08. Oktober 2025
AllgemeinDie Mietpreisbremse sorgt seit ihrer Einführung für kontroverse Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern. Viele Mieter fragen sich: Was ist Mietpreisbremse eigentlich und wie schützt sie vor überhöhten Mieten?
Wir bei KGK Rechtsanwälte erleben täglich, wie komplex die rechtlichen Regelungen in der Praxis sind. Dieser Beitrag erklärt Ihnen alle wichtigen Aspekte verständlich.
Die Mietpreisbremse begrenzt bei Neuvermietungen die zulässige Miete auf maximal 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Regelung nach § 556d BGB greift seit 2015 in 492 deutschen Städten und Gemeinden, wo etwa 26 Millionen Menschen leben. Bei einer durchschnittlichen Vergleichsmiete von 10 Euro pro Quadratmeter darf die Neuvermietungsmiete höchstens 11 Euro betragen. Vermieter müssen die Vormiete offenlegen, wenn sie sich auf Ausnahmen berufen wollen (§ 556g Abs. 1a BGB).
Der örtliche Mietspiegel bestimmt die ortsübliche Vergleichsmiete und bildet damit die Grundlage für die Berechnung. In München beträgt die durchschnittliche Wiedervermietungsmiete mit Mietpreisbremse 16,04 Euro pro Quadratmeter statt 21,87 Euro ohne Bremse. Das entspricht einer Ersparnis von 36 Prozent für Mieter. In Frankfurt sinkt die Miete von 18,52 Euro auf 12,65 Euro pro Quadratmeter (eine Differenz von 46 Prozent). Mieter können zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate rückwirkend zurückfordern, wenn sie den Verstoß schriftlich rügen.
Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden, unterliegen nicht der Mietpreisbremse. Ebenso ausgenommen sind umfassend modernisierte Wohnungen, bei denen die Modernisierungskosten mehr als ein Drittel der Neubaukosten betragen (§ 556f BGB). Möblierte Wohnungen können einen Möblierungszuschlag erhalten, und bei Staffelmieten oder Indexmieten gilt die Bremse nur für die Ausgangsmiete. Diese Ausnahmen schaffen Schlupflöcher, die Vermieter häufig nutzen, um höhere Mieten durchzusetzen. Mieter sollten daher genau prüfen, ob ihr Vermieter die gesetzlichen Informationspflichten erfüllt hat.
Vermieter tragen seit April 2020 erweiterte Informationspflichten bei Vertragsabschluss nach § 556g Abs. 1a BGB. Sie müssen die Höhe der Vormiete schriftlich mitteilen, wenn sie sich auf Ausnahmen der Mietpreisbremse berufen wollen. Bei Neubauten oder umfassenden Modernisierungen erfordern die Gerichte entsprechende Nachweise. Fehlt diese Information, verliert der Vermieter das Recht, sich später auf diese Ausnahmen zu berufen. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass Vermieter zwar nicht prüfen müssen, ob die Vormiete rechtmäßig war, aber deren Höhe korrekt angeben müssen. Diese Pflicht greift nur in den 492 Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten (etwa ein Drittel der deutschen Bevölkerung).
Mieter müssen Verstöße gegen die Mietpreisbremse schriftlich rügen, um Rückforderungsansprüche durchzusetzen. Die Rüge erfolgt in Textform, beispielsweise per E-Mail oder Brief. Nach Zugang der Rüge darf der Vermieter nur noch die zulässige Miete verlangen. Für Mietverträge ab April 2020 fordern Mieter alle überhöhten Mieten ab Vertragsbeginn zurück, wenn sie rechtzeitig rügen. Bei einer Überzahlung von 20 Prozent entstehen in 30 Monaten finanzielle Verluste von 4.200 Euro. Laut Conny zahlten Mieter in deutschen Großstädten durchschnittlich 304 Euro monatlich zu viel.
