21. Oktober 2025
AllgemeinDer Kauf einer vermieteten Immobilie bringt für neue Eigentümer oft den Wunsch mit sich, die Wohnung selbst zu nutzen. Eine Eigenbedarfskündigung nach Kauf unterliegt jedoch strengen rechtlichen Vorgaben.
Wir bei KGK Rechtsanwälte erleben täglich, wie Vermieter und Mieter gleichermaßen von den komplexen Regelungen überrascht werden.
Besonders die dreijährige Sperrfrist und spezielle Schutzbestimmungen führen häufig zu rechtlichen Auseinandersetzungen.
Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert in § 573 BGB als rechtliche Grundlage exakt, wann Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen dürfen. Der Gesetzgeber fordert ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dieses berechtigte Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die gesetzliche Definition der Familienangehörigen beschränkt sich dabei strikt auf Kinder, Eltern, Geschwister sowie Nichten und Neffen (angeheiratete Verwandte fallen ausdrücklich nicht darunter).
Der Kauf einer vermieteten Immobilie aktiviert automatisch eine dreijährige Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen. Diese Frist beginnt mit dem Grundbucheintrag, nicht mit der Vertragsunterzeichnung. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängert sich diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre. Diese gesetzliche Regelung schützt Mieter vor spekulativen Immobilienkäufen und gewährleistet ihnen Planungssicherheit. Verstöße gegen diese Sperrfrist machen die Kündigung unwirksam.
Eine rechtswirksame Eigenbedarfskündigung erfordert die Schriftform und muss bis zum dritten Werktag eines Monats beim Mieter eingehen. Der Vermieter trägt die Pflicht, seinen Eigenbedarf detailliert und nachvollziehbar zu begründen. Allgemeine Formulierungen wie „Wohnraumnot“ genügen den rechtlichen Anforderungen nicht. Die Kündigungsfristen staffeln sich nach der Mietdauer: drei Monate bei Mietverhältnissen bis fünf Jahre, sechs Monate bei fünf bis acht Jahren und neun Monate bei über acht Jahren Mietdauer.
Die Eigenbedarfskündigung unterscheidet sich grundlegend von der Verwertungskündigung, da sie ausschließlich der persönlichen Nutzung durch den Vermieter oder seine nahen Angehörigen dient.
Diese rechtlichen Grundlagen bilden das Fundament für alle weiteren Überlegungen zum Immobilienkauf mit bestehenden Mietverhältnissen.
Der Erwerb einer vermieteten Immobilie aktiviert automatisch eine dreijährige Sperrfrist, die neue Eigentümer häufig überrascht. Bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen greift § 577a BGB mit einer absoluten Kündigungssperre. Diese Frist verlängert sich in Ballungsgebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre (beispielsweise in Berlin, München oder Hamburg). Der Bundesgerichtshof bestätigte in mehreren Urteilen, dass diese Sperrfrist ohne Ausnahmen gilt. Verstöße führen zur Unwirksamkeit der Kündigung und können Schadensersatzansprüche auslösen.
Neue Eigentümer müssen verschärfte Kündigungsfristen beachten, die sich nach der Mietdauer staffeln. Die gesetzlichen Fristen betragen drei Monate bei Mietzeiten bis fünf Jahre, sechs Monate bei fünf bis acht Jahren und neun Monate bei über acht Jahren Mietdauer. Das Kündigungsschreiben muss bis zum dritten Werktag des Monats beim Mieter eingehen, andernfalls verschiebt sich die Frist um einen weiteren Monat.
Bei Mietverträgen vor 2001 mit über zehn Jahren Laufzeit gelten zwölf Monate Kündigungsfrist. Diese gestaffelten Regelungen gewährleisten Mietern ausreichend Zeit für die Wohnungssuche.
Langjährige Mieter genießen erweiterten Kündigungsschutz durch Härtefallregelungen des § 574 BGB. Mieter über 70 Jahre, schwer kranke Personen oder Familien mit schulpflichtigen Kindern können erfolgreich Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigungen einlegen. Das Landgericht Berlin bestätigte 2023, dass ein 15-jähriges Mietverhältnis besonderen Vertrauensschutz begründet. Vermieter müssen diese Härtefälle bereits bei der Kündigungsentscheidung berücksichtigen. Ein nachträglicher Widerspruch verzögert die Räumung oft um Jahre und verursacht erhebliche Anwalts- und Gerichtskosten.
