Die Staffelmiete – Alternative zur „klassischen“ Mieterhöhung (z.B. Indexmiete, Mietzinspiegel oder der ortsüblichen Vergleichsmiete)?

Wie funktioniert die Staffelmiete und wie vereinbart man diese?

Allgemein bekannt sind die „klassischen Mieterhöhungsverlangen“ anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete, der Indexmiete oder nach dem Mietzinsspiegel. Doch die Staffelmiete bietet eine deutlich einfachere Durchsetzung einer Mieterhöhung, wobeiein paar Grundvoraussetzungen beachtet werden müssen. Hierzu wie folgt:

I. Allgemeines

Gesetzlich geregelt ist die Staffelmiete in § 557a BGB. Wörtlich besagt der § 557a BGB, dass

„(1) Die Miete kann für bestimme Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete). 

(2) Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den § 558-559b ausgeschlossen.

(3) (…)“

Bereits aus dieser Formulierung ergeben sich vier wichtige Voraussetzungen, die für eine wirksame Vereinbarung der Staffelmiete zwingend erfüllt sein müssen, damit die Staffelmiet wirksam vereinbart worden ist:

• Die Schriftform

Um für beide Parteien Klarheit und Rechtssicherheit zu schaffen, muss die Staffelmiete zwingend schriftlich zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Die entsprechende Vereinbarung muss daher von beiden Seiten unterschrieben werden. Eine E-Mail seitens des Vermieters an den Mieter würde hier zum Beispiel nicht ausreichen, um die Schriftform zu wahren. Häufig wird die Staffelvereinbarung bereits im Mietvertrag aufgeführt, dies ist zwar empfehlenswert, jedoch nicht zwingend notwendig. Vielmehr kann auch noch nach Abschluss des Mietvertrages eine zusätzliche Vereinbarung über die Staffelmiete geschlossen werden, die sodann zum Mietvertrag gehört.

• Erhöhung muss genau beziffert werden
  

Die entsprechende tatsächliche Mieterhöhung muss genau beziffert werden, entsprechend muss sowohl der Endbetrag als auch die entsprechende Währung (z.B. EUR) aufgeführt werden. Es reicht daher nicht aus, die Erhöhung nur in Prozentangaben zu benennen.

Auch reicht nicht aus, die Erhöhung pro/qm oder in Prozentzahlen anzugeben. Diese Klauseln dürften bei einer gerichtlichen Überprüfung allesamt für unwirksam angesehen werden, so dass aufgrund der intransparenten und verwirrend wirkenden Klausel die Erhöhung des Mietzinses unwirksam wäre.

• Erhöhung nur einmal pro Jahr

Die Staffelmiete darf höchstens einmal im Jahr zur Erhöhung der Miete führen. Dies bedeutet also, dass die Miete mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben muss. Kürzere Fristen und Zeiträume sind daher unwirksam, längere Zeiträume sind im Umkehrschluss rechtlich jedoch möglich.

Der Zeitpunkt der Erhöhung muss nach dem Wortlaut des Gesetzes nach dem Kalender bestimmbar sein. Dies ist der Fall, wenn jeweils ein Anfangsdatum angegeben wird, aber auch dann, wenn jeweils die Anzahl der Monate angegeben wird, für die die neue Staffelmiete zu zahlen ist.

• Benennung von mindestens einer Staffel

Nicht erforderlich ist es, dass die Staffelmiete über mehrere Jahre bereits klare Erhöhungen zeitlich regelt. Vielmehr reicht für eine wirksame Staffelmiete bereits die Vereinbarung einer einzigen Steigerung aus. Diese muss jedoch – wie auch bei mehreren Erhöhungen – sowohl die Höhe, die Währung und das Datum benennen.

II. Muss der Mieter seine Zustimmung zur Staffelmiete erklären?

Sofern zwischen den Mietvertragsparteien schriftlich die entsprechende Staffelmiete vereinbart worden ist, bedarf es sodann keiner weiteren Zustimmung zum entsprechenden „Erhöhungstermin“ durch den Mieter. Die Miete wird also zum vereinbarten Zeitpunkt automatisch erhöht und der Mieter würde bei nicht rechtzeitiger Zahlung der Erhöhung automatisch in Verzug geraten.

• Vorsicht – der vertragliche Zeitpunkt für die Erhöhungen ist zwingend einzuhalten

Es bedarf also weder einer ausdrücklichen Willenserklärung noch faktischen Handlungen seitens des Vermieters oder Mieters. Die erhöhte Miete ist entsprechend zum vereinbarten Zeitpunkt (Kalenderdatum) fällig und der Mieter kommt automatisch in Verzug, wenn er nicht zum entsprechenden vertraglich vereinbarten Zeitpunkt die Mieterhöhung zahlt.

In diesem Zusammenhang empfehlen wir immer beiden Vertragsparteien – sofern keine Einzugsermächtigung zu Gunsten des Vermieters vorliegt – die Erhöhungstermine separat zu notieren, um diese Daten nicht zu „verpassen“, da im schlechtesten Falle für den Mieter bei entsprechender mehrfacher „Nichtzahlung“ der Mieterhöhung sogar die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges drohen kann.

III. Verhältnis zu sonstigen Mieterhöhungen?

Der Vermieter darf während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung die Miete nicht durch andere Erhöhungsmöglichkeiten erhöhen. So wären zum Beispiel die Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die Mieterhöhung nach dem örtlich vorliegenden qualifizierten Mietspiegel oder die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen rechtlich unzulässig und würden zu keiner weiteren Mieterhöhung führen.

IV. Gilt für die Staffelmiete auch die Mietpreisbremse?

Auch auf die Staffelmiete findet die Mietpreisbremse Anwendung.

Danach muss sowohl die Ausgangsmiete als auch die späteren Staffelungen mit der Mietpreisbremse vereinbar sein. Die entsprechende ortsübliche Vergleichsmiete darf also nicht um mehr als 10 % übersteigen.

Insofern sollte nicht nur bei der Ausgangsmiete bereits auf die Mietpreisbremse geachtet werden, sondern auch bei den einzelnen Mietstaffelungen, die sich ebenfalls gemäß § 557a Abs. 4 BGB an der Mietpreisbremse zu orientieren haben und nicht über 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete steigen dürfen.

V. Muss die Kappungsgrenze beachtet werden?

Wie aus vielen weiteren Mieterhöhungen bekannt sein dürfte, gilt bei den „klassischen“ Mieterhöhungsverlangen die sogenannte Kappungsgrenze, nach denen innerhalb von drei Jahren (in Ballungsgebieten nicht mehr als 15 %, in weniger wohnungsarmen Gebieten um mehr als 20 %) die Miete erhöht werden darf.

• Achtung Kappungsgrenze gilt hier nicht

Diese Grenze gilt bei Staffelmieten nicht, sodass die Kappungsgrenze hier keine Anwendung findet.

VI. Fazit

Sofern die Staffelmiete im Mietvertrag oder in einer weiteren Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien wirksam geregelt worden ist, garantiert der Staffelmietvertrag dem Vermieter steigende Mieten und schafft so für beide Parteien eine Planungssicherheit und eine gute Kalkulationsmöglichkeit. Da die Staffelmiete natürlich auch finanzielle Nachteile für den Mieter entfaltet, sollte man sich auch auf Seiten des Mieters über die entsprechenden Konsequenzen bewusst sein und die Nachteile hierüber genau kennen. Denn die entsprechenden Belastungen und Mieteinnahmen können  „böse Überraschungen“ mit sich bringen, sofern man den Mietvertrag vor Abschluss nicht genau studiert hat.

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