12. Oktober 2025
AllgemeinDie Mietpreisbremse schränkt Vermieter bei Neuvermietungen ein, doch viele Mieter fragen sich, ob Mieterhöhungen bei Mietpreisbremse trotzdem möglich sind.
Wir bei KGK Rechtsanwälte erleben täglich, wie komplex diese Rechtslage für beide Seiten ist. Bestehende Mietverhältnisse unterliegen anderen Regeln als Neuvermietungen.
Dieser Beitrag klärt über Ihre Rechte und Pflichten auf.
Die Mietpreisbremse regelt § 556d bis § 556g des Bürgerlichen Gesetzbuchs und erstreckt sich auf 492 deutsche Städte und Gemeinden. Diese Regelung betrifft etwa ein Drittel der deutschen Bevölkerung und bleibt bis zum 31. Dezember 2029 in Kraft. Bei Neuvermietungen begrenzt das Gesetz die Miete auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. In 13 von 16 Bundesländern bestehen entsprechende Verordnungen (Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und das Saarland bilden die Ausnahmen).
Aktuelle Erhebungen zeigen, dass Mieter in bundesdeutschen Großstädten durchschnittlich 304 Euro zu viel pro Monat zahlen. Der Berliner Mieterverein dokumentiert, dass in 98 Prozent der Beschwerdefälle Vermieter die zulässige Miethöhe überschreiten. Betroffene Mieter können überhöhte Mieten bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern, müssen jedoch eine schriftliche Rüge beim Vermieter einreichen. Qualifizierte Mietspiegel ermitteln die ortsübliche Vergleichsmiete und erfordern eine Aktualisierung alle zwei Jahre. Da keine öffentliche Aufsichtsbehörde Verstöße kontrolliert, müssen Mieter ihre Rechte eigenständig durchsetzen.
Neubauwohnungen (erstmals vermietet nach dem 1. Oktober 2014) fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Gleiches gilt für umfassend modernisierte Wohnungen und möblierte Objekte mit entsprechendem Zuschlag. Vermieter müssen die Vormiete offenlegen, andernfalls zahlen Mieter maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Staffelmieten greift die Mietpreisbremse sowohl für die Ausgangsmiete als auch für jede Mietstaffel, während bei Indexmieten nur die Ausgangsmiete beim Vertragsabschluss relevant bleibt. Diese Unterscheidungen werden besonders wichtig, wenn Vermieter trotz bestehender Mietpreisbremse Mieterhöhungen durchsetzen möchten.
Vermieter schlagen nach Modernisierungsmaßnahmen acht Prozent der Kosten jährlich auf die Miete auf (maximal drei Euro pro Quadratmeter binnen sechs Jahren). Diese Regelung funktioniert unabhängig von der Mietpreisbremse und erfordert eine schriftliche Ankündigung drei Monate im Voraus. Energetische Sanierungen, Barrierefreiheit oder Wohnwertverbesserungen qualifizieren sich als umlegbare Modernisierungen. Mieter widersprechen bei wirtschaftlicher Härte oder gesundheitlichen Einschränkungen der geplanten Maßnahme. Verwaltungskosten bleiben beim Vermieter und dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden.
Bestehende Mietverhältnisse folgen anderen Regeln als Neuvermietungen. Vermieter passen die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete an, frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung. Die Kappungsgrenze beschränkt Steigerungen auf 20 Prozent binnen drei Jahren (in angespannten Märkten auf 15 Prozent). Qualifizierte Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen begründen die Erhöhung rechtssicher. Mieter erhalten zwei Monate Zeit für Widerspruch oder Zustimmung nach schriftlicher Ankündigung durch den Vermieter.
