deshalb immer den Grundbuchauszug und den Lagebericht, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen.
Notare sind verpflichtet, solche Belastungen im Vertrag abzubilden und Sie darauf hinzuweisen – doch auch hier gilt: Verstehen Sie die Konsequenzen jeder Eintragung. Ein Wegerecht für einen Nachbarn reduziert beispielsweise die Nutzbarkeit Ihres Grundstücks. Bei älteren Immobilien entstehen oft Streitigkeiten, weil Reparaturen, Altlasten oder Umweltbelastungen nicht ausreichend dokumentiert sind.
Die Vertragsbedingungen sollten klar regeln, wer welche Kosten trägt. Viele Verkäufer versuchen, Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbsteuer auf den Käufer abzuwälzen, obwohl gesetzlich die Aufteilung gilt. Eine fundierte Rechtsberatung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags stellt sicher, dass Sie keine versteckten Verpflichtungen eingehen und alle Kosten realistisch kalkuliert sind. Lassen Sie solche Punkte vor Vertragsabschluss rechtlich prüfen – das kostet deutlich weniger als später vor Gericht zu streiten (und spart Ihnen möglicherweise mehrere tausend Euro an unberechtigten Forderungen).
Maklerprovisionen sind in vielen Fällen verhandelbar, auch wenn dies nicht immer kommuniziert wird. Liegt die ortsübliche Provision bei 7,14 Prozent, können Sie bei einem 400.000-Euro-Kauf mit dem Makler oder Verkäufer über eine Reduktion auf 6,5 oder 6,0 Prozent verhandeln. Das erspart Ihnen als Käufer bei halber Aufteilung zwischen 1.400 und 2.800 Euro. Besonders bei Objekten in angespannten Märkten, wo Makler ohnehin schnell verkaufen, verfügen Sie über Verhandlungsmacht. Fordern Sie mehrere Makler auf, ihre Gebührenstrukturen transparent offenzulegen, bevor Sie einen Maklervertrag unterzeichnen.
Die Finanzierungskosten lassen sich durch gezielten Vergleich erheblich senken. Ein Wechsel des Kreditgebers oder die Reduzierung der Sollzinsen um nur 0,1 Prozent spart über die gesamte Laufzeit beträchtliche Summen. Bei einer 300.000-Euro-Finanzierung über 20 Jahre sparen Sie mit 0,1 Prozent niedrigerem Zinssatz etwa 6.000 Euro. Vergleichen Sie mehrere Kreditangebote und lassen Sie sich die Konditionen schriftlich bestätigen, bevor Sie sich festlegen. Diese Sorgfalt zahlt sich aus und verhindert, dass Sie später an ungünstige Konditionen gebunden sind.
Notargebühren sind zwar gesetzlich fixiert und nicht verhandelbar, doch sollten Sie prüfen, ob Zusatzgebühren für Betreuung oder Vollzugsgebühren anfallen, die Sie möglicherweise nicht benötigen. Laden Sie sich den aktuellen Gebührentarif nach dem Gerichtsnotarkostengesetz herunter und vergleichen Sie ihn mit der Gebührenaufstellung des Notars. Bei 400.000 Euro Kaufpreis liegen die reinen Notargebühren typischerweise zwischen 6.000 und 8.000 Euro – alles darüber hinaus sollte begründet und hinterfragt werden. Viele Käufer zahlen für Leistungen, die sie nicht in Anspruch nehmen, weil sie die Gebührenaufstellung nicht genau prüfen.
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und lässt sich nur in Grenzen senken. Jedoch existieren in Ihrem Bundesland möglicherweise Freibeträge oder Programme für Erstkäufer. Die NRW-Bank bietet beispielsweise Rabatte von bis zu 1,5 Prozentpunkten auf die Grunderwerbsteuer für Erstkäufer – bei einem 400.000-Euro-Kauf in Nordrhein-Westfalen bedeutet das eine Ersparnis von 6.000 Euro. Erkundigen Sie sich frühzeitig bei Ihrer regionalen Förderbank, welche Optionen Ihnen offenstehen. Auch die Aufteilung zwischen beweglichen und unbeweglichen Gegenständen kann helfen: Küche, Sauna oder Möbel separat im Vertrag auszuweisen, reduziert die Steuerbasis. Allerdings akzeptieren Finanzämter maximal etwa 15 Prozent des Kaufpreises als bewegliche Gegenstände – zu aggressive Aufteilungen führen zu Prüfungen und Nachzahlungen.
Ein erfahrener Rechtsanwalt prüft vor Unterzeichnung des Kaufvertrags alle Gebührenstrukturen und versteckten Kosten. Diese Beratung (die sich schnell amortisiert) stellt sicher, dass Sie keine unberechtigten Forderungen akzeptieren und welche Einsparungen realistisch sowie rechtssicher möglich sind. Viele Käufer sparen durch eine solche Überprüfung mehrere tausend Euro, die sie sonst an unberechtigte Gebühren zahlen würden.
Die Kosten beim Immobilienkauf setzen sich aus mehreren unvermeidlichen Komponenten zusammen: Maklergebühren zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises, Notargebühren und Grundbuchkosten nach dem Gerichtsnotarkostengesetz sowie die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent beträgt. Bei einem 400.000-Euro-Kauf summieren sich diese Positionen schnell auf 40.000 bis 60.000 Euro – eine Summe, die Ihre Finanzierungsplanung erheblich beeinflusst. Nur wenn Sie von Anfang an wissen, welche Gebühren anfallen und wer diese trägt, kalkulieren Sie realistische Budgets und nutzen Verhandlungsspielraum.
Maklerprovisionen sind oft verhandelbar, Notargebühren lassen sich auf versteckte Zusatzkosten prüfen, und die Grunderwerbsteuer kann durch regionale Förderprogramme gesenkt werden (etwa durch Rabatte der NRW-Bank für Erstkäufer). Eine professionelle Beratung zur Immobilienrecht Kaufberatung Kosten ist daher nicht ein Luxus, sondern eine Investition, die sich schnell amortisiert. Ein erfahrener Rechtsanwalt prüft vor Vertragsabschluss alle Gebührenstrukturen, identifiziert unberechtigte Forderungen und stellt sicher, dass die Kostenverteilung im Kaufvertrag rechtlich korrekt ist.
Kontaktieren Sie KGK Rechtsanwälte noch vor Vertragsabschluss, damit Sie mit vollständiger Kostentransparenz und rechtlicher Sicherheit Ihre Immobilie erwerben. Unser Team analysiert Ihre individuelle Situation und klärt alle Kostenfragen. Mit spezialisierter Expertise im Immobilienrecht begleiten wir Sie sicher durch den Kaufprozess.
