04. November 2025
AllgemeinEine Räumungsklage stellt für Vermieter oft den letzten Ausweg dar, wenn Mieter ihren Verpflichtungen nicht nachkommen. Der Räumungsklage Ablauf folgt dabei klaren rechtlichen Vorgaben, die unbedingt eingehalten werden müssen.
Wir bei KGK Rechtsanwälte begleiten Vermieter durch diesen komplexen Prozess. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen alle wichtigen Schritte von den Voraussetzungen bis zur erfolgreichen Durchsetzung.
Eine Räumungsklage steht und fällt mit einer rechtmäßigen Kündigung. Der Kündigungsgrund muss zwingend den gesetzlichen Bestimmungen nach § 543 oder § 573 BGB entsprechen. Bei Zahlungsverzug genügt bereits ein Rückstand von zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten (oder einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten aus verschiedenen Terminen). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund klar benennen. Formfehler führen unweigerlich zum Scheitern der späteren Klage. Bereits kleine Ungenauigkeiten bei der Adressierung oder unvollständige Angaben können das gesamte Verfahren gefährden.
Bei anderen Vertragsverstößen als Zahlungsverzug ist eine vorherige Abmahnung unverzichtbar. Diese muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen (üblicherweise 14 Tage). Die Abmahnung dokumentiert den Willen des Vermieters zur Vertragseinhaltung und gibt dem Mieter die Chance zur Korrektur. Ohne diese Abmahnung scheitern Räumungsklagen regelmäßig vor Gericht. Die Abmahnung muss konkret die Pflichtverletzung benennen und deutlich machen, dass bei Wiederholung die Kündigung droht.
Nach Ablauf der Kündigungsfrist muss der Vermieter eine schriftliche Räumungsaufforderung aussprechen. Diese fordert den Mieter explizit zur Herausgabe der Wohnung auf und dokumentiert den Besitzwillen des Vermieters. Die Räumungsaufforderung sollte eine konkrete Frist enthalten (mindestens zwei Wochen) und klar formuliert sein. Erst wenn alle diese Schritte erfolglos verlaufen sind, kann die Räumungsklage gegen Mieter erfolgreich durchgesetzt werden. Die sorgfältige Dokumentation aller Maßnahmen bildet das Fundament für das anschließende gerichtliche Verfahren.
Das Amtsgericht am Wohnort des Mieters führt das Räumungsverfahren durch. Die Klage muss sämtliche erforderlichen Unterlagen enthalten: die wirksame Kündigung, Zustellungsnachweise, den Mietvertrag und die komplette Korrespondenz mit dem Mieter. Der Streitwert richtet sich nach der Jahresnettokaltmiete und bestimmt die Gerichtskosten (bei 800 Euro monatlicher Nettokaltmiete entstehen etwa 1.200 Euro Gerichtskosten). Mit der Klageeinreichung zahlt der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss. Unvollständige Unterlagen verzögern das Verfahren erheblich, da das Gericht Nachfragen stellt.
Das Gericht setzt einen Verhandlungstermin an, der typischerweise sechs bis acht Wochen nach der Klageeinreichung stattfindet. Erscheint der Mieter nicht zum Termin, ergeht automatisch ein Versäumnisurteil zugunsten des Vermieters. Die Verhandlung dauert durchschnittlich 30 bis 45 Minuten. Der Richter überprüft die Wirksamkeit der Kündigung und hört beide Parteien an. Mieter können verschiedene Einwände vorbringen (etwa die Unwirksamkeit der Kündigung oder Härtefallgründe nach § 574 BGB).
Bei einem eventuellen Gerichtsverfahren stellt das Gericht auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung ab. Bei streitigen Punkten ordnet das Gericht eine Beweisaufnahme an, wodurch sich das Verfahren um weitere zwei bis drei Monate verlängert.
Nach erfolgreicher Verhandlung erhält der Vermieter einen vollstreckbaren Räumungstitel. Das Gericht stellt diesen dem Mieter per Einschreiben zu und gewährt eine Räumungsfrist von meist zwei bis vier Wochen. Zahlt der Mieter seine Rückstände vollständig vor Rechtskraft des Urteils, weist das Gericht die Räumungsklage ab. Nach Ablauf der Räumungsfrist kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Der Räumungstitel bleibt 30 Jahre vollstreckbar, verliert jedoch seine Wirksamkeit, wenn keine Vollstreckung innerhalb eines Jahres erfolgt. Die Kosten und zeitlichen Aspekte dieses Verfahrens verdienen eine detaillierte Betrachtung.
