08. Oktober 2025
AllgemeinEine Eigenbedarfskündigung gehört zu den häufigsten Streitpunkten im Mietrecht. Vermieter müssen strenge rechtliche Voraussetzungen erfüllen, um ihre Mieter wirksam kündigen zu können.
Wir bei KGK Rechtsanwälte erleben täglich, wie wichtig die korrekte Begründung der Gründe für eine Eigenbedarfskündigung ist. Fehlerhafte Kündigungen führen oft zu langwierigen Gerichtsverfahren.
Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert präzise, wer als berechtigte Person für den Eigenbedarf gilt. § 573 BGB beschränkt den begünstigten Personenkreis auf den Vermieter selbst, seine Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern. In besonderen Fällen können auch Geschwister, Nichten, Neffen und Schwiegereltern Eigenbedarf anmelden, wenn das persönliche Verhältnis zum Vermieter glaubhaft nachgewiesen wird. Die Rechtsprechung prüft diese Verwandtschaftsverhältnisse sehr genau, da hier häufig Missbrauch versucht wird. Geschiedene Ehepartner fallen beispielsweise nicht unter die berechtigten Personen (BGH-Urteil vom 15.02.2006).
Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass bis zu 50 Prozent aller Eigenbedarfskündigungen in großen Städten fragwürdig sind. Vermieter müssen den Eigenbedarf bereits im Kündigungsschreiben detailliert und nachvollziehbar darlegen. Pauschale Formulierungen wie „für Familienmitglieder“ reichen nicht aus. Das Kündigungsschreiben muss konkret benennen, welche Person die Wohnung benötigt und aus welchen spezifischen Gründen. Häufige anerkannte Gründe sind berufliche Veränderungen, gesundheitliche Notwendigkeiten oder Familienzuwachs. Ein ärztliches Attest kann bei gesundheitlichen Gründen (wie altersgerechtem Wohnen) die Glaubwürdigkeit erhöhen.
Die Kündigungsfristen richten sich strikt nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses. Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate, zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate und bei über acht Jahren neun Monate. Diese Fristen sind zwingend einzuhalten, da eine nachträgliche Begründung rechtlich nicht möglich ist. Bei einem Eigentümerwechsel gelten zusätzlich Kündigungssperrfristen von drei bis zehn Jahren zum Schutz der Mieter. Ab 2024 dürfen rechtsfähige Gesellschaften (wie eine GbR) keinen Eigenbedarf mehr anmelden, was die Rechtslage für viele Vermieter verschärft hat. Diese rechtlichen Grundlagen bilden das Fundament für die Beurteilung konkreter Eigenbedarfsgründe und Ihre Rechte als Mieter.
Gerichte prüfen familiären Eigenbedarf besonders streng und verlangen konkrete Nachweise für den tatsächlichen Wohnbedarf. Familienzuwachs durch Heirat oder die Geburt eines Kindes rechtfertigt eine Kündigung, wenn die bisherige Wohnung nachweislich zu klein wird. Die Rückkehr erwachsener Kinder nach Studium oder Ausbildung begründet Eigenbedarf nur dann, wenn diese dauerhaft bei den Eltern wohnen werden (nicht nur vorübergehend). Besonders häufig sprechen Vermieter Kündigungen für pflegebedürftige Eltern oder Großeltern aus, die näher bei ihren Angehörigen wohnen müssen. Das Landgericht Berlin bestätigte 2023 eine Kündigung, bei der ein Vermieter seine 85-jährige Mutter aufnehmen wollte, deren Pflegebedürftigkeit durch ärztliche Atteste belegt war.
Beruflich bedingte Wohnortwechsel gehören zu den häufigsten anerkannten Eigenbedarfsgründen in der deutschen Rechtsprechung. Eine Versetzung des Vermieters oder seiner Angehörigen in eine andere Stadt rechtfertigt die Kündigung der bisherigen Wohnung am neuen Arbeitsort. Auch die Aufnahme einer selbstständigen Tätigkeit, die eine zentrale Wohnlage erfordert, akzeptieren Gerichte regelmäßig. Das Oberlandesgericht München entschied 2024, dass ein Arzt seine vermietete Praxiswohnung für seine Tochter kündigen durfte, die ihre Facharztausbildung in derselben Stadt begann. Wirtschaftliche Gründe allein reichen jedoch nicht aus – der Vermieter muss nachweisen, dass alternative Wohnmöglichkeiten nicht verfügbar oder unzumutbar sind.