Staffelmieten aktivieren vereinbarte Erhöhungen automatisch zu festgelegten Zeitpunkten, ohne weitere Zustimmung des Mieters. Die Mietpreisbremse überprüft sowohl Ausgangsmiete als auch jede Staffel auf Einhaltung der Zehn-Prozent-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Indexmieten orientieren sich am Verbraucherpreisindex und ermöglichen jährliche Anpassungen entsprechend der Inflationsentwicklung. Die Mietpreisbremse kontrolliert hier nur die Ausgangsmiete beim Vertragsabschluss. Beide Mietformen bieten Vermietern Planungssicherheit, während Mieter die Preisentwicklung vorhersehen können. Diese unterschiedlichen Erhöhungsmöglichkeiten unterliegen jedoch strengen formellen Anforderungen, die Vermieter zwingend beachten müssen.
Das Gesetz begrenzt Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf maximal 20 Prozent, in angespannten Wohnungsmärkten auf 15 Prozent. Diese Kappungsgrenze schützt Mieter vor übermäßigen Belastungen und gilt unabhängig von der Mietpreisbremse. Bei einer Ausgangsmiete von 800 Euro darf diese nach drei Jahren höchstens 960 Euro betragen (bei 20-Prozent-Regel). Zwischen zwei Erhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete müssen mindestens 15 Monate vergehen. Modernisierungsmaßnahmen fallen nicht unter diese Begrenzung, unterliegen jedoch eigenen Obergrenzen von drei Euro pro Quadratmeter binnen sechs Jahren.
Vermieter müssen jede Mieterhöhung schriftlich per Brief oder E-Mail mit vollständiger Begründung durch qualifizierten Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen ankündigen. Das Erhöhungsverlangen benennt den neuen Mietbetrag exakt und räumt eine Bedenkzeit von zwei vollen Kalendermonaten ein. Fehlerhafte oder unvollständige Begründungen führen zur Unwirksamkeit der gesamten Mieterhöhung. Verwaltungsgerichte bestätigen regelmäßig, dass formale Mängel nicht heilbar sind. Bei Indexmieten trägt der Vermieter die Nachweispflicht für den aktuellen Verbraucherpreisindex (veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt).
Mieter erhalten zwei Monate Zeit, um der Mieterhöhung schriftlich zu widersprechen oder zuzustimmen. Bei Widerspruch trägt der Vermieter das Prozessrisiko einer Zustimmungsklage sowie die Kosten bei Niederlage. Wirtschaftliche Härte berechtigt zum Widerspruch, wenn die Erhöhung die Lebenssituation unverhältnismäßig belastet. Jede Mieterhöhung gewährt ein Sonderkündigungsrecht zur außerordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses. Mieter fordern überhöhte Mieten bis zu 30 Monate rückwirkend durch schriftliche Rüge zurück, wobei die Beweislast beim Vermieter liegt.
Die Rechtslage bei Mieterhöhung Mietpreisbremse zeigt deutlich: Bestehende Mietverhältnisse unterliegen anderen Regeln als Neuvermietungen. Vermieter können trotz Mietpreisbremse die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, Modernisierungskosten umlegen oder vereinbarte Staffel- und Indexmieten durchsetzen. Die Kappungsgrenze von 20 Prozent binnen drei Jahren (15 Prozent in angespannten Märkten) schützt Mieter vor übermäßigen Belastungen.
Vermieter müssen schriftliche Ankündigungen mit vollständiger Begründung einhalten und Bedenkzeiten von zwei Monaten gewähren. Mieter verfügen über Widerspruchsrechte, können überhöhte Mieten bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern und besitzen ein Sonderkündigungsrecht bei jeder Erhöhung. Die komplexen Regelungen erfordern präzise rechtliche Bewertung, da Formfehler zur Unwirksamkeit von Mieterhöhungen führen.
Sowohl Vermieter als auch Mieter profitieren von fachkundiger rechtlicher Beratung bei der Durchsetzung ihrer Interessen. Die Vielzahl der Ausnahmen und formellen Anforderungen macht eine individuelle Prüfung des Einzelfalls unerlässlich. Wir bei KGK Rechtsanwälte unterstützen Sie bei der rechtssicheren Umsetzung Ihrer mietrechtlichen Ansprüche.