Die Rückforderung zu viel gezahlter Miete gelingt innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn. Ansprüche verjähren nach drei Jahren (§ 195 BGB). Ein Münchener Mieter erhielt über 3.000 Euro zurück, nachdem er die Mietpreisbremse erfolgreich angewendet hatte. Mieter zahlen während der Klärung die Miete unter Vorbehalt, um Kündigungsrisiken zu vermeiden. Bei Staffelmieten greift die Mietpreisbremse für jede einzelne Staffel. Vermieter erstatten nach einer erfolgreichen Rüge die Differenz zwischen gezahlter und zulässiger Miete. Die praktische Durchsetzung dieser Ansprüche erfordert jedoch fundierte Kenntnisse der rechtlichen Grundlagen und eine strategische Herangehensweise. Zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört es, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten.
Der aktuelle Mietspiegel bildet die rechtliche Grundlage für jeden Verstoß gegen die Mietpreisbremse. In Berlin gilt der Mietspiegel 2024 für alle Mietverträge ab dem 1. September 2023. Mieter ermitteln die ortsübliche Vergleichsmiete für ihre spezifische Wohnung und nutzen dabei die kostenlosen Berechnungstools der Mietervereine. Der Berliner Mieterverein bietet kostenlose Erstberatungen zur Mietspiegelauswertung an. Bei einer durchschnittlichen Vergleichsmiete von 10 Euro pro Quadratmeter liegt die zulässige Höchstmiete bei 11 Euro (110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete). Überschreitungen um 20 Prozent führen zu Rückforderungen von durchschnittlich 4.200 Euro über 30 Monate.
Vermieter berufen sich häufig auf umfassende Modernisierungen, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Die Modernisierungskosten müssen jedoch mehr als ein Drittel der Neubaukosten betragen (§ 556f BGB). Mieter verlangen konkrete Nachweise über Art, Umfang und Kosten der Modernisierung vom Vermieter. Oberflächliche Renovierungen wie neue Tapeten oder Bodenbeläge rechtfertigen keine Ausnahme von der Mietpreisbremse. Das Landgericht Berlin stellte fest, dass Vermieter detaillierte Belege für ihre Modernisierungsbehauptungen vorlegen müssen. Fehlen diese Nachweise, greift die Mietpreisbremse vollumfänglich und Mieter können zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Gerichtliche Auseinandersetzungen zeigen eine positive Entwicklung für Mieter in Mietpreisbremsen-Verfahren. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Rechtmäßigkeit der Mietpreisbremse und stärkte die Durchsetzungsrechte der Mieter. Mieter gewinnen etwa 70 Prozent der Verfahren, wenn sie fundierte Belege vorlegen und ihre Ansprüche rechtlich korrekt geltend machen. Die Gerichtskosten können sich jedoch auf mehrere tausend Euro summieren, weshalb eine sorgfältige Vorbereitung entscheidend ist. Eine frühzeitige anwaltliche Beratung erhöht die Erfolgsaussichten erheblich und vermeidet kostspielige Verfahrensfehler. Rechtsschutzversicherungen übernehmen in der Regel die Kosten für Mietrechtsstreitigkeiten.
Die Mietpreisbremse zeigt in der Praxis deutliche Auswirkungen auf die Mietkosten. In München sinken die Mieten durch die Regelung um 36 Prozent, in Frankfurt um 46 Prozent. Dennoch wenden nur 2,4 Prozent der Münchener Mieter diese Schutzregelung aktiv an, obwohl sie durchschnittlich 304 Euro monatlich zu viel zahlen.
Die Frage „Was ist Mietpreisbremse“ beantwortet sich durch ihre praktische Wirkung als wirksamer Schutz vor überhöhten Mieten. Mieter müssen bei Vertragsabschluss die ortsübliche Vergleichsmiete prüfen und Verstöße schriftlich rügen (§ 556g BGB). Die Erfolgsquote von 70 Prozent bei Gerichtsverfahren zeigt die Durchsetzbarkeit der Mieterrechte. Vermieter müssen ihre Informationspflichten erfüllen und können sich nur bei korrekter Dokumentation auf Ausnahmen berufen.
Komplexe Fälle erfordern fundierte rechtliche Expertise bei der Berechnung der zulässigen Miete und der Prüfung von Modernisierungsausnahmen. Die strategische Durchsetzung von Rückforderungsansprüchen verlangt spezialisierte Kenntnisse des Mietrechts. KGK Rechtsanwälte unterstützt Sie bei der erfolgreichen Durchsetzung Ihrer Rechte und entwickelt individuelle Lösungsstrategien für Ihren Fall.