Altersbedingte oder krankheitsbedingte Wohnbedürfnisse stellen einen besonders starken Eigenbedarfsgrund dar. Vermieter können ihre vermietete Wohnung für sich beanspruchen, wenn ihre bisherige Wohnung nicht mehr altersgerecht ist oder gesundheitliche Einschränkungen einen Wohnungswechsel zwingend erfordern. Häufige Beispiele sind der Wegfall von Treppen bei Gehbehinderungen oder die Nähe zu medizinischen Einrichtungen bei chronischen Erkrankungen. Ein ärztliches Attest ist dabei zwingend erforderlich und muss die medizinische Notwendigkeit des Wohnungswechsels detailliert belegen. Das Amtsgericht Hamburg gab 2024 einem 78-jährigen Vermieter recht, der aufgrund einer Herzerkrankung in eine ebenerdige Wohnung umziehen musste. Diese anerkannten Gründe stehen jedoch fragwürdigen Motiven gegenüber, die Gerichte regelmäßig ablehnen.
Gerichte lehnen Eigenbedarfskündigungen konsequent ab, wenn wirtschaftliche Motive die alleinige Triebfeder darstellen. Der Wunsch nach höheren Mieteinnahmen oder die Umgehung der Mietpreisbremse rechtfertigt niemals eine Kündigung. Das Landgericht Berlin verwarf 2024 eine Kündigung, bei der ein Vermieter seine 30 Jahre alte Tochter als Begründung anführte, diese aber bereits eine eigene Wohnung besaß und keinen erkennbaren Wohnbedarf hatte. Besonders perfide zeigen sich Fälle, in denen Vermieter nach erfolgreicher Kündigung die Wohnung sofort wieder vermieten oder verkaufen. Der Berliner Mieterverein dokumentierte 2023 über 200 solcher Fälle, bei denen Vermieter binnen sechs Monaten nach der Kündigung neue Mietverträge zu deutlich höheren Preisen abschlossen (teilweise mit Mieterhöhungen von über 40 Prozent).
Immobilienspekulation tarnt sich häufig als familiärer Eigenbedarf, doch Gerichte durchschauen diese Strategien zunehmend. Ein klassisches Warnsignal stellen Kündigungen kurz nach dem Immobilienerwerb dar, bei denen angebliche Familienangehörige plötzlich dringenden Wohnbedarf entwickeln. Das Amtsgericht München verurteilte 2024 einen Vermieter zu 15.000 Euro Schadensersatz, der seine Mieterin mit vorgetäuschtem Eigenbedarf für seinen Sohn kündigte und die Wohnung drei Monate später gewinnbringend verkaufte. Die Rechtsprechung wertet es als starkes Indiz für Missbrauch, wenn Vermieter mehrere Wohnungen gleichzeitig wegen Eigenbedarfs kündigen oder systematisch alteingesessene Mieter mit niedrigen Mieten verdrängen (sogenannte „Entmietungsstrategien“).
Pauschale Begründungen führen regelmäßig zur Unwirksamkeit der Kündigung. Formulierungen wie „für Familienmitglieder“ oder „aus persönlichen Gründen“ genügen den rechtlichen Anforderungen nicht. Der Bundesgerichtshof fordert konkrete Angaben zur begünstigten Person, deren aktuelle Wohnsituation und den spezifischen Grund des Wohnbedarfs. In Hamburg scheiterten 2023 laut Mieterverein 60 Prozent aller gerichtlich überprüften Eigenbedarfskündigungen an mangelhafter Begründung. Vermieter müssen nachweisen, dass alternative Lösungen nicht verfügbar sind und der Wohnbedarf dauerhaft besteht. Fehlen diese Nachweise oder sind sie widersprüchlich, erklären Gerichte die Kündigung für unwirksam und sprechen den Mietern oft erhebliche Schadensersatzsummen zu.
Die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung unterliegen strengen rechtlichen Voraussetzungen, die Vermieter präzise erfüllen müssen. Nur der Vermieter selbst und enge Familienangehörige können berechtigt Eigenbedarf anmelden, wobei konkrete und nachvollziehbare Begründungen zwingend erforderlich sind. Familiärer Wohnbedarf, berufliche Notwendigkeiten und gesundheitliche Gründe gehören zu den anerkannten Motiven, während wirtschaftliche Interessen oder spekulative Absichten regelmäßig zur Unwirksamkeit führen.
Die Rechtsprechung prüft jeden Fall individuell und durchschaut vorgetäuschte Gründe für Eigenbedarfskündigungen zunehmend besser. Fehlerhafte Kündigungen können erhebliche Schadensersatzforderungen nach sich ziehen (bis zu mehreren zehntausend Euro) und belasten beide Parteien unnötig. Sowohl Vermieter als auch Mieter profitieren von einer frühzeitigen rechtlichen Einschätzung ihrer Situation. Die steigenden Beratungszahlen in deutschen Großstädten zeigen deutlich, wie komplex diese Rechtsmaterie geworden ist.
Wir bei KGK Rechtsanwälte prüfen Ihren Fall gründlich auf rechtliche Erfolgsaussichten im Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Kontaktieren Sie uns für eine fundierte Beratung zu Ihren Rechten und Möglichkeiten. Eine professionelle rechtliche Einschätzung kann Ihnen Zeit, Geld und Nerven sparen.
