26. Oktober 2025
AllgemeinSäumige Mieter können Vermieter vor erhebliche rechtliche und finanzielle Herausforderungen stellen. Eine Räumungsklage bietet den rechtlichen Weg, um Ihr Eigentum zurückzuerlangen.
Wir bei KGK Rechtsanwälte wissen aus jahrelanger Erfahrung: Der Erfolg hängt von der korrekten Vorbereitung und Durchführung ab. Bereits kleine Formfehler können das gesamte Verfahren gefährden.
Eine wirksame Räumungsklage setzt eine rechtlich einwandfreie Kündigung voraus und stützt sich auf die §§ 543 und 569 BGB sowie die prozessualen Vorschriften der §§ 885 und 940a ZPO. Der Bundesgerichtshof stellte 2017 fest, dass erhebliche Mietrückstände bereits entstehen, wenn der Mieter mit der Zahlung für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug gerät (mindestens eine Monatsmiete). Vertragswidrige Nutzung der Mietsache berechtigt ebenfalls zur fristlosen Kündigung. Nicht genehmigte Untervermietung oder erhebliche Störungen des Hausfriedens schaffen weitere Kündigungsgründe. Bei ordentlichen Kündigungen wegen Eigenbedarfs müssen Vermieter den konkreten Nutzungswunsch detailliert darlegen und glaubhaft nachweisen können.
Die Kündigung erfolgt zwingend schriftlich und benennt den Kündigungsgrund präzise. Mündliche Kündigungen oder E-Mails ohne qualifizierte elektronische Signatur bleiben unwirksam. Bei Mietrückständen entfällt die Pflicht zur vorherigen Abmahnung, dennoch stärkt sie die Rechtsposition erheblich. Die Kündigungsfrist beträgt bei fristlosen Kündigungen drei Tage zur Räumung. Bereits minimale Formfehler in der Kündigung gefährden das gesamte Räumungsklageverfahren und führen zum Scheitern.
Nach erfolgter Kündigung fordern Vermieter den Mieter schriftlich und nachweisbar zur Wohnungsrückgabe auf (konkrete Frist setzen). Schweigen oder das weitere Akzeptieren von Mietzahlungen wertet das Gericht als stillschweigende Zustimmung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses. Dies macht die Kündigung unwirksam. Vermieter dokumentieren alle Kommunikation mit dem Mieter lückenlos und sammeln Belege für Vertragsverletzungen. Fotografische Dokumentation von Schäden oder vertragswidrigen Veränderungen stärkt die Beweisposition vor Gericht. Die ordnungsgemäße Vorbereitung dieser Unterlagen bildet das Fundament für die anschließende Verfahrensdurchführung.
Das Amtsgericht am Wohnort des Mieters führt Räumungsklagen durch. Vermieter müssen die Klage binnen drei Jahren nach Entstehung des Anspruchs einreichen (Verjährungsfrist beachten). Die Klageeinreichung erfordert vollständige Unterlagen: wirksame Kündigung, Nachweis der ordnungsgemäßen Zustellung, lückenlose Dokumentation der Vertragsverletzungen und Belege für entstandene Schäden. Gerichtskosten bewegen sich je nach Streitwert zwischen 300 und 800 Euro, die der Kläger zunächst vorstrecken muss.
Das Gericht setzt binnen vier bis sechs Wochen einen Verhandlungstermin an und lädt beide Parteien schriftlich vor.
Der Vermieter trägt im Gerichtstermin seine Ansprüche vor und präsentiert Beweise für die geltend gemachten Kündigungsgründe. Der Mieter erhält umfassende Gelegenheit zur Stellungnahme und kann Einwendungen gegen die Kündigung vorbringen. Bei Mietrückständen bewirkt vollständige Nachzahlung bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung die Unwirksamkeit der Kündigung. Das Gericht prüft die Wirksamkeit der Kündigung, die ordnungsgemäße Zustellung und das tatsächliche Vorliegen der behaupteten Kündigungsgründe. Erfahrene Richter erkennen unvollständige Dokumentation oder Formfehler sofort und weisen entsprechende Klagen ab.
Rechtskräftige Urteile verschaffen Vermietern einen vollstreckbaren Titel zur Räumung der Mietsache. Der Gerichtsvollzieher führt die Zwangsräumung durch, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht (Räumungsfrist meist 14 Tage bis vier Wochen). Kosten für die Zwangsräumung liegen zwischen 2.000 und 5.000 Euro und werden dem Mieter in Rechnung gestellt.
