27. Oktober 2025
AllgemeinEine Eigenbedarfskündigung unterliegt strengen gesetzlichen Fristen, die Vermieter zwingend einhalten müssen. Die Frist bei Eigenbedarfskündigung richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und kann zwischen drei Monaten und einem Jahr betragen.
Wir bei KGK Rechtsanwälte erleben täglich, wie Fehler bei der Fristberechnung zu unwirksamen Kündigungen führen. Bereits kleine Versäumnisse können rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 573c die Kündigungsfristen nach der Dauer des Mietverhältnisses. Bei Mietverhältnissen bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate zum Monatsende. Dauert das Mietverhältnis zwischen fünf und acht Jahren, verlängert sich die Frist auf sechs Monate.
Nach acht Jahren Mietdauer müssen Vermieter neun Monate im Voraus kündigen (§ 573c Abs. 1 BGB). Diese Staffelung schützt langjährige Mieter durch längere Vorbereitungszeiten.
Die gestaffelten Kündigungsfristen berücksichtigen die besondere Schutzwürdigkeit etablierter Mietverhältnisse. Ein Mieter nach acht Jahren hat deutlich mehr in sein Wohnumfeld investiert als ein Neumieter. Die neunmonatige Kündigungsfrist gibt Betroffenen ausreichend Zeit für die Wohnungssuche und den Umzug. Vermieter müssen diese Fristen exakt einhalten – bereits ein Tag zu kurze Kündigung macht das gesamte Kündigungsschreiben unwirksam und führt zur Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Möblierte Wohnungen unterliegen besonderen Regelungen, wenn sie als Zweitwohnsitz oder temporäre Unterkunft vermietet werden. Hier können verkürzte Kündigungsfristen vereinbart werden (unter Beachtung der Mindestfristen). Untermietverhältnisse enden automatisch mit dem Hauptmietvertrag, unabhängig von den üblichen Kündigungsfristen. Gewerblich genutzte Räume haben wiederum eigene Kündigungsbestimmungen nach § 580a BGB. Diese Sonderfälle zeigen, wie wichtig die genaue Prüfung des jeweiligen Vertragstyps für die korrekte Fristberechnung ist.
Die Kündigungsfrist beginnt erst zu laufen, wenn die Kündigung dem Mieter wirksam zugeht. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen muss, um zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam zu werden. Bei einer dreijährigen Mietdauer bedeutet dies: Eine am 4. Januar zugestellte Kündigung wird erst zum 30. April wirksam, nicht zum 31. März (§ 573c BGB). Vermieter verlieren durch einen Tag Verspätung einen ganzen Monat und müssen das Verfahren komplett neu starten.
Der Zugang der Kündigung beim Mieter entscheidet über die Wirksamkeit der gesamten Kündigung. Bei persönlicher Übergabe sollten Vermieter eine schriftliche Empfangsbestätigung verlangen. Einwurfeinschreiben gelten als sicherste Zustellmethode, da die Deutsche Post den Einwurf dokumentiert und rechtssicher nachweist.
Ein einfacher Brief im Briefkasten reicht rechtlich aus, lässt sich aber vor Gericht schwer beweisen. Gerichtsvollzieher bieten die höchste Rechtssicherheit, verursachen jedoch zusätzliche Kosten (etwa 15-30 Euro je nach Bundesland).
Vermieter unterschätzen häufig die Komplexität der Fristberechnung und begehen kostspielige Fehler. Ein klassischer Fehler betrifft Wochenenden und Feiertage: Fällt der dritte Werktag auf einen Feiertag, verschiebt sich die Frist auf den nächsten Werktag. Weitere Fehlerquelle ist die Verwechslung von Kalendermonaten mit 30-Tage-Fristen. Das BGB arbeitet ausschließlich mit Kalendermonaten – eine am 31. Januar zugestellte Kündigung läuft bis zum 30. April, nicht bis zum 30. März. Bereits ein einziger Berechnungsfehler macht die gesamte Kündigung unwirksam. Neben den Grundfristen müssen Vermieter weitere rechtliche Besonderheiten beachten, die die Kündigungsmöglichkeiten erheblich einschränken können.
Das Mietrecht ermöglicht in besonderen Fällen verkürzte Kündigungsfristen, wenn Mieter ihre vertraglichen Pflichten erheblich verletzen. Bei Zahlungsverzug von zwei aufeinanderfolgenden Monaten oder einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete kann der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen. Gleiches gilt bei vorsätzlichen Beschädigungen der Mietsache oder unerlaubter Untervermietung. Diese außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB umgeht die normalen Kündigungsfristen komplett und ermöglicht sofortige Räumungsklagen. Vermieter müssen jedoch vorher eine angemessene Nachfrist setzen (meist 14 Tage) und dem Mieter Gelegenheit zur Heilung geben.
Bei umgewandelten Mietwohnungen greifen besondere Schutzfristen, die Eigenbedarfskündigungen erheblich erschweren. Nach § 577a BGB gilt eine dreijährige Kündigungssperrfrist ab Verkauf der umgewandelten Wohnung. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Berlin, München oder Hamburg verlängert sich diese Frist auf bis zu zehn Jahre. Der Berliner Senat verhängte 2020 eine zehnjährige Sperrfrist für alle Bezirke. Diese Regelung schützt etwa 80 Prozent der Berliner Mietwohnungen vor vorzeitigen Eigenbedarfskündigungen und gibt Mietern deutlich mehr Planungssicherheit für ihre Lebensplanung.
Gewerberäume unterliegen anderen Kündigungsbestimmungen als Wohnraum und bieten Mietern weniger Schutz. Die Kündigungsfrist beträgt einheitlich sechs Monate zum Quartalsende, unabhängig von der Mietdauer. Gemischt genutzte Objekte mit Wohn- und Gewerbeanteil folgen der jeweiligen Hauptnutzung: Überwiegt die Wohnnutzung, gelten die verlängerten Wohnraumkündigungsfristen (drei bis neun Monate). Bei überwiegender Gewerbenutzung bleiben die kurzen Gewerbefristen bestehen. Vermieter können bei Gewerberäumen auch ohne Eigenbedarf zum Vertragsende kündigen, während bei Wohnraum immer ein berechtigtes Interesse erforderlich ist. Diese unterschiedlichen Regelungen führen häufig zu Streitigkeiten über die tatsächliche Nutzungsart.
Die Frist bei Eigenbedarfskündigung variiert zwischen drei und neun Monaten je nach Mietdauer und erfordert präzise Beachtung der gesetzlichen Vorgaben. Vermieter müssen die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zustellen und dabei die komplexen Berechnungsregeln des BGB befolgen. Sperrfristen von drei bis zehn Jahren (bei umgewandelten Wohnungen) können zusätzliche Hürden schaffen.
Bereits geringfügige Fehler bei Fristberechnung oder Zustellung führen zur Unwirksamkeit der gesamten Kündigung und zwingen Vermieter zum Neustart des Verfahrens. Die vielschichtigen mietrechtlichen Bestimmungen bergen erhebliche Risiken für juristische Laien. Professionelle Beratung verhindert kostspielige Verfahrensfehler und rechtliche Auseinandersetzungen.
Wir bei KGK Rechtsanwälte prüfen Ihre individuelle Situation und berechnen die korrekten Kündigungsfristen für Ihren Fall. Unser Team begleitet Sie durch das gesamte Kündigungsverfahren und minimiert rechtliche Risiken. Kontaktieren Sie uns unter +49 221 801 10 30-0 für eine fachkundige Beratung zu Ihrer Eigenbedarfskündigung.