Eine Räumungsklage verursacht Kosten zwischen 1.500 und 3.500 Euro, abhängig vom Streitwert der Jahresnettokaltmiete. Bei einer Monatsmiete von 800 Euro entstehen Gerichtskosten von etwa 1.200 Euro, Anwaltsgebühren von 1.300 Euro und Vollstreckungskosten von 500 bis 800 Euro. Die Einlagerung der Möbel schlägt mit zusätzlichen 1.500 bis 2.500 Euro zu Buche.
Der Vermieter zahlt diese Summen zunächst vor, kann sie aber bei erfolgreichem Verfahren vom Mieter zurückfordern (allerdings nur bei dessen Zahlungsfähigkeit). Prozesskostenhilfe steht Vermietern zu, wenn sie die Kosten nicht tragen können und die Klage Aussicht auf Erfolg hat. Der Antrag erfordert beim zuständigen Amtsgericht eine detaillierte Darstellung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse.
Der komplette Räumungsklage Ablauf dauert zwischen sechs und zwölf Monaten. Die vorgerichtliche Phase mit Kündigung und Fristen nimmt zwei bis drei Monate in Anspruch. Das erstinstanzliche Gerichtsverfahren benötigt weitere vier bis sechs Monate, in überlasteten Ballungsräumen wie München oder Hamburg oft acht bis zehn Monate. Ein Versäumnisurteil verkürzt das Verfahren erheblich auf etwa drei Monate Gesamtdauer. Widerspruch des Mieters verlängert das Verfahren um weitere zwei bis vier Monate. Die anschließende Zwangsvollstreckung erfolgt binnen vier bis sechs Wochen nach Urteilszustellung. Berufungsverfahren können zusätzliche sechs bis zwölf Monate bedeuten, weshalb eine sorgfältige erstinstanzliche Vorbereitung entscheidend wird.
Bei erfolgreichem Verfahren trägt der Mieter sämtliche Verfahrenskosten (Gerichts- und Anwaltskosten des Vermieters). Diese Kostenerstattung funktioniert jedoch nur bei zahlungsfähigen Mietern. Insolvente oder mittellose Mieter können die Kosten nicht erstatten, wodurch der Vermieter auf den Kosten sitzen bleibt. Die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher kostet zusätzlich 300 bis 600 Euro, je nach Aufwand und Möbelmenge. Vermieter sollten vor Klageeinreichung die finanzielle Situation des Mieters realistisch einschätzen, um unnötige Kostenrisiken zu vermeiden.
Der Räumungsklage Ablauf verlangt präzise rechtliche Vorbereitung und konsequente Durchführung aller Verfahrensschritte. Vermieter dokumentieren jeden Schritt von der wirksamen Kündigung bis zur Zwangsvollstreckung sorgfältig. Formfehler bei der Kündigung oder unvollständige Unterlagen gefährden das gesamte Verfahren und verursachen unnötige Kosten zwischen 1.500 und 3.500 Euro.
Die Verfahrensdauer von sechs bis zwölf Monaten belastet Vermieter finanziell erheblich, besonders wenn Mietausfälle hinzukommen. Eine frühzeitige rechtliche Beratung verhindert kostspielige Fehler und erhöht die Erfolgsaussichten deutlich. Professionelle Unterstützung macht den Unterschied zwischen einem erfolgreichen Verfahren und einem kostspieligen Fehlschlag (mit allen damit verbundenen Risiken).
Wir bei KGK Rechtsanwälte begleiten Sie durch den kompletten Räumungsprozess und prüfen bereits vor der Kündigung die rechtlichen Voraussetzungen. Unsere Anwälte entwickeln eine maßgeschneiderte Strategie für Ihren individuellen Fall. Kontaktieren Sie uns unter 0221 801 10 30-0 für eine Beratung zu Ihrer Räumungsklage.