Vermieter beauftragen den Gerichtsvollzieher direkt und strecken Räumungskosten vor. Die geräumten Gegenstände werden kostenpflichtig eingelagert oder fachgerecht entsorgt. Doch selbst bei erfolgreichem Urteil können Verfahrensfehler die gesamte Vollstreckung gefährden.
Fehlerhafte Kündigungen führen in 40 Prozent aller Räumungsklagen zum Scheitern vor Gericht. Die häufigsten Formfehler entstehen durch unvollständige Angaben zur Person des Mieters, falsche Bezeichnung der Mietsache oder ungenaue Kündigungsgründe. Mündliche Kündigungen oder E-Mails ohne qualifizierte elektronische Signatur bleiben rechtlich wirkungslos.
Vermieter müssen bei mehreren Mietern alle Personen namentlich in der Kündigung aufführen (eine Kündigung gegen Hans Müller reicht nicht aus, wenn auch dessen Ehefrau im Mietvertrag steht). Besonders kritisch erweisen sich ungenaue Datumsangaben oder falsche Kündigungsfristen. Bei fristlosen Kündigungen wegen Mietrückständen müssen Vermieter den exakten Rückstandsbetrag und die betroffenen Monate präzise benennen. Pauschale Formulierungen wie „erhebliche Mietrückstände“ genügen nicht.
Mangelnde Beweisführung kostet Vermieter durchschnittlich 3.500 Euro an Verfahrenskosten und Zeitverlust. Vermieter müssen alle Kommunikation mit dem Mieter lückenlos dokumentieren und Belege sammeln. Fotografische Dokumentation von Schäden oder vertragswidrigen Veränderungen stärkt die Position vor Gericht entscheidend. Bei Störungen des Hausfriedens reichen Beschwerden von Nachbarn allein nicht aus (Vermieter benötigen konkrete Protokolle mit Datum, Uhrzeit und Zeugenaussagen). Mietrückstände erfordern detaillierte Aufstellungen aller offenen Posten mit Nachweis der ordnungsgemäßen Rechnungsstellung. Vermieter dokumentieren Zahlungseingänge chronologisch und versenden Mahnungen mit Zustellnachweis. Fehlende oder unvollständige Unterlagen führen zur Klageabweisung.
Verspätete Reaktionen auf Mietrückstände können Kündigungsrechte vernichten. Das Schweigen nach Kenntnis von Vertragsverletzungen oder das weitere Akzeptieren von Mietzahlungen wertet das Gericht als stillschweigende Zustimmung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses. Vermieter müssen binnen angemessener Frist nach Kenntnis der Vertragsverletzung reagieren (bei Mietrückständen spätestens nach sechs Wochen). Die Klagefrist von drei Jahren ab Entstehung des Anspruchs dürfen Vermieter nicht überschreiten. Falsche Gerichtszuständigkeit führt zur Klageabweisung und Neubeginn des Verfahrens am korrekten Gericht. Unvollständige Klageschriften verzögern das Verfahren um Monate. Professionelle rechtliche Beratung verhindert diese kostspieligen Fehler und erhöht die Erfolgsaussichten erheblich.
Räumungsklagen erfordern präzise rechtliche Vorbereitung und konsequente Durchführung. Statistiken zeigen, dass 40 Prozent aller Verfahren wegen Formfehlern scheitern, während professionell vorbereitete Klagen eine Erfolgsquote von über 85 Prozent erreichen. Die Kosten für gescheiterte Verfahren belaufen sich durchschnittlich auf 3.500 Euro, erfolgreiche Räumungsklage hingegen führt zur vollständigen Kostenerstattung durch den Mieter.
Frühzeitige rechtliche Beratung verhindert kostspielige Fehler und verkürzt Verfahrensdauern erheblich. Bereits bei ersten Anzeichen von Mietrückständen oder Vertragsverletzungen sollten Vermieter professionelle Unterstützung suchen. Die dreijährige Verjährungsfrist und komplexe Formvorschriften (besonders bei der Kündigungserstellung) lassen keinen Raum für Experimente.
Wir bei KGK Rechtsanwälte begleiten Sie von der ersten Abmahnung bis zur erfolgreichen Vollstreckung. Unsere Anwälte kennen die häufigsten Fallstricke und entwickeln die passende Strategie für Ihren Fall. Kontaktieren Sie uns unter +49 221 801 10 30-0 für eine individuelle Beratung zu Ihrer Räumungsklage.
