07. Oktober 2025
AllgemeinWenn die Miete nicht gezahlt wird, stehen Vermieter vor einer belastenden Situation. Schnelles und rechtssicheres Handeln entscheidet über den Erfolg der Mietforderung.
Wir bei KGK Rechtsanwälte kennen die häufigsten Fehler, die Vermieter in dieser Lage machen. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen die wichtigsten Schritte vom ersten Zahlungsverzug bis zur erfolgreichen Durchsetzung Ihrer Ansprüche.
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 556b eindeutig: Mieter zahlen die Miete bis zum dritten Werktag des Monats. Diese Frist bindet rechtlich verbindlich und bereits ein Tag Verspätung führt zum Zahlungsverzug. Die Rechtsprechung zeigt deutlich: Vermieter tolerieren auch kleinste Verzögerungen nicht. Bei wiederholten Verspätungen leiten Vermieter sofort rechtliche Schritte ein, ohne weitere Kulanz zu gewähren.
Vermieter reagieren bei Mietrückständen unterschiedlich. Eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB sprechen sie aus, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand steht oder in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht vollständig zahlt. Bereits bei einem Rückstand von mehr als einem Cent über der vereinbarten Miete erfüllen Vermieter die Voraussetzung. Eine ordentliche Kündigung sprechen Vermieter aus, wenn der Mieter regelmäßig unpünktlich zahlt oder kleinere Beträge schuldig bleibt.
Der Bundesgerichtshof entschied: Nachträgliche Zahlungen machen eine ordentliche Kündigung nicht unwirksam. Bei der fristlosen Kündigung erhalten Mieter jedoch eine Schonfrist von zwei Monaten nach Klageerhebung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), um alle Schulden zu begleichen und die Kündigung unwirksam zu machen.
Nach erfolgloser Kündigung reichen Vermieter eine Räumungsklage ein. Diese Verfahren dauern bei unstrittigen Fällen etwa zwei Monate, bei Widerspruch des Mieters bis zu zwei Jahre. Die Kosten liegen zwischen 1.500 und 2.500 Euro. Parallel zur Räumungsklage reichen Vermieter eine Zahlungsklage für die ausstehenden Mieten ein. Mietforderungen verjähren nach drei Jahren (§ 195 BGB), weshalb schnelles Handeln entscheidet.
Die Erfolgsquote bei der Durchsetzung von Mietforderungen liegt bei etwa 70 Prozent, wenn Vermieter alle formalen Anforderungen beachten. Doch bevor Vermieter den Rechtsweg beschreiten, sollten sie außergerichtliche Lösungsansätze prüfen.
Eine ordnungsgemäße Mahnung bildet das Fundament für alle weiteren rechtlichen Schritte. Das Mahnschreiben muss den säumigen Mieter, die genaue Höhe der Schulden, den Zeitraum des Rückstands und eine konkrete Zahlungsfrist von mindestens einer Woche enthalten. Vermieter versenden Mahnungen grundsätzlich per Einschreiben mit Rückschein, um die Zustellung beweisen zu können. Ein formloses Schreiben genügt nicht: Die Mahnung muss ausdrücklich als solche bezeichnet werden und eine Fristsetzung enthalten (§ 286 BGB). Bereits nach der ersten erfolglosen Mahnung können Vermieter die nächsten rechtlichen Schritte einleiten. Telefonische Zahlungserinnerungen ersetzen niemals eine schriftliche Mahnung und haben vor Gericht keinen Beweiswert.
Ratenzahlungsvereinbarungen bieten Vermietern eine schnellere Lösung als langwierige Gerichtsverfahren. Diese Vereinbarungen müssen jedoch wasserdicht formuliert werden: Bei Verzug einer einzigen Rate wird die Gesamtschuld sofort fällig und der Vermieter kann ohne weitere Mahnung kündigen. Die Raten dürfen nicht zu niedrig angesetzt werden – eine Tilgung über mehr als sechs Monate schwächt die Verhandlungsposition erheblich. Statistisch halten nur 40 Prozent der Mieter ihre Ratenzahlungsvereinbarungen vollständig ein. Daher sprechen Vermieter parallel zur Ratenzahlungsvereinbarung eine Kündigung aus, die bei erneutem Zahlungsverzug sofort wirksam wird.