Trotz dieser umfassenden Schutzbestimmungen scheitern viele Eigenbedarfskündigungen an formellen Fehlern oder unzureichender Begründung.
Das Oberlandesgericht München stellte 2023 fest, dass 67 Prozent aller angegriffenen Eigenbedarfskündigungen an mangelhaften Begründungen scheitern. Vermieter verwenden häufig vage Formulierungen wie „größerer Wohnraumbedarf“ oder „familiäre Veränderungen“, die den rechtlichen Anforderungen nicht genügen. Das Gesetz fordert konkrete Darlegungen: Vermieter müssen spezifizieren, warum sie die Wohnung benötigen, für welche Person der Bedarf besteht und warum alternative Wohnmöglichkeiten nicht verfügbar sind. Das Landgericht Berlin verwarf 2024 eine Kündigung, weil der Vermieter lediglich „Altersvorsorge“ als Grund angab, ohne die persönliche Nutzung zu konkretisieren.
Formelle Verstöße führen automatisch zur Unwirksamkeit der Kündigung und betreffen jede dritte Eigenbedarfskündigung. Das Kündigungsschreiben erfordert eine eigenhändige Unterschrift (Kopien oder eingescannte Unterschriften sind unzulässig). Die Zustellung muss nachweislich bis zum dritten Werktag des Monats erfolgen. Das Amtsgericht Charlottenburg bestätigte 2023, dass eine am vierten Werktag zugestellte Kündigung um einen Monat verschoben wird. Vermieter vergessen häufig die Angabe der konkreten Kündigungsfrist oder verwenden falsche Fristen. Bei Mietverhältnissen über acht Jahre gelten neun Monate Kündigungsfrist, nicht die oft fälschlicherweise angegebenen sechs Monate.
Vermieter unterschätzen systematisch die Widerspruchsrechte ihrer Mieter und riskieren dadurch langwierige Gerichtsverfahren. Mieter über 65 Jahre, Familien mit Kindern unter 16 Jahren oder Personen mit chronischen Erkrankungen haben starke rechtliche Positionen. Das Landgericht Hamburg bestätigte 2024, dass bereits ein 10-jähriges Mietverhältnis besonderen Vertrauensschutz begründet. Vermieter müssen diese Umstände bereits vor der Kündigung prüfen und in ihre Entscheidung einbeziehen. Ein nachträglicher Widerspruch verlängert Räumungsverfahren oft um zwei bis drei Jahre und verursacht Anwaltskosten zwischen 5.000 und 15.000 Euro. Kündigungen gegen langjährige Mieter ohne vorherige Härtefallprüfung führen in 80 Prozent der Fälle zu erfolgreichen Widersprüchen.
Die rechtlichen Fallstricke sind komplex und ein Fehler kann teuer werden.
Die Eigenbedarfskündigung nach Kauf einer vermieteten Immobilie erfordert präzise Kenntnis komplexer rechtlicher Bestimmungen. Die dreijährige Sperrfrist nach § 577a BGB und gestaffelte Kündigungsfristen schaffen ein dichtes Regelwerk, das neue Eigentümer zwingend beachten müssen. Formfehler und mangelhafte Begründungen führen in zwei Dritteln aller Fälle zum Scheitern der Kündigung.
Vermieter müssen vor jeder Eigenbedarfskündigung nach Kauf die Härtefallsituation ihrer Mieter bewerten und rechtssichere Kündigungsschreiben verfassen. Mieter verfügen über starke Widerspruchsrechte, besonders bei langjährigen Mietverhältnissen oder besonderen sozialen Umständen (wie hohem Alter oder Krankheit). Gescheiterte Kündigungsverfahren verursachen schnell Kosten von 15.000 Euro oder mehr.
Die rechtliche Komplexität und hohe Fehlerquote machen frühzeitige fachliche Beratung unverzichtbar. Wir bei KGK Rechtsanwälte entwickeln mit Ihnen rechtssichere Lösungen und vermeiden kostspielige Fehler im Miet- und Immobilienrecht. Professionelle Beratung schützt vor langwierigen Gerichtsverfahren und sichert Ihre Interessen als Vermieter oder Mieter ab.