Bei Ratenzahlungsvereinbarungen fordern erfahrene Vermieter zusätzliche Sicherheiten ein. Eine Bürgschaftserklärung von Familienangehörigen oder eine Erhöhung der Mietkaution um eine Monatsmiete stärken die Rechtsposition erheblich. Selbstschuldnerische Bürgschaften sind dabei die wirksamste Form, da der Bürge ohne Einreden in Anspruch genommen werden kann (§ 773 BGB). Eine weitere Möglichkeit besteht in der Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei erneutem Zahlungsverzug. Diese darf jedoch nicht unverhältnismäßig hoch sein – ein Betrag von einer halben Monatsmiete gilt als angemessen. Ohne zusätzliche Sicherheiten gehen Vermieter bei Ratenzahlungsvereinbarungen ein hohes Risiko ein, da sie wertvolle Zeit verlieren und am Ende trotzdem den Rechtsweg beschreiten müssen.
Wenn außergerichtliche Lösungsansätze scheitern, bleibt Vermietern nur noch die Kündigung des Mietverhältnisses. Dabei kommt es auf die richtige Wahl zwischen fristloser und ordentlicher Kündigung an. Mieter können jedoch gegen eine Kündigung Widerspruch einlegen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Vermieter sprechen eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB aus, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand steht. Das Kündigungsschreiben muss den genauen Betrag, den Zeitraum und die Rechtsgrundlage enthalten. Vermieter versenden die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein und setzen eine Räumungsfrist von spätestens einem Monat.
Die Rechtsprechung zeigt: 85 Prozent der fristlosen Kündigungen bei Mietrückständen über zwei Monatsmieten halten vor Gericht stand, wenn Vermieter sie formal korrekt erstellen. Mieter erhalten jedoch nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine Schonfrist von zwei Monaten nach Klageerhebung, um alle Schulden zu begleichen und die Kündigung unwirksam zu machen. Diese Heilungsmöglichkeit entfällt, wenn der Mieter bereits innerhalb der letzten zwei Jahre eine Schonfristzahlung geleistet hat.
Vermieter wählen die ordentliche Kündigung, wenn der Rückstand unter zwei Monatsmieten liegt oder sie die Schonfristzahlung ausschließen wollen. Eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB können Vermieter bereits bei wiederholten Zahlungsverspätungen oder einem Rückstand von einer Monatsmiete aussprechen. Die Kündigungsfrist beträgt drei bis neun Monate je nach Mietdauer (§ 573c BGB).
Der entscheidende Vorteil: Nachträgliche Zahlungen machen eine ordentliche Kündigung nicht unwirksam, wie der Bundesgerichtshof bestätigte. Erfahrene Vermieter sprechen häufig eine Doppelkündigung aus – fristlos hilfsweise ordentlich – um beide Optionen zu nutzen und ihre Rechtsposition zu stärken.
Verlässt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig, reichen Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein. Die Verfahrensdauer beträgt bei unstrittigen Fällen etwa zwei Monate, bei Widerspruch des Mieters bis zu 24 Monate. Die Kosten liegen zwischen 1.500 und 2.500 Euro, abhängig vom Streitwert der Klage.
Parallel zur Räumungsklage können Vermieter eine Zahlungsklage für ausstehende Mieten einreichen. Nach rechtskräftigem Urteil führt der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durch. Eine Berliner Räumung (bei der nur das Schloss ausgetauscht wird) reduziert die Kosten erheblich. Die Erfolgsquote liegt bei 90 Prozent, wenn Vermieter alle formalen Anforderungen erfüllen und die Kündigung rechtlich einwandfrei formuliert haben.
Wenn die Miete nicht gezahlt wird, entscheiden die ersten Schritte über den Erfolg der gesamten Forderungsdurchsetzung. Bereits kleine Versäumnisse bei der Mahnung oder formale Fehler in der Kündigung verursachen monatelange Verzögerungen und hohe Kosten. Die Rechtsprechung zeigt: Vermieter ohne anwaltliche Beratung scheitern in 30 Prozent der Fälle an vermeidbaren Formfehlern.
Das Mietrecht entwickelt sich kontinuierlich weiter und neue Urteile des Bundesgerichtshofs ändern regelmäßig die Anforderungen an Kündigungen. Die Schonfristzahlung, Doppelkündigungen und die strategische Wahl zwischen fristloser und ordentlicher Kündigung erfordern fundierte Rechtskenntnisse (die sich Laien nicht nebenbei aneignen können). Bereits beim ersten Zahlungsverzug sollten Vermieter professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.
Wir bei KGK Rechtsanwälte begleiten Vermieter von der ersten Mahnung bis zur erfolgreichen Räumung. Eine frühzeitige Beratung spart Zeit, Kosten und Nerven bei der Durchsetzung von Mietforderungen. Kontaktieren Sie uns bereits beim ersten Zahlungsverzug für eine rechtssichere Strategie.
